工商变更方法篇1
[关键词]工程承包合同；变更；限制
[中图分类号]C931；F273[文献标识码]a[文章编号]1671—511X（2012）03—0088—05
一、工程变更与合同变更
建设工程是在不断的变动自然环境和商业环境下进行的。在工程实施过程中，因为各种原因导致相关情事的改变是十分常见。工程变更（projectChanges）是指会造成合同范围、工期、费用和工程质量标准改变之相关情事。一般认为工程变更包括五种类型，即合同范围变化、异常的地质情况、工期迟延、暂停施工和加速施工等情事。
合同变更有广义和狭义两种含义。广义的合同变更是指合同的内容和主体发生变化。合同主体的变更，是指以新的主体取代原合同关系的主体，但合同内容并没有发生变化。合同内容的变更，即合同主体保持不变，合同的内容发生变更。我国《合同法》严格区分了合同转让和变更，当事人的变更属于合同转让范畴，而合同内容的变更属于合同变更。虽然在工程实务中存在有业主将工程项目转让给第三人或因为企业分立或合并所引起合同主体变化的情况，但合同主体变化会涉及变化后的主体，尤其是承包商是否有能力继续施作完成工程，因此在工程承包合同中一般会有工程不得转让或转包的规定，或规定应先经业主同意。基于以上两点原因，一般不将合同主体变更视为工程承包合同变更的范围。
由于工程和环境的不确定性，常常出现工程变更和影响交易基础之情事，需要变更合同内容，因此工程承包合同中一般包含变更条款。当合同订定后出现不可预见的情事时，业主可以发出变更指令变更合同，以适应环境的变化，而承包人则可以据以提出工期展延及调整合同价款的请求。合同内容的频繁变更是工程承包合同的特点之一。变更条款的广泛使用，也是工程承包合同与一般商业合同的重要不同点。
二、变更权
工程承包合同属于承揽合同中的一种。承揽人必须完成约定的工作，始属履行其给付义务并自须能掌握其工作范畴，理应承担不能达成给付效果的危险性。一般标准工程合同范本都会规定承包商无变更的权利，往往在工程实施过程中可向业主提出合理化建议。同时，为了适应工程的特点及保证给付效果实现，在工程承包合同中常规定在某些事项上业主有单方指示变更的权利。有些标准合同范本中还明确规定承包人应执行变更且受其约束。
《合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。即赋予了合同双方变更合同的自由权利，只要双方协商一致，可以变更合同内容，任何一方未经协商不得单方变更合同，否则，构成违约。但由于工程本身的特殊性和交易方式的特殊性，工程承包合同的内容除当事人双方可以合意变更外，业主还可以单方指示变更。业主发出变更并不需要经过承包人的同意，而承包人则没有单方变更合同的权利。承包人可以提出合理化建议，经业主的同意后，方可进行变更。
业主单方指示变更的法律性质，目前有两种不同的见解。一种见解认为：工程承包合同中约定“业主拥有指示变更的权利”的条款是属于当事人之间强制缔约的约定，只要业主提出变更的要求，承包人除了有正当理由外，都应予以承诺。如果承包人对于业主所提的变更要求都不予以承诺的话，势必造成业主须另外寻找承包人而导致工期迟延并增加另行缔约成本。业主单方指示变更是变更合同的要约，而承包人因合同条款的约定而负有承诺的义务。业主的指示变更，因双方合意而成立。另一种见解认为：业主指示变更是指合同约定或法律规定合同当事人一方拥有变更合同的权利，这种权利的性质解释上可认为是单纯形成权，不需要强制执行，不需要法院判决，只需要拥有权利一方完成需受领之意思表示，双方间的合同法律关系即发生得丧变更之效力。因此合同除双方当事人合意变更之外，亦可依法律规定或合同约定的形成权行使而产生。以上两种看法皆有其法理依据，前者是从强制缔约角度来看，后者则是从合同约定之形成权角度来看。但无论从哪一方面观察，业主单方发出变更指示即产生变更合同内容的法律效果，除非承包人有正当理由无法实施外，承包人都应予实施该项变更。
三、变更范围
（一）约定变更的范围
虽然在工程承包合同中规定了业主有单方变更的权利，但并不意味着业主可以恣意要求承包人实施变更指令，因为业主单方变更合同的权利的权源来自合同约定，于何时、就何种事项可以行使单方变更权，必须符合法律和合同所规范的要件，并非业主可以任意行使。另外，权利因具有社会属性，而为社会秩序的一部分，依其性质有其界限，故业主单方变更合同权利也不得滥用。
根据目前流行的标准合同范本业主可单方变更范围一般包括如下事项：（1）合同中任何工作的工程量的改变；（2）改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸；（3）改变合同中任何一项工作的实施顺序或时间安排的改变；（4）取消合同中的任何一项工作；（5）为完成工程需要追加的附加工作；（6）改变合同中任何一项工作质量或其他特性。
目前在各标准合同范本中有关变更事项的规定并不一致，如《建设工程施工合同范本》（GF—1999—0201）第30条规定合同履行过程中业主要求变更工程质量标准，由双方协商解决，即经双方合意才能变更工程质量标准，而在《标准施工招标文件》通用合同条款第15.1款中将改变合同中任一项工作质量作为业主的权利。由于约定变更事项的范围不同，在《建设工程施工合同范本》下，业主并无单方变更工程质量标准的权利，而只能在双方达成合意的前提下才能变更工程质量标准。这也从一个侧面反映出业主单方变更合同的权利的权源来自合同约定。当然，工程质量与工作质量并非相同概念。工程质量是指在合同协议书中规定的整个工程的质量要求，而工作质量是在技术规范与要求中规定的某个分项工程质量要求。由于现行工程验收规范的规定和评定工程质量标准的评定程序限制，在工程施工合同履行过程中，要改变工程质量标准往往客观上已不可能，即使可以协商变更，也是对合同标的物变化，导致合同实质性的改变。
（二）法律限制
近年来，政府均增加公共财政支出，增加公共工程建设投入。公共工程采购受到《政府采购法》的约束。在工程建设过程中，追加原合同范围之外的工程是十分常见的情况。《政府采购法》第四十九条规定的“政府采购合同履行中，采购人需追加与合同标的相同的货物、工程或者服务的，在不改变合同其他条款的前提下，可以与供应商协商签订补充合同，但所有补充合同的采购金额不得超过原合同采购金额的百分之十”。因此，对于政府工程的业主改变工程范围增加工程量有明确的限制。若业主追加的部分超过原合同金额的百分之十，超过部分可能会无效，对业主和承包商皆有相当的法律风险。《政府采购法》规定追加部分不超过原合同金额的百分之十是出于控制投资，提高资金使用效益的目的，但工程交易的方式与特点与货物和服务交易毕竟不同，一律以百分之十为限，也实值得商榷。同时，公共工程的投资管理制度中历来有以批复的设计概算控制投资的做法，经批复的设计概算是项目投资的最高限额，应当严格控制，除非有重大情事变化，一般不予调整。因此，《政府采购法》第四十九条之规定和设计概算调整制度对工程承包合同的价款变更之范围有相当限制。
在工程建设领域推行工程担保与保险，一直是我国建筑市场改革的重要举措。目前，也有业主要求承包商在签订合同后需提交履约担保，以保证自身权益。《担保法》第二十四条规定，债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证不再承担保证责任。同时，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十条规定，保证期间，未经保证人同意，债权人与债务人变更合同，若加重债务人债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。因此，业主无论单方指示变更或与承包商协商变更合同，只要加重承包人的履行义务，若希望将此变更范围纳入保证人保证范围内，变更前应征得保证人的同意，否则保证人对增加部分不承担保证责任。若业主对于承包商违约之风险相当审慎，该规定无疑对工程承包合同变更也有相当限制。
业主要求工程提前竣工，提早投入使用，尽早获得收益，在工程实务中是十分常见的现象。在某些国际工程合同中，业主有单方指令加速施工的权利。而在我国现行的标准范本中也有关于业主与承包商可协商加速工程进度，提前竣工的条款，即双方当事人可以合意变更工程工期。但《建设工程质量管理条例》第十条和《建设工程安全生产管理条例》第七条中有“建设单位不得压缩合同约定的工期”的规定。若有违反，应限期改正，处20万元以上50万元以下的罚款；造成重大安全事故，构成犯罪的，对直接责任人员，依照刑法有关规定追究刑事责任；造成损失的，依法承担赔偿责任。根据该法条，业主一旦要求施工单位加速施工提前竣工，即属违法，所签订的提前竣工协议的效力不无疑问。因此，业主提前竣工之变更合同请求受到了该法条的限制。
四、合同同一性的限制
（一）合同同一性理论于工程承包合同
合同变更实质上是在原有合同的基础上进行修改、补充，变更后的关系与变更前的关系在性质上不变，学说上称为具有“同一性”。换句话说，变更后的合同应与原合同仍具同一性，是合同的非实质变更。倘若该变更已使合同丧失同一性，则不再属于合同变更的范围，而应属于合同的更改，导致原合同关系的相对消灭，成立新的合同关系。虽然在一般情况下业主有权发出变更指令增减工程量或增加需要的附加工作（additionalwork），但业主并没有创设新的合同关系的权利。因此其单方变更权应受到“同一性”的限制。
在美国，建筑师协会施工合同范本（americaninstituteofarchitects，aia）有所谓合同一般范围（thegeneralscopeofthecontract））的说法，对此概念进行考察有助于理解何为“合同同一性”。合同一般范围是指承包商所建造的工程规模、类型和缔约的目的与业主和承包商签约时的预想一致。若业主的指示在合同一般范围内，具有对承包商的约束力，反之则属于额外工作（extrawork），承包商有权拒绝执行。因此，若变更后的工程经济目的、规模、性质已超出合同当事人在缔约时所能合理预期的范围，可以认为变更后的合同与原合同不具有同一性，承包人有权拒绝履行。台湾亦有判决认为：“以契约为债之变更时，究为不失同一性之内容变更，抑为更改，应依当事人之意思及变更之经济的意义定之，倘于债之内容之给付发生重要部分之变更，依一般交易观念已失债之同一性者，为债之要素有变更，即应认为债之更改”。
在工程承包合同中何种变更会造成合同标的同一性的改变，实为值得探究的问题。在我国工程实务中，出于控制投资的目的，严格执行经批复的设计概算，禁止工程出现使用功能、质量标准、结构形式和建筑面积的变化。对照同一性的概念，若业主指示上述变更，应认为是对合同标的物的改变，属于债之更改，造成合同实质变更，承包商有权拒绝。
（二）重大变更和累积影响
重大变更（CardinalChange）和累积影响是从美国联邦法院审判实务中发展出来的。重大变更始于1978年的alliedmaterialsandequipmentCompanyv.UnitedStates.一案，该案定义重大变更为一种违约，由于业主对于工程造成激烈的变更，以至于实际上造成要求承包商履行的义务实质上已不同于原来缔约时的约定。累积影响并非由单一变更造成，而是由许多变更造成的。当进行某单项变更估价时，承包商不能预见许多变更之间相互结合所产生的成本影响（Synergisticeffect），而业主也否认存在这样的影响，由此造成索赔。
以上两种概念能确立一项基本原则，即由于一系列合同变更指令相互结合在一起后，导致业主严重违约，以至于产生原合同终止的结果，承包商可求偿所受之损失。重大变更基于变更工作的规模或性质，合同变更已超出合同一般范围，也超出业主与承包商订定合同时的预期。根据美国法院的判例，当出现以下几种情况时可能导致重大变更：业主多次发出变更指令、大幅删减工程、业主违约造成承包商成本大幅增加与单项变更已造成大幅增加成本和干扰承包商施工。然而属于重大变更，必须是承包商不能合理预期的，若变更是可合理预见的，即使对于成本或工期有重大影响，也不产生重大变更的后果。如在wunderlichContractingCo.V.UnitedStates.一案中，法院认为虽然业主以合同变更条款指令修改图纸多达35次，追加合同价款435720美元，但由于合同变更次数与程度相对于工程的复杂性与规模而言，属于承包商投标时可合理预见范围之内，不构成重大变更。
累积影响在美国工程实务界和法律界并没有被广泛接受的定义。部分美国法院接受承包商以累积影响为由向业主求偿，要求承包商必须证明存在大量业主指令变更和干扰，并且承包商的成本增加与累积效应有因果关系，构成重大变更以及承包商所开支实际成本的合理性。美国法院基本认为累积影响并非为一项独立准则，而属于重大变更的一种形态。
我国工程实务界并没有普遍接受重大变更这一概念，法律上也并无此概念和相应规定，但在工程量清单计价方式下，由于管理费和利润分摊到每一个分项工程上，若业主依变更条款规定任意大幅删减合同中的工作，将使承包商承担无法预料的风险，实际发生的管理费无法获得补偿和可能获得利润无法实现，造成重大损失。在这种情况下，构成重大变更应无太大疑问，此时业主显然有滥用权利违反诚信原则之嫌，构成违约，应承担损害赔偿的责任。而目前在某些部门规章和地方规范性文件中出现过与重大变更有关联的一个词，即重大设计变更，如《公路工程设计变更管理办法》（交通部令2005年第5号）第五条规定：“公路工程设计变更分为重大设计变更、较大设计变更和一般设计变更。重大设计变更包括：连续长度10公里以上的路线方案调整的；特大桥的数量或结构型式发生变化的；特长隧道的数量或通风方案发生变化的；互通式立交的数量发生变化的；收费方式及站点位置、规模发生变化的；超过初步设计批准概算的”。颁布该部门规章的目的是为了规范业主变更设计的行为，控制投资规模，似乎与上述的重大变更没有关系，但对照美国法院的判例，路线方案调整、特大桥的数量或结构形式以及特长隧道的数量变化无疑也构成重大变更。
当发生重大变更时，应认为合同同一性发生改变，导致原合同关系终止，产生新的合同关系。承包商依据业主提供的招标文件中的资料和其他环境资料、对未来风险的估计以及自身经验对每项工作进行估价，在合同履行过程中难免出现工作变动，会直接影响承包商施作该工作的成本，而这一成本与承包商缔约时所估算之成本存在差异，这一差异也构成风险之所在。因此，当工作变动越多，程度越大，风险也就越高。而这些风险是否由承包商承担，应以是否构成重大变更为限，此亦为量变到质变的观念。当业主指示的多项变更构成重大变更时，承包商应有权就增加的成本调整合同价款，否则应按合同规定的变更条款处理。对此，业主应做好基础调查工作，科学决策，明确产品需求和项目功能及质量要求，加强设计管理，减少图纸错误，避免在施工过程中大量变更指令造成重大变更的发生。
工商变更方法篇2
以FiD1C条款为基础，根据公平与效率原则阐述了工程变更过程中造价管理的原则和方法，并以示例进行了说明。
关镇词：工程变更造价管理FiDiC条款
一、工程变更的涵义
FiDiC条款中的工程变更是指设计文件或技术规范修改而引起的合同变更。它在特点上具有一定的强制性，且以监理工程师签发的工程变更令为存在的充要条件。在表现形式上它有以下类型（文1）：
（1）因设计变更或工程规模变化而引起的工程量增减；
（2）因设计变更而使得某些工程内容被取消；
（3）因设计变更或技术规范改变而导致的工程质量、性质或类型的改变；
（4）因设计变更而导致的工程任何部分的标高、基结、位置、尺寸的改变；
（5）为使工程竣工而必需实施的任何种类的附加工作；
（6）因规范变更而使得工程任何部分规定的施工顺序或时间安排的改变。
从以上类型可以看出，FiDiC条款中的工程变更范围很广，这些变更均涉及到设计图纸或技术规范的改变、修改或补充，只要有监理工程师的工程变更令，承包商参必须进行工程变更，而没有监理工程师的工程工程变更令，承包商就不能进行工程变更。值得注意的是，当工程变更超出上述范围时，随之也超出了监理工程师的权力范围，此时的变更应由业主和承包商平等协商，签署变更协议，之后方可由监理工程师按变更协议执行。另外，为便于合同管理和造价管理，对工程质量、性质或类型改变引起的工程变更在实践中是有限制的，即通常要求变更后所出现的新的工程类型应是原承包合向中本己存在的工程类型。例如，将当合同中本已存在桥梁工程时，则将高路堤改成高架桥的工程变更才是可以考虑的，反之，这种变更是要限制甚至是不允许的。这是因为：
第一，这种变更会使得质量控制难度加大，甚至会出现重大质量责任问题。
因为当原合同中无桥梁工程项目时，意味着招标或资格预审时，并未对承包商的桥梁工程施工业绩和施工能力进行审查，承包商不一定能胜任桥梁工程的施工。
第二，这种变更会引发大量施工索赔。
因为，在这种变更下意味着承包商要重新更换已进场的人员和施工机械设备，甚至要为此添置新的施工机械设备，承包商的施工队伍调遣费、施工机械使用费为此增加，索赔因而不可避免。
第三，这种变更会增大工程结算和投资控制的难度。
因为，在这种情况下，工程量清单中不可能有相应的计价项目和计价依据，变更工程的单价被迫要重新协商，原有的招标成果无法有效地发挥作用。
二、工程变更的审查和管理
工程变更是监理工程师的一种权力，但监理工程师只有在满足独立、公正的前提下才能享有和行使这种权力。因此，FiDiC条款规定，当监理工程师的业务素质或道德素质无法满足这种要求或监理模式改变时，可以通过专用条款对监理工程师的上述权力进行进一步限制或通过业主的监督和审查来进行进一步的管理。在变更工程的审查过程中应本着控制投资、保证质量、加快进度、提高效益的原则来确定工程变更的必要性与可行性。当上述原则在实施中存在着不一致甚至相互矛盾的现象时，应加强变更工程的可行性研究和评审，并贯彻分级审批和互相监督的审查原则，避免滥用权力的现象发生（文2）。监理工程师在变更工程的造价管理中应贯彻合理定价和有效控制的基本原则，即变更工程的结算一方面要有合同依据，另一方面又要公平合理，即客观地反映施工成本以及竞争、供求等因素对价格的影响，且总造价原则上应控制在概算或投资估算的范围之内。
三、变更工程的定价方法
3.1合同中有相应计价项目时的变更工程定价
3.1.1定价原则
l、以合同单价为计价依据
根据FiDiC条款第52条的规定，当合同中有相应的计价项目时，原则上应按其相应项目的合同单价作为变更工程的计价依据。此时，可将变更工程分解成若干项与合同规定相对应的计价项目，然后根据其完成的工程量及相应的单价办理变更工程的计量支付。
实践中工程任何部分的标高、基线、位置、尺寸的改变引起的工程变更以及设计变更或工程规模变化而引起的工程量增减均可按上述原则来定价。这样能保持合同履行的严肃性，有效地发挥通过招标而产生的合同价格的作用，同时能有效地避免双方协商单价时的争议以及对合同正常履行带来的影响，且只要合同单价公平合理，则这一原则也是公平合理的。
但当合同单价不合理时，则按上述原则计价时可能给业主或承包商带来不利影响（单价偏高时对业主不利、单价偏低时对承包商不利）。但只要不损害公平原则或出现显失公平的现象，则上述计价原则是仍应坚持的。
造成单价不合理的原因是多方面的。如承包商有意采用不平衡报价，将开工早的工程细目报价高一些，而将开工晚的工程细目报价低一些；或者将工程量可能增大的工程细目报价高一些，而将工程量可能减小的工程细目报价低一些等等，详见文3.除此之外，还因为现行的招标文件中各工程细目的工作内容或单价构成并不十分明确，因而使得承包商无法将某些工作费用准确地进行分摊。例如，路面施工中要进行拌和场地的建设工作，当合同中对该工作的费用分摊方式有明确规定时，承包商在报价时可以明确地按规定分摊，但如果合同规定不明确，则承包商可以采用多种不同的分摊方式，他可能将其均摊到路面工程的报价中，也可能将其放入开办项目的报价中等等，由此，也会相应地产生单价偏高或偏低的现象。
为避免单价不平衡现象，在招标时，一方面应进一步完善现行招标文件的计量支付规定，对每一个工程细目的单价构成（包括计价内容和费用构成）应进行全面详细的规定；另一方面，在评标时应对承包商的不平衡报价现象进行限制。
2、合同单价的变更原则
当变更引起的工程量变化较大或工作性质有重大改变使得继续沿用原有不合理合同单价计价会损害公平原则或出现显失公平的现象时，原有的合同单价应进行变更。FiDiC条款规定了变更合同单价的双控条件。其表述是：“合同内所含项目的费率或价格不应考虑变动，除非该项目涉及的款额超过合同价格的20％，以及在该项目下实施的实际工程量超出或少于工程量表中规定之工程量的25％以上”（见文1）。
但由于该条件过于原则，缺乏可操作性以及翻译的原因，因而导致出现各种不同的理解，以及执行中出现各种不同的做法。如规定中的“项目”一词，有的理解为被变更的项目，有的理解为变更后出现的项目（文6）。实际上这些理解均不符合FiDiC条款原文之精神，见文4.在这里，由于讨论的是合同单价，即工程细目的单价，因此，规定中的“项目”一词指的应是工程细目（item），文5对此作了更清楚地规定。即当工程变更使得工程量的变化超出工程量清单中所列工程细目的工程量的25％以及该细目的合同金额超出合同总价的2％时，应对超出部分的工程量按新的合理单价办理结算。新的合理单价的确定原则是：原单价偏高，应相应降低，反之，应予以提高。
3.1.2单价变更方法
变更单价的确定方法是较复杂的，应具体情况具体分析。以下以一示例予以说明。
某合同中有一“挖方”工程细目，按其工作内容以及当前的市场价格（考虑成本、供求及竞争因素），其合理的价格组成应为：
（1）直接成本：6.5元／m“；
（2）间接成本：1.5元／m3（3）利润：0.5／m3所以其合理的价格应为8.5元/m3.（假定该价格为标底价）。但在报价过程中，由于多种原因，可能会出现以下三种报价：
第一种报价：8.5元／m3以上，即报价与标底相当甚至更高。
第二种报价：8.0元／m3，即报价中采取了让利策略，利润为0.第三种报价：6.5元／m3，甚至更低，即在第二种报价的基础上采用了不平衡报价法或将管理费分摊到了其它工程细目的报价中，此时的单价为一亏损价。
现假定因工程变更而使得挖方工程量有较大的增加，且超过了合同规定的“双控”标准。此时单价的变更方法会因以上三种不同的报价方法而不同。
对于第一种报价。由于工程量的增加，承包商增大规模效益，其增加的工程量部分的直接成本和间接成本均会降低，因此，原有合同单价应予以降低，当单价因不平衡报价而超出8.5元／m3时更应如此。
对于第二种报价。尽管承包商并未承诺对变更工程继续向业主让利，但由于规模效益的增加会使得承包商获利，因此其单价可维持不变。
对于第三种报价。由于其单价为一亏损价，因此继续使用原单价对超出“双控”的工程量计价是不公平的，此时应对超出部分的工程量宜采用8.5元／m3或8.0元／m3的价格来计价。
3.2合同中无相应计价项目的变更工程定价
3.2.1定价原则
l、以计日工为依据定价这种方式仅适用于，一些小型的变更工作。此时可将这些小型变更工作进行分解，并分别估算出人工、材料、以及机械台班消耗的数量，然后由监理工程师发出指示，最后按计日工形式并根据工程量清单中计日工的有关单价计价。对大型变更工作而言，这种计价方式是不适用的。因为一方面他不利于施工效率的提高，另一方面，发生的计日工数量的准确确定会有一定难度。
2、协商确定新的单价这是合同中无相应计价依据时的常见做法，协商确定单价的方法通常有两种，一种是以合同单价为基础的单价确定法，另一种是以概预算方法为基础的单价确定方法。
3.2.2定价方法。
1、以合同单价为基础定价
例：设某合同中沥青路面原设计为厚4cm，其单价为80元／m3.现进行设计变更为厚5cm.则按上述原则可求出变更后路面的单价为：
5/4×80＝100（元／m3）
该方法的特点是简单且有合同依据。但如果原单价偏低，则得出的新单价也会偏低，反之，原单价偏高，则得出的新单价也会偏高。所以其确定的单价只有在原单价是合理的情况下才会相对合理，当原单价不合理（有不平衡报价）时，该方法对增加的工程量部分的定价是不合理的。
2、以概预算方法为基础定价
仍以上例说明之。先确定沥青路面的施工方案和施工方法，进行资源价格的预算，之后按《公路工程预算定额》及相应的编制办法，确定其预算单价。该方法的优点是有法律依据，产生的价格相对合理，能真实的反映完成该变更工程的成本和利润。其缺点是不同的施工方案，施工方法会有不同的单价，另外该方法无法反映竞争的作用以及原有招标成果的作用，特别是当承包商有不平衡报价时，该方法会加剧总造价的不合理性。例如：假定本项变更发生后沥青路面（5cm）的预算单价为120元／m2即比前述方法确定的单价（100元／m2）高出20元／m2，它表明原合同中沥青路面（4cm）的单价80/m2偏低。其偏低的原因可能是承包商的报价普遍较低（即合同总价也偏低），也有可能是承包商在该单价上采用了不平衡报价法（即合同总价不低，但单价偏低）。
对于前一种情况，采用预算单价后会使投标竞争所产生的积极成果不能有效地发挥作用，使合同的结算价回复到预算价。对于后一种情况则不仅不能使投标竞争所产生的积极成果发挥作用，反而提高了合同的结算价格，使合同的总结算价超过预算总价。下面以示例说明。
设某项目有挖方、填方以及路面三项工程，其工程量和标底价格如下表。当承包商采用平衡报价或不平衡报价时，其报价结果有所不同（承包商采用不平衡报价是基于路基工程开工早，适当报高有利于资金周转及提前受益）。
现假定路面在施工中由4cm变更为5cm；则采用不同的定价方法时会有不同的结算结果。从表中可以看出，如果未采用不平衡报价，则采用第一种方法定价时其结算总价为3965万元。该价格的不合理之处在于，对增加的路面（1cm）工程量同样要求承包商向业主让利（10％），而承包商在投标及签约时并末作此承诺。而采用第二种方法结算时，其结算总价为4420万元。该价格的不合理之处在于，由于采用路面的预算单价作结算价，使得承包商在投标及签约时作出的让利l0%的承诺没有真实执行（承包商的路面报价是90元/m2，标底100元／m2，故让利10％）。
如果合同单价是一种不平衡报价，则采用第一种方法结算时其结算总价为4300万元。其不合理之处在于，对增加的路面（1cm）工程量同样要求承包商以低于标底20％的水平结算，而承包商在投标时并未作此承诺。而采用第二种方法结算时，其结算总价为4820万元，其结算总价已大大高于预算（标底）总价（4520万元）。其不合理之处在于原合同路面（4cm）的降价和不平衡报价因素使得其单价偏低的现象被新确定的单价完全消除，而挖方和填方报价偏高的现象仍在继续执行价。
变更工程造价分析表
工程细 单位 数量
（万） 标底 平衡报价 不平衡报价 备注 单价 金额（万元） 单价 金额（万元） 单价 金额（万元） 挖方 3 100 8.5 850 8.0 800 10.0 1000 填方 m3 100 5.5 550 5.0 500 7.0 700 路面（4cm） m2 26 100.0 2600 90.0 2340 80.0 2080 合计 4000 3640 3780 变更路面
（5cm） m2 26 120 3120 112.5 2925 100.0 2600 以第一种方法定价时 合计 4520 3965 4300 变更路面
（5cm） m2 26 120 3120 120 3120 120 3120 以第二种方法定价时 合计 4520 4420 4820 变更路面
（5cm） m2 26 120 3120 114 2964 104 2704 以加权定价法定价时 4520 4264 4404
总价合理性分析一览表
工程细目 单位 数量
（万） 实测数量（万） 平衡报价 不平衡报价 备注 单价 金额
工商变更方法篇3
关键词:工商管理;经济发展;影响;促进
目前，有关工作人员更加注重讨论工商管理对经济发展有可能会造成的影响，而且理论的成果是非常丰富的，通过这样的方式，可以进一步地完善工商管理，并且对经济发展起到更加正向的积极的作用。当然，也有很多讨论是比较片面的，对问题的认知也不够清楚，因此，有关工作人员要能够结合文献阅读以及实践调研，更加全面的讨论工商管理对经济发展有可能会带来的促进作用。
一、工商管理的职能
首先，就是参与到国家的宏观经济调控当中去，也就是直接控制市场主体的准入，以及执行国家相关的宏观调控的政策。工商行政管理部门一旦产生了职能不到位，或者是执法的力度不够深入的问题，就很有可能会致使其市场经济秩序产生混乱，从而使我国的国家宏观经济调控效果受到影响，甚至会直接阻碍国民经济的健康发展。其次，就是要让市场监督的力度有所强化，从而使市场更加具有秩序化的特征。国务院和相关部门，需要将工商行政管理的有关机关定位成为市场主管，并使其发挥更大的作用。各级工商行政管理部门必须要有效地监管市场，在进行市场经济活动的过程当中，充当裁判员的职能，维护市场秩序。最后，就是要培育优良市场主体，让不同的企业，或是企业以及相关部门之间，获得有机的协作，使各类不同的市场体系能够不断的建立起来，并且更加完善。
二、工商管理与经济发展的关系
(一)经济发展是工商管理进步的基础
因为工商管理是企业发展与运营最重要的荆楚，因此企业在进行管理的过程当中，要促使管理人员更具有科学性，并且积极地展开。工商管理机构对于企业进行比较全面的并且科学的监督以及引导，让企业当中的工作人员能够对自身的职责更加明确，同时也规范企业发展以及运行的各项不同的行为。所以需要相关工作人员清楚地认识到经济发展对于工商管理的重要性。要科学的完善工商管理，让工商管理能够在企业运行的过程当中发挥其更多的价值，从而促使企业的管理更具有科学性以及专业性。
(二)工商管理与经济发展相互促进
工商管理和经济发展相互之间的关系是互相依存以及互相促进的。在商品的交易方式逐渐变得更加成熟的阶段，想要让市场经济有所落实，就必须要科学的调节以及引导市场经济的发展。随着我国的社会经济逐渐地获得更多进步，经济的种类也变得更多，市场调节的能力因此而得到了一定的增强。在现代进行工商管理的过程当中，首先需要了解工商管理对经济发展是最基础的核心。只有让经济管理更具有科学性，才能够促使市场变得更加规范。
(三)经济发展推动工商管理发展
随着我国的经济获得更多的发展以及进步，生产关系也逐渐有所优化，和市场经济相互之间的发展呈现一种促进的状态。在我国的市场经济高速发展的这段时间，企业利益矛盾也变得更加突出。而随着市场经济变得更加复杂，已经反锁，必须要和工商管理相互结合起来，进行更加科学有效的引导，才能够促使市场经济获得平稳的发展以及提升。通过这样的方式可以促使工商管理的发展变得更加科学，这也成了经济发展最为实际性的要求。在推进工商管理的过程当中，要和经济发展相互之间结合起来，使市场监管能够获得有效的调节。同时也可以促使市场经济的运行和发展变得更加全面。
三、工商管理对我国经济发展的促进作用分析
(一)工商管理规范了市场主体的准入
工商行政管理部门在一开始就有一定的约束和规范性的作用，特别是在非常激烈的市场竞争当中，可以有效地维护市场的经济秩序，并且使经营者的行为得到规范，其职能作用是非常显著的。工商行政管理部门让我国的市场准入机制变得更加规范，同时也更加合理。而市场主体当中的准入机制，主要指的就是将各个阶层严格审批，以及以各个部门的严格审查作为基础的一种企业登记的审批制度。目前，我国市场主体的准入机制在不断地完善，为了可以充分满足市场发展的实际需求，和企业发展的实际要求，企业的市场准入许可已经可以更加方便地进行办理，只需要在当地工商行政管理部门进行申请和注册，并且完成之后的登记就可以了。所以，各个地区工商行政管理部门要对市场准入许可进行严格的把控，并且要及时监督其办理流程。特别是在办理的过程当中，要严格地进行监管和规范，从而促使企业的注册登记以及管理质量有所提高。［2］
(二)工商管理强化了对市场的有效监管
工商行政管理部门在对市场行为进行规范的过程当中，要能够及时强化其监督管理的作用。可以通过商标注册管理的机制，来有效的协调以及监管企业的竞争，使市场主体的各个不同的经营活动或是交易的活动，都可以和市场规范相一致，促使市场主体拥有一个更加优质，并且持续良好的市场环境，以及公平公正的竞争环境，让工商行政的管理部门能够在进行市场监督管理的过程当中，发挥更大的价值。［3］首先，要加强对企业商标权的保护。商标是某一种商品，也是非常重要的标志。目前，市场竞争非常激烈，因此商标权作用也极其重要，是企业极为典型的象征，在企业发展的时候，其地位是毋庸置疑的。因此，企业的商标是不是可以得到有效保护，和企业生存发展都有直接关系，也正是企业经济是不是可以获得发展最为重要的保障之一。全面对企业商标权进行保护，可以打击仿冒等相关行为，并且维护市场秩序，使国民经济获得平稳和正常的发展。其次，要大力实施反不当竞争以及反垄断的监管，对市场竞争过程当中所产生的垄断现象，以及不正当竞争现象，比如对某种商品恶意收购或是恶意进行价格战，使价格过高或过低，这些都会直接影响社会的市场经济秩序，对这些行为必须进行严格的监管。通过这种办法，可以让我国市场的环境，变得更加适合公平的竞争。最后，就是要完善将信用等级以及行业风险当作基础的行业分类监管体系。以信用等级以及行业风险当作基础，来进行的行业分类监管，可以让监管体系变得非常精细，也可以使其变得更加有效。只有真正的有的放矢，才能够使对各行业的监管变得非常具有针对性，从而促使我国的国民经济获得健康以及稳定的运行。
(三)工商管理促进了各类市场体系的建立和完善
工商行政管理部门可以通过有效的利用其自身职能来培育市场主体。同时对市场主体进行严格的监管，让市场可以在公平公正的情况下，不断地发展，使其更加壮大，让各类市场体系的建设也变得更加完善。市场在经济运行的过程当中，是作为枢纽而存在的，市场体系的建设以及完善，对经济发展有可能会产生极大的推动作用。这主要体现于以下几个方面。首先，对我国宏观调控政策的实施可以起到一定的促进作用。在社会经济活动交易的过程当中，市场是极为重要的场所，经济行为的产生，都必须要通过交易市场来进行，国家如果想要对市场经济进行宏观调控，就必须要及时通过市场进行传导和实施。不难发现，只有市场才能够真正地将宏观主体以及微观活动相互连接起来，作为一种典型的中介而存在。国家如果想要进行宏观市场的调控，就必须要通过利用一些更加行之有效经济手段，来调节货品的供应和需求，而且在这样的过程当中，可以通过调整价格而形成某些特定的机制，从而正确的引导以及调节整个市场生产的经营方向。其次，就是要促进经济资源可以获得合理有效的配置。市场的经济体系建立以及完善，对市场经济所产生的影响，最为重要的就是可以优先合理配置资源，并且充分的发挥资源作用。通过这样的方式，可以比较有效地防止出现资源浪费的现象。而这也是可以保障我国经济可持续发展最为重要的一条措施。通过市场的调节，以价格为基础来进行市场整顿，可以让一些较为稀缺的经济资源逐渐流向相对效率更高的经济部门，从而促使我国整体经济效益可以获得一定的提高，提高经济运行效率，让我国的国民经济获得更加健康并且稳定的发展。
(四)工商管理强化了法律监督机制
我国的工商行政管理部门，必须要根据我国相关的法律法规，来履行相应的职责，当然在履行的过程当中，其权限是有一定范围的，严格地按照法律法规监管市场，同时也要尽量加大执法和监督的力度，使国家的法律法规能够获得更多的贯彻及实施。不仅如此，对国家法律权威性进行维护也是非常必要的。工商行政管理部门在进行市场监管的过程当中，要能够严格的根据行政执法的程序，并且要按照行政处罚和教育相互结合起来的原则，不但要重视合法监督，同时也要重视合理监管，要能够积极地引导，并且要规范企业经营方面的行为，通过这样的方式，可以使市场获得更加正常的经济秩序。无论是行政许可或者是行政强制以及处罚，还有行政复议等工商管理方面的环节，效能的提高，都可以让我国的市场监管变得更加高效，同时也使得我国市场经济运转变得极为顺畅。不仅如此，我国工商行政管理过程当中的法律法规，也可以让该部门监管变得非常公平公正，并且透明合法。
(五)完善市场，健全机制
工商管理可以让市场体系变得更加完善，并且可以充分地促进经济的发展，而市场体系具体的完善程度，不但要市场的参与者共同营造，同时也要市场的监管部门可以积极的作为。工商管理部门是承担相关任务的重要的载体之一，通过将不同的举措落实下去，可以促使我国的市场体系变得更加完善。这主要表现在对市场资源的配置优化方面，特别是对一些稀缺资源进行配置，要始终坚持有序利用以及高效利用的原则来完成配比，在根本上可以有效地促进我国的经济发展，并使经济发展持续性变得更高。工商管理也可以让法律监管机制获得更多的优化，从而促使经济发展能够拥有更长的持久力。一方面，法律的体系变得更加完善，给工商管理部门也提供了新的策略，使其可以按照法律来完成市场监管的任务，并且有效的整顿市场的秩序，通过实践也可以使法律机制完善得到促进。而在另外一方面，工商管理部门，要按照其执法程序，对市场主体的违法行为进行处罚，让市场参与者可以在进行经营活动的时候，更加合理合法，让市场监督以监管的机制变得非常健全。不仅如此，我国的工商管理部门在落实行政处罚环节的时候，在一定程度上需要促使我国的市场监管效果有所提升，同时也可以促使市场经济得到健康运行。
(六)落地决策，推进改革
工商管理可以充分地使政府的决策落地，从而让决策执行力有所提高，并且使效果更加明显。面对变化变得更大的市场发展，以及经济态势，政府需要结合实际情况相互结合起来出台政策，促使我国的经济市场获得更加平稳的发展，而工商管理部门就是决策落实者，通过宣传等各种不同的方式，给企业等相关的市场参与主体提供政策解读以及咨询，使市场的主体可以充分地了解并且执行政府的决策，从而促使政府决策能够落地。
(七)工商管理稳定我国的经济
工商管理对我国的经济发展能够起到非常重要的促进作用，是我国经济发展的基础。在企业发展以及运行的过程当中，通过工商管理可以让企业的发展更具有科学性，而在工商管理的相关部门进行监管的时候，也要和执法部门以及企业相互之间结合起来，进行更加有效的引导以及监督。要让管理情境变得更加创新，同时也要促使管理理念变得更加幸运，让各项管理都可以利用更加科学的工作方式展开。优化工商管理部门方面的服务理念以及服务机制可以帮助市场经济获得更加科学的发展，同时也可以帮助市场进行调节以及引导，不但可以促使我国的经济发展变得更加科学，同时也可以对市场经济进行调节，让我国的经济得到更加长远的发展。企业在生产以及运行的过程当中，要能够借助经济的发展进行管理方面的完善及推进。工商管理可以让企业的运行管理变得更加科学，同时也可以让管理的有效性增强。通过这样的方式可以提升经济运行管理过程当中的科学性，对于我国的经济发展能够起到积极的促进作用。企业在实际进行生产和运行的过程当中，要充分结合我国的经济大环境获得发展，而工商管理部门也要让经济运行变得更加稳定，给我国的经济运行做好更加全面的保障工作，让企业能够拥有更优质的经营氛围。
四、结束语
综上所述，我国的市场经济在持续稳定的发展，而企业必须要对工商管理重视起来，通过工商管理的职能，维护市场经济秩序，让市场经济始终稳定。促使我国企业和各方面的经济发展事业，可以在这样的环境中稳步前进，从而带来更多的经济效益。
参考文献:
［1］张旭．工商管理对经济发展的促进作用的研究［J］．中国中小企业，2020(8)．
［2］郝晓杰．关于工商管理对经济发展促进作用的研究［J］．环渤海经济瞭望，2018(3):40．
工商变更方法篇4
关键词：国际epC合同；变更；项目管理；合同管理
1、前言
现阶段国际上一些大型石油工程、大型通信工程以及大型水利工程中，都是将epC总承包模式作为其主要合同形式，这是因为国际epC合同模式对于投资规模达、管理复杂的大型国际项目具有加强的适用性，由于该类大型国际项目在具体实施阶段容易受到宏观环境等多种因素影响，所以在企业履行国际epC合同过程中的变更事件是不可避免的。承包商有效利用epC合同中的变更可以实现对合同总价的突破，所以对于国内承包商来说在国际大型项目具体实施阶段要充分认识到国际管理中“变更”的含义，并要明确在该种合同模式下“变更”与我国现行《合同法》中变更的差异，这对进一步提高我国企业国际epC合同管理水平有着重要作用。
2、国际epC合同中“变更”的含义
epC（engineering）合同模式是指承包商按照合同实施大型国际项目设计、采购以及施工的一个承包模式，在该种承包模式下承包商要完成工程质量、工程工期以及工程安全等多个方面的有效控制，所以对于传统成本加酬金等承包模式来说，epC承包模式在具体实践过程承包商往往需要承担更大的风险，其主要体现在国际epC合同模式下的合同主体、合同行为以及合同关系等，受到国家、地区的不同使其具有特殊性这一特征。国际epC合同中的“变更”主要是指承包商在epC合同签订后，并且其没有正式办理工程接收证书的时间内业主通过指令，或者是承包商通过递交建议书并通过业主批复后对原有epC合同条款进行变更的行为，其变更内容主要以原epC合同条款中施工范围、设计标准以及质量标准等多个方面的变更，并且在国际epC合同模式下的“变更”与我国现行《合同法》中的变更存在较大差异，其主要体现在国际epC合同模式下的合同变更不会对合同双方权力、义务产生变化，这也是国际epC合同模式下可以进行合同主体业主和承包商进行变更的主要原因。现阶段很多大型国际项目均会采用招投标的方式来进行承包，业主在招投标阶段需要评价投标企业特定自制是否满足工程要求，但是如果在国际epC合同管理中发生承包人变更的事件则会使其出现违反招标发的问题，所以对于国际epC合同模式来说其在管理过程中很少有更换承包商的现象，如果国际epC合同模式下合同双方就变更内容无法达成一致时，则会导致承受损失的一方为了维护自身权益而进行变更索赔，所以可以说国际epC合同中的“变更”是引发“索赔”的主要原因所在，但是在国际epC合同模式下发生变更则不一定会引发索赔事件的发生。
3、国际epC合同中“变更”与国内《合同法》中“变更”差异
现阶段大型国际项目中所使用由国际咨询工程师联合会的银皮书中，可以充分反映出当前国际上在国际epC合同模式下的惯例与通行做法，其中FiDiC的《设计采购施工（epC）/交钥匙工程合同条件》中对国际epC合同模式下的“变更”进行界定：“大型国际项目在epC合同签订后，承包商没有接收到业主所颁发的工程接收证书的任意时间内，业主都可以根据自身需求来选择指示的方式要求承包商进行变更。”并且其严格要求承包商要遵守并执行各项变更，所以对于国际epC合同模式来说业主在国际项目中具有变更权，但是承包商在该种合同模式下并不具备变更权。我国现行《合同法》中对于合同变更进行了明确的法律法规限定：“合同双方在合同签订后如果要进行合同变更，则要求双方在达成一致的基础上来完成变更。”所以我国《合同法》中的变更是以“协商变更”为主要原则，只是在某些合同变更发生时需要进行登记，只有在合同变更受到相关部门批准后才能使其具备相应的法律效力，这也充分揭示出我国《合同法》中关于“变更”界定与国际epC合同中“变更”界定的不同。
现阶段国际epC合同模式下的FiDiC条款中关于“变更”的规定具有特殊性这一特征，这是因为国际epC合同模式对于国际epC总承包市场具有针对性设置倾向，而我国现行《合同法》中的“变更”在实际上具有普适性这一特征，并且在其关于“变更”的法律条文规定上适用于平等主体间的大部分领域。国际peC合同模式下的变更权在业主手中，承包商在该种合同模式下仅仅具有建议权，而我国现行《合同法》中的条款明确了合同双方均具有变更权，只是合同双方要就变更内容达成一致后才能进行申请、审批，在审批后才能确保合同变更事件的发生具有法律效力。国际epC合同模式下的“变更”在本质上属于“约定变更”的范畴，这便要求业主与承包商在epC合同签订过程中要对变更条件进行界定，知识在合同双方约定好变更条件达到后，具有变更权的一方才能根据其合理需求进行合同变更，而不具有变更权的一方会在合同变更发生后收到另一方的通知，所以在epC合同变更发生时具有变更权的一方不需要征求对方同意，而我国现行《合同法》中没有对于“协议变更”事先约定条件进行明确规定，而是合同双方在协商达成一致后便可以申请完成合同变更，所以在国际epC合同模式下承包商能否理清变更权的归属。
4、设计阶段“变更”的控制要点
现阶段大型国际项目业主在国际epC合同模式下试图将合同约定中的总价格进行固定，所以业主在国际epC合同签订过程中对于调价设置了多种限制的条款，这也是很多承包商在国际epC合同模式下难以突破合同总价的主要原因，而在大型国际项目中有经验的承包商会通过设计阶段的变更来解决这一问题。国际epC合同在签订过程中要求承包商按照FeeD来完成设计、采购以及施工等多项工作，并且在合同条款中明确了承包商则义务对FeeD中的“歧义、错误以及不一致”进行审查，并且可以将其及时上报业主来避免承包商要对FeeD中的错误而承担责任，如果承包商在设计阶段没有向业主申报FeeD中的错误则无法进行索赔。本文认为在设计阶段承包商提出的变更建议主要以FeeD范围内与范围外等两个主要类型，如果属于FeeD范围内的变更则其所引起的变更费用与工期延长责任主体是承包商，如果是超出FeeD变更范围属于承包商建议性的变更则变更权依旧掌握在业主的手中，业主同意后下发书面文件则承包商可以完成变更内容的施工，承包商提出的建议性变更如果征求业主的同意，则在变更后所产生的各类效益要由承包商与业主方进行共享。
5、结语
综上所述，国内承包商在大型国际项目市场中要对国际epC合同模式下的“变更”优异准确认识，只有这样才能避免承包商与业主之间不必要纠纷事件的发生，并且承包商要通过对其深入研究来防范国际惯例与工程所在国法律之间的冲突，这对推动我国工程领域进军国际工程市场有着极为重要的作用。
6、参考文献
[1]官夙鹏.epC合同变更管理初步探析[J].现代商业.2010（18）
工商变更方法篇5
本文拟就商品房预售中的按揭问题，预售商品房的条件、预售商品房的转让以及预售商品房案件中情势变更原则的适用等四个方面的问题进行探讨。特别是对审判实践中经常遇到，又比较难把握的如何适用情势变更原则这一热点问题进行重点论述。
预售商品房又称期房买卖，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人预付部分房价款的行为。
预售商品房有以下几个特征：第一、预售的标的物是尚未建成的房屋；第二、依照合同由承购人支付房价款，承购人取得的是将来的房屋使用权，亦称期待权；第三、预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人；第四、从合同成立到标的物交付需要较长的周期。
一、预售商品房按揭的有关法律问题
预售商品房按揭是银行、房地产开发商和购房者三方共同参加的房地产经营开发的一种融资活动。它是指商品房预售协议中的预购方支付部分购房款后，将其协议取得的商品房的期待权让渡给银行，作为取得银行贷款的担保，如果预购人未能依约定履行还本付息的义务，就失去了赎回这种期待权的权利。在商品房竣工后，商品房按揭即转为商品房抵押。购房人是按揭人，银行是按揭权人。
预售商品房按揭的法律特征：一是预售商品房按揭是要式法律行为，必须签订书面合同；二是预售商品房按揭合同是从合同，作为主债的担保，随主债转移而转移，主债的消灭而消灭。三是预售商品房按揭合同成立后，未经抵押权人的同意，抵押人不得另行再设抵押。四是抵押权人享有优先受偿权。五是商品房按揭必须经过登记。
（一）预售商品房按揭的条件
商品房预售采取按揭方式促销，对于预售商品房合同各方均为有利，但是由于预售的是未竣工交付的房屋，因此，存在着房屋预售方不能按时交付房屋或按揭人不能依约偿还贷款的风险。所以，应对以按揭方式预售商品房的行为，作出更为严格的限制。目前，我国法律对此尚无明确规定，笔者根据预售商品房按揭的基本理论对按揭成立的有效条件进行论述：
首先，按揭合同是要式合同，应该按照法对于要式合同的要求，办理各项手续方为有效。该合同中应明确按揭人与按揭权人及有关第三人的权利义务，规范按揭行为，以避免和减少纠纷的发生。同时，应办理登记备案手续，接受政府有关部门的监督。
其次，按揭所依附的预售商品房的主合同必须是合法有效的。从担保的角度讲：按揭属于特殊的担保形式，但仍然具有担保合同的从属性。它随着主合同的成立与生效而成立生效。因此，预售商品房主合同有效，按揭合同方能有效。如果主合同违反了国家和集体的利益，被认定为无效，作为按揭的从合同也必然无效。
第三，按揭必须采取书面形式。由于按揭合同所涉及的具体内容较多，法律关系又复杂，如果不采取书面形式记录下来，不但难以严格履行协议，一旦发生纠纷，也因为缺乏合同依据，而难以正确处理。口头形式不具有法律效力。
第四，按揭的标的物，即预售商品房应实行严格的登记制度，按揭人应将购房合同正本交给按揭权人保管，并到房地产管理部门办理预售商品房的抵押登记手续。房屋竣工后，以房屋作为抵押物，按揭权人代领房地产证，并办理房地产抵押登记手续。
（二）及时、正确地处理银行按揭纠纷
处理银行按揭纠纷必须从实际出发，依法规范银行按揭行为，保护各方当事人的合法权益，保障和促进银行按揭健康有序地发展。
1.根据当事人之间的权利义务关系，确定诉讼当事人的地位。不论银行与开发公司之间对购房人的购房贷款有无约定，只要房地产开发公司预售房屋时，列出了这种条件，其结果必然涉及到银行，因此，商品房预售方与预购方发生纠纷，银行应作为诉讼当事人参加诉讼。对于预售商品房合同的银行按揭权人起诉，向按揭人与担保人主张权利的，应将按揭人与担保人列为共同被告参加诉讼。
2.对于按揭人不认真履行义务，到期不偿还贷款及利息又不交出按揭房屋的，可以判决按揭人偿还贷款加付利息或强制其腾房。也可以由按揭权人对按揭房屋进行拍卖。
3.对于按揭权人拒绝将按揭房屋交还已如期偿还按揭贷款及利息的按揭人，除了判决按揭权人交还房屋外还应该赔偿因此给对方造成的经济损失。
4.按揭贷款期间，按揭人不能擅自转让银行按揭房屋的使用权，对于按揭人擅自转让造成的后果，应承担相应的责任。
二、关于预售商品房的条件
《中华人民共和国城市房地产管理法》对预售商品房的条件作了明确的规定，商品房预售必须具备以下几个条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
房地产管理法根据国有土地使用权有偿有期限出让的原则，把土地使用权出让作为基本方式，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。为了合理使用土地资源，防止国有土地收益的流失，商品房开发商只有依法交纳了全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书，才能获得房地产开发的权利和进行商品房预售的房地产交易。以划拨方式取得土地使用权的，如果要转让房地产，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。
（二）持有建设工程规划许可证
国家每年出让多少土地使有权用于房地产开发，需总量控制，同时，房地产开发应符合城市建设整体规划要求，因此，必须由建设单位持有关文件向城市规划主管部门提出申请，由该部门进行审查和核发建设工程规划许可证后方可申请办理开工手续。如果未取得建设工程规划许可证就预售商品房，该房被视为违章建筑，商品房预购方的权利难以切实得到保护。
（三）按提供预售商品房计算，投入开发资金达到工程建设投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期这一条是预售的经济要件。它强调土地已经开发并初具规模。达到这一标准，才能符合房地产转让的条件，体现国家宏观调控的政策，有效的防止炒卖地皮，制止房地产开发商的投机牟利行为。因为开发商投资达到了一定的比例，基础工程已经完成，开发商面临着风险，如果中止投资，将会亏本。因此，这样规定有利于保证预售方的权利。规定已经确定施工进度和竣工交付日期，便于监督和管理，确定违约责任，也是为了保障预售商品房合同的履行。
（四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明县级以上人民政府对房地产开发企业提出的预售申请进行审查，实际上是对预售商品房的活动进行监督和管理，防止违法销售，纠正不法行为。这是国家对商品房预售市场必要的行政管理措施，目的在于促进商品房预售活动的进一步规范化。
商品房预售是一种比较特殊的转让行为，具有期权交易的性质。预售方投机性较强，买受方风险较大。如不加以控制极易造成混乱。因此，法律为其规定了较之其他房地产转让更加严格的限制条件是合理的、必要的。在房地产法实施后，商品房预售活动必须按照房地产法规定进行，人民法院审理这类案件应当从严掌握，对于违反法定条件的预售商品房的行为或合同应认定为无效。但是房地产管理法实施前发生的房地产开发经营纠纷，是在我国房地产起步阶段迅速发展，缺乏经验，有关法律政策不够完善，房地产交易行为不够规范的特殊情况下发生的，因此，处理这一时期的纠纷，应该考虑具体情况。
在审判实践中，发现主要存在以下几种问题：其一，一些开发商未取得国有土地使用权证和建设工程规划许可证即预售商品房。其二，有些开发商虽然取得了国有土地使用权证和建设工程规划许可证，但是建设资金不足，没有完成项目的基础工程，就预售商品房。其三，有的开发商既取得了国有土地使用权证和建设工程规划许可证，也投入了一定比例的建设资金，但是，没有办理商品房预售许可证就预售了商品房。
对于以上问题，应如何处理，笔者认为：应该考虑当时的实际情况，具体案件具体分析，不能一概而论。对于既没有取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，也没有投入开发建设资金，或投入的开发建设资金，没有达到规定的比例，又无法继续投资进行开发建设的，应认定商品房的预售合同无效。对于虽然没有取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，但投入的开发建设资金已达到规定的比例，进行了开发建设，在一审诉讼期间，有关主管部门同意补办土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证的，补办手续后，可以认定商品房预售合同有效。
三、关于预售商品房的转让
预售商品房的转让，是指商品房预售后，预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。
对于商品房顶售后是否允许再行转让，在立法过程中，存在二种意见。一种意见认为，商品房预购人将未竣工交付使用的预售商品房再行转让，有利于搞活房地产市场，而且，从国外看，有不少国家和地区是允许的，可以借鉴，法律上应该允许。第二种意见认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损坏了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。立法部门研究认为是否允许再行转让与经济形势有关，与房地产市场的发育有关。商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，有各种不同的情况，有的为了谋利，有的个人购买后因需现金而转让，应当区别对待。因此，该法正式颁布时，作了灵活的规定。房地产法第四十五条规定："商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。"目前，虽然国务院相关的法规尚未出台，但是，执法部门对于这一问题的认识，基本取得了共识。第一，我国预售合同转让在房地产市场中大量存在，它是房地产市场经济的客观需要。它有利于扩大销售渠道，筹集资金，降低开发资金的占用，加速开发资金的循环，并分担风险，活跃繁荣市场。第二，经有关部门办理了预售合同的转让手续，该合同又不损害国家和他人的利益，可以认定转让预售商品房的合同有效。对于未办理转让手续，但不损害国家和他人利益，在一审期间补办转让手续的，可以认定合同有效。
预售商品房转让合同具备哪些条件方能认定合同有效，亦是审判实践中需要解决的问题。
（一）依照法律、法规、政策等规定允许转让的，可以转让，不允许转让的则不能转让。例如，广东省人大常委会颁布的《广东省房地产开发条例》第二十一条规定：“预购的房屋在末竣工并取得房屋所有权之前不得转让。法律法规另有规定的从其规定。”在国务院作出具体规定之前，各地根据本地具体情况，所制定的地方法规是有效的。因此，在广东省预售商品房是不能转让的。
（二）预售商品房合同转让的标的物，必须是未竣工的、正在建设中的商品房。因为，商品房建成后，预购人也实际取得了房屋产权证，购房人再将该房转让给他人，已不具有预售商品房合同转让的法律特征，而是形成厂房屋买卖的法律关系了。
（三）商品房预购人必须持有经过登记备案的合同或转让合同，才能成为商品房的转让人。因为，设定登记备案的制度，是为了便于国家行政部门的管理，规范房地产市场和加强国家税收。没有经过登记备案的预售合同缺乏有效性。这样的合同不能转让。预购商品房的合同转让给第三人。致使新的预购人成为权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。因此，转让合同也要经过登记备案，方可有效。
（四）商品房预购人如果已经履行了法定义务，单纯权利转让、可以不经过商品房预售方的同意，只要通知预售方即可，如预购方已经按照合同支付了全部房价款后转让预购合同的行为。否则，必须征得原商品房预售合同预售方的认可和同意。由于商品房预售合同是双务合同。双方当事人互相享有权利和承担义务。因此，预购人将预购合同转让给第三人时，多数情况下，是将预售商品房合同的权利和义务一并转给第三人。第三人即取代原预购人成为全部或部分债权的受让人和全部或部分债务的承担人；商品房预售方不是转让合同的当事人，而承担债务的第三人是否具备偿还债务的能力，商业信誉如何，又与其享有的权利是否能够实现，紧密相关。因此，为了保护商品房预售方的合法利益，上述情况必须征得预售方的同意。以下几种情况，预售商品房的转让行为不应支持。第一、预售商品房转让合同签订后未进行登记的；第二、商品房预购方未按照合同的规定交付定金及未付清合同所规定的房价款三分之二的；第三、预售商品房合同双方发生纠纷诉至法院后均要求解除合同的；第四、预售商品房转让合同双方对该行为有重大误解的；第五、预售商品房转让合同的出让方倒卖合同，牟取非法利益，干扰了房地产市场的。
四、预售商品房纠纷中，如何适用情势变更原则
情势变更，是指在合同有效成立后至履行完毕前，因不可归责于当事人的事变发生致使合同的基础动摇或丧失，如继续履行合同将给一方带来重大损失，显失公平、因而法律允许变更或解除合同，并可减轻或者免除一方当事人的责任。它是公平原则、诚实信用原则的具体运用。在国外，情势变更原则已经为各国法律所承认。第一次世界大战，使许多国家的经济遭到严重破坏，战前所签订的经济合同无法履行，特别是德国、通货膨胀，马克贬值，很多长期合同的价款表面上没有发生变化，但是与其本应取得的利益相差甚远。为了解决这一问题，法院在审理案件中，依据诚实信用原则，改变合同效力，引申出了情势变更原则。大陆法系的其他国家也先后在立法上确立了这一原则。英美法系国家则采用"合同落空规则"解决合同基础丧失的问题。在1980年的《联合国国际货物销售合同公约》中，则提出了"非所能控制的障碍"这一概念。实际上，这一概念既适用于"不可抗力"、也适用于"情势变更".我国立法上对于"不可抗力"已有明确规定，但是对"情势变更"尚无规定。1993年5月，最高人民法院《全国经济审判工作纪要》中，肯定了情势变更的原则，为解决情势变更问题，提供了一个明确的指导思想。1993年6月，马原副院长在大连民事审判工作会议上的讲话中，也明确了情势变更原则是人民法院处理房地产开发经营案件的基本原则之一，为预售商品房案件适用情势变更原则提供了合法依据，而且最高人民法院也为我们提供了运用情势变更原则处理案件的判例。
虽然，情势变更原则已被广泛接受，审判实践中也适用这一原则，但是由于房地产法缺乏对情势变更原则的表述，更没有规定情势变更原则的适用条件、与其他相关概念的区别及情势变更原则的效力等内容，为我们严肃执法，正确处理房地产案件，带来了一定的难度。因此，我们应该对有关问题进行有益的探讨。
（一）情势变更原则在预售商品房案件中的适用条件
1情势变更的基础是预售商品房合同合法有效
只有依法成立的合同，才受到法律的保护，也才可能在履行中产生情势变更原则的适用。无效合同自成立起就不具有法律效力，对合同主体没有约束力。房地产法第44条对预售商品房的行为作了严格的规定，该法实施后，凡是不符合法定条件的，双方所签订的预售商品房的合同无效，故无效合同不适用情势变更原则。但是，基于我国房地产市场建立时间较短，特别是房地产法实施之前，预售商品房的行为不够规范，因此，具体情况要具体分析，区别对待。如预售方没有办理建筑规划许可证或尚未取得预售商品房许可证，但是经过有关部门同意补办，且合同其他内容又不违法，为了维护合同的严肃性，保护当事人的合法权益，可以按照合同有效对待。
2必须有情势变更的事由
即发生了可以导致双方所签订的合同不能履行或不能继续履行的客观情况。如国家对财政政策、货币政策、物价政策或产业政策进行了较大的调整。再如，地方政府依法行使行政权利所做出的决定，如北京市政府为了解决夜间施工扰民问题，于1995年做出的"夜间10点以后至次日6时不得施工"的决定。情势变更的事由，是适用情势变更原则的先决条件。只有正确地认定情势变更的事实，才能审理好这一类纠纷。
3情势变更发生在预售商品房合同成立并生效以后履行终止以前
如果情势变更在签订预售商品房之前就已经发生，应认定当事人已经认识到发生的事实，则合同的成立是以变更的事实为基础的，因此，不发生情势变更的问题。如，市政府已经做出夜间10点以后不准施工的决定，开发商仍然以昼夜施工计算工时，因而迟延交付房屋，这种情况则不属于情势变更。在签订合同时，已变更的事实对当事人不利，而当事人仍然以其为合同内容，则表示当事人自愿承担风险，所以事后没有保护的必要。另一方面，情势变更必须发生在合同履行完毕以前。因为，在合同终止以后，合同关系已经消灭，则不存在适用情势变更的理由。另外，还应注意情势变更原则适用的时间问题。如果情势变更发生在迟延履行合同期间，对于履行合同后的不公平结果，迟延履行合同一方，不得要求减轻或免除责任。因为，如果该方按照约定履行合同，则不会面临情势变更的情况。否则，客观上势必鼓励了违约方，对守约方则是显失公平的。还有一种情况，在预售商品房合同履行期间，发生了情势变更的情况，当事人并未提出适用情势变更原则，继续履行了协议，在合同履行完毕后，是否可以主张适用情势变更原则。笔者认为，在这种情况下，可视为当事人放弃了主张，一般不予保护。
4情势变更是当事人不可预见的
情势变更必须是当事人不能预见的意外事件造成的。如果当事人在签订商品房预售合同时，能够预见的，则表明其对于该事件可能发生的风险是认可的。风险发生后，不能适用情势变更原则。如果当事人应该预见而没有预见的或者虽然预见但是轻信能够避免而没有采取预防措施的，说明当事人主观上有过错，？应当由当事人自行承担。
5因情势变更使原合同的履行显失公平
情势变更发生之后，失去了合同赖以存在的基础，合同双方对价关系遭到破坏，如果继续按原合同约定履行义务，将使合同一方当事人丧失履行合同的利益，显然有悖于公平原则、等价有偿的原则。如开发商与预购方签订预购合同后，建设过程中，市场的建筑材料价格暴涨，如果继续履行合同，开发商非但不能盈利反而由于成本的提高，造成严重的亏损。这种情况应该适用情势变更原则。
（二）情势变更与有关概念的区别
1情势变更与不可抗力
虽然情势变更与不可抗力有相似之处，但也存在明显区别。不可抗力与情势变更都是合同订立以后发生的，都对合同的效力产生影响，两者都导致了合同基础的丧失。对于不可抗力和情势变更，当事人都不能合理地预见，都是当事人意志以外的客观事件造成的。两者的区别在于客观表现不同，对合同的影响不同，后果不同。情势变更一般是由重大社会事件引起的，如国家法律、政策的重大改变。如1993年国家针对房地产业发展失控，房地产市场混乱等诸多问题，制定了一系列法律和政策，加强了对房地产业的管理。整顿金融秩序，中央银行紧缩银根，对信贷投资实行宏观调控，使相当一部分正在开发的工程停工和下马，造成已经签订的预售商品房的合同不能正常履行。而不可抗一般是由于重大的自然灾害引起的，如地震、水灾、台风等。情势变更发生后，预售商品房的合同仍然能够履行，只是履行的结果会造成不公平的后果。不可抗力发生后，预售商品房的合同则全部或部分不能履行或者迟延覆行。适用情势变更原则的法律后果，可以变更或者解除预售商品房合同，减轻或免除当事人的责任，由双方当事人共同承担经济损失，消除不公平的后果。不可抗力导致预售商品房合同变更或解除时，只要义务人履行了法律规定的有关义务（如通知的义务、防止损失扩大的义务），对义务人的免责是绝对的。
工商变更方法篇6
《经济》：方案中涉及商事登记制度变化的内容中提出，“除涉及国家安全、公民生命财产安全等外，不再实行先主管部门审批、再工商登记的制度，商事主体向工商部门申请登记，取得营业执照后即可从事一般生产经营活动”引起社会各方高度关注，您如何评价这种改革方案？
赵旭东：这个变化解决了长期以来工商登记中的基础问题，就是行政审批和工商登记的关系，是先批再登记还是先登记再审批。这种冲突造成经常出现的情况就是，一个企业要设立，因为行政审批手续下不来而无法获得商事主体的资格，按现在的规定就是商事主体的资格与行政许可的审批相分离。主体资格是不需要审批的，获得主体资格之后要从事某种活动需要获得审批，这是一种经营活动的特别审批，不至于因为特别的活动得不到审批而使主体本身无法成立。另外，企业在做工商登记时还会遇到工商部门认为符合批复的条件，但是在行政机关那里批不下来，所以工商登记程序就无法进行。所以，这次工商登记制度改革就解决了市场主体准入的障碍，也解决了长期困扰工商登记部门和其他行政机关职权冲突的问题。这种改革方向是正确的，符合整个机构改革、推动商事主体的发展和活力来放宽行政改制的方向。
《经济》：另外，该方案提出“将注册资本实缴登记制改为认缴登记制，并放宽工商登记其他条件”，这是否意味着我国注册资本制度发生了重大的变化？有人认为，这种变革是与《公司法》发生了冲突，对此您怎么看？
赵旭东：当时有媒体以“我国注册资本由实缴制改成认缴制”为标题，其实这个表述本身就不准确。因为中国《公司法》目前的注册资本制度已经不是实缴制，2005年《公司法》修改之后就改成认缴制了。《公司法》第26条规定：“有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足；其中，投资公司可以在五年内缴足。”只要认定完所有的资本，并不意味着全部缴纳。
这次改变突出的体现在把现行《公司法》的认缴制规定的限制进一步放宽。从这个角度而言，这次工商登记对资本制度的设计，体现了经济改革的追求和方向，同时也是在《公司法》框架下的改革。如果说这个改革是改变了《公司法》，这个问题就不是行政改革本身能完全解决的问题，而是要进行相应的立法。
值得注意的是，在《公司法》修改之前，是不可以由行政机关在具体的工作当中对其做改变的，因为这是法律制度。法律制度确定之后，就不能在工作中修改其内容。所以在这个方案出台之后，法律学者的另一个意见就是，如果按现在来说就是没有改变《公司法》，如果确实要对《公司法》的内容作出进一步的放宽、改变，不仅是行政机构职能改变的任务，同时也应该按相关立法程序来修改。
《经济》：您认为这个“放宽”会体现在哪些方面？宽到什么程度？
赵旭东：有人认为“放宽”应该取消20%的首次出资额限制，取消时间限制，或者甚至不要验资了，这就显得有点盲目。商事主体具备必要的资本是其进行商事活动的条件也是交易安全的保障，这个条件放弃就可能破坏交易安全，引起市场混乱。注册资本如果不需要登记，那么这个登记制度要来何用，法律规定的制度就会落空了，还不如取消它。既然法律没有改变，注册资本就是必要的，就需要配套以相应的行政登记来保障。一个理性的逻辑就是，不能为了放宽而放宽，应该考虑法律制度相互之间的关系，考虑登记制度应该实现的功能和价值，来确定登记制度的设计和取舍。
我认为，改革的方向是没问题的。但是改革要理性进行，不能陷入盲目的、完全情绪化的追求，更不能为了改革而改革。任何改革方案都应有清晰的、明确的流程。前后要做对比，对于目前企业登记制度的最低资本额制度等，都需要进行评价，这些是否是经济活动进行中所需要的配套的制度、是否是影响了市场主体的发展和经营活动、他们的功能和社会效果是什么、法律为什么要制定他们，等等，都要理性分析。改革还是要理性分析和设计，不能盲目追求。
我认为20%不应再放宽了，5年期限可以放宽至10年，否则就没有必要了。另外可以考虑出资形式的多样化，劳务、信用等无形资本是否也可以当成公司的出资形式。其实，工商登记的改革更重要的不是在法律规定层面的改革，而应是法律执行层面的改革。在现有制度下，如何更大程度的简化程序、提高效率，这才应该是必须要做到的。但是现在问题很多，这才是工商登记改革大有可为的方面。工商登记如果把工作梳理一下，在法律框架下能简化的简化、能放宽的放宽，其实不一定要更改法律，这些职能改变更能体现机构改革的意义，对企业也有更多益处。
《经济》：《证券法》的修订已经在进行，《公司法》自2005年修订后，8年来也没有更新，不少人呼吁《公司法》也应修改，而且应与《证券法》联动，您怎么看这个问题？
赵旭东：《公司法》的修改是涉及全局性的修改，是很多重大制度、规则有很大突破和改变。目前的《公司法》基本适应这些年经济发展和体制改革的变化。但是这七八年过去后，经济改革在进一步推进，市场和环境都在发生变化，有些公司内部的问题也在进一步暴露。我们发现，《公司法》还有改革的必要和空间。
相对于《公司法》的修订，公司的治理应该说是更大的问题。我国的《公司法》确定的公司的治理结构，是由股东会、董事会、监事会、经理分别执掌不同的权力，形成分工和制约。这样的设计理论上看起来很合理，但是在运行当中的效果并不像理论上的构架那么完美，很多公司的治理效果并不好，出了很多问题。这几个机构当中，形式上股东会是公司治理的最高权力机构，实际上很多股东会根本没有发挥实质作用；监事会本应对董事会、经理层形成强有力的制约，但在很多公司中却形同虚设；真正在公司中掌握权力的是董事会，甚至是董事会中个别主要的董事和董事长；经理机构在法律上本应是最低的机构，但在中国他们有很显赫的实权地位。所以，确实应该改革，既然监事会有名无实，是否可以考虑撤销，让更合适的机构来担当监督职能；董事会名义上是决策机构，但很多决策由经理层来做，所以可以让董事会更多发挥监督的机构，而从法律上承认经理层的权力。因此我们要思考现有模式是否是完美的，是否有缺陷，有缺陷的就要进行优化、改革。
工商变更方法篇7
工程洽商，主要是指施工企业就施工图纸、设计变更所确定的工程内容以外，施工图预算或预算定额取费中未包含的，而施工中又实际发生费用的施工内容所办理的书面说明。
建设工程项目的实施具有复杂性、长期性和动态性的特点，任何工程承包合同都不可能预见和覆盖工程项目实施过程中所有可能发生的变化，所以工程变更是必不可少的。工程变更对合同价款具有很大的影响，因此，对建筑工程洽商的管理显得非常重要
工程洽商发生的前提条件是发生工程变更。工程变更一般是指在工程施工过程中，根据合同约定对施工的程序、工程的内容、数量、质量要求及标准等做出的变更。包括设计变更和工程质量标准等其他实质性内容的变更。
工程变更的原因：1、业主新的变更指令，对建筑的新的要求。如业主有新的意图，业主修改项目计划、削减项目预算。2、由于设计人员、监理人员、承包商事先没有很好地理解业主的意图或设计的错误，导致图纸修改。3、政府部门对工程新的要求，如国家计划变化、环境保护要求、冬季施工新要求、城市规划变动等。4、由于产生新技术和知识，有必要改变原设计、原实施方案或实施计划，或由于业主指令及业主责任的原因造成承包商施工方案的改变。5、工程环境的变化、预定的工程条件不准确，要求实施方案或实施计划变更。6、由于合同实施出现问题，必须调整合同目标或修改合同条款。工程变更的产生，并不代表着一定会发生工程洽商。正如前所说，工程洽商大多是施工单位提出，做为监理单位在工程洽商的管理上，更是建立在充分理解合同，掌握相关的建筑法规，熟悉工艺流程的基础上，对工程洽商进得管理。
目前，关于工程洽商、工程变更的分析，大多都集中在变更是如何发生的，如何防止变更带来的费用和工期损失上。在具体的实施上，却没有统一的格式。《建筑工程施工合同》和其他一些相关建筑法规，只对洽商变更的条款做出了规定，但在格式上却没有一个明确的规定。目前的建筑工程中，最常见的是工程联系单。但是一般的工程联系单中只列出了需要变更的内容、图纸和解决方案。却没有对费用和工期的问题给予说明。这就会导致，在工程完工以后，结算时出现很大的麻烦。只有工程内容，却没有工程量和价款，给工程的管理工作造成了很大的困难。鉴于存在以上问题，工程洽商单各地甚至各个建筑公司都不统一的情况下，建筑工程洽商变更内容的格式标准化，就显得非常重要。
工程洽商内容的格式标准化优点是以保证建设三方(甲方、乙方、监理)的利益最大化。内容应该包括以下几个方面：
1、完整、简洁的工程变更内容描述。对于原有任务变更，需指出变更的内容和范围、增减的数量或列出工程量清单;对于新增工程，指出新增的内容和范围，列出增加的详细工程量清单和计算方法。
2、陈述工程变更的原因与依据。
3、工程变更引起的合同价格和工期调整。列出变更的费用、合同价的变化、变更工期和合同竣工日期的影响。
4、分析对其它未变更工程的影响。
5、审核确认签字。
6、参考文件或相关附件。依据的合同条款、图纸、会议记录等。
7、变更价款的支付方式。
建筑工程洽商变更与工程价格的关系，我们可以通过下面这个简单的公式来描述：
工程价格=合同价格+变更价格
由上面这个公式可以看出，对于建筑工程而言，合同价格都不是最终的价格。承包商为了实现盈利，必须在报价中考虑变更风险，并通过工程变更管理减少风险，实现盈利。对于开发商而言，更要注重变更对工程最终价格的影响。防止不必要的变更，以至增加最终工程价格。对于工程变更的计价问题，具体施工当中，一般都是按照工程的施工工艺，然后按照相应的定额，计算出工程单价，然后再乘以工程量，最后得出变更的价格。《建设工程施工合同示范文(GF-1999-0201)》和《建设工程工程量清单计价规范(GB-50500-2008)》中，有关工程变更价款的确定方式如下：
《建设工程施工合同示范文本》(GF-1999-0201)变更合同价款按下列方法进行：
(1)合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款;
(2)合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价款;
(3)合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人提出适当的变量价格，经工程师确认后执行。
《建设工程工程量清单计价规范》(GB-50500-2008)中，新的工程量清单项目，其对应的综合单价按下列方法确定：合同中已有适用的综合单价，按合同中已有的综合单价确定;合同中有类似的综合单价，参照类似的综合单价确定;合同中没有适用或类似的综合单价，由承包人提出综合单价，经发包人确认后执行。
工商变更方法篇8
一、当前工商事业面临新的重大转型
转型是主动求新求变的过程,是一个创新的过程。所谓转型,是指事物的结构形态、运转模型和人们观念的根本性转变过程。不同转型主体的状态及其与客观环境的适应程度,决定了转型内容和方向的多样性。工商事业转型,就是指工商行政管理的决策层按照外部环境的变化。对本系统本部门的管理体制机制、职能运行模式、监管执法方式方法和长远发展战略,大范围、大幅度地进行动态调整和创新,将旧的管理、运作、执行和发展模式,转变为符合当前市场经济需要的新模式。
工商事业转型具有四个构成要件:一是工商行政管理决策层领导的主动而为,二是转型的目的是为了更好地发展,三是转型的重点内容是管理上的体制机制、职能上的运作模式、监管执法中的方式方法、长远发展的战略规划,四是转型的主要方法是自我调整与工作创新。工商事业转型是自身发展适应时代潮流的需要,其最大的特点就是革故鼎新、促进快速发展,同时也要承担一定的风险。工商事业转型期的一个重要任务就是化解和防范各种市场监管风险,营造内和外顺的发展环境,不断增强工商队伍锐意进取、履职到位的信心和决心。
二、工商事业转型带来的市场监管风险
工商事业转型的过程是改革创新的过程。也是自我解剖的过程,是摒弃某些部门利益的过程。是与旧的体制机制决裂的过程,这为市场监管带来方方面面的风险,主要表现在以下三个方面:
(一)法制变革因素引发的监管风险
由于立法和法律法规的修订、变更、废止,使得工商执法的某个环节、某段链条发生变化,使得工商市场监管出现不适应、不协调的现象。
一是执法主体变化带来的风险。如《国务院关于加强食品等产品安全监督管理的特别规定》拓展了工商机关监管流通领域产品质量的空间,扩大了处罚范围,赋予了工商部门新的监管主体地位,如果我们不正确及时履行,则会面临监管“缺位”的风险。
二是执法依据变化带来的风险。新的法律规定出台,使得同一种市场主体交易竞争行为,接受监管处罚的条文依据发生了变化,如何判断合法还是违法、如何衡量处罚的幅度,不准确把握就会出现市场监管的各类风险。比如对于无照经营行为的处罚,国务院《无照经营查处取缔办法》出台后,某些无照经营行为是依照该法规处罚,还是依照《城乡个体工商户管理暂行条例》、《公司登记管理条例》、《企业法人登记管理条例》来处罚,这就需要正确处理好法条竞合的问题,规避监管风险。
三是执法程序变化带来的风险。一些新的程序法出台,使得监管的行为、措施受到一定限制,监管行为不当、超越程序,就会造成滥权和错案现象发生。如《行政复议法》、《工商行政管理机关行政处罚程序规定》、《工商行政管理机关行政处罚案件听证规则》出台后,监管执法的行为就受到管辖权、法定期间、案件审批环节等方面的限制。我们在执法监管的细节上不注重这些程序性规定,就会带来责任风险。
四是法规政策的放开或禁止带来的风险。如《粮食收购条例》、《粮食流通管理条例》的新旧法规更迭,使得粮食市场的经营主体资格合法性的确认、合法交易行为的认定都产生了认知性变化,工商行政管理市场监管措施也要随之发生变化,变化过程中政策延续的合理衔接,也使得监管风险应运而生。在监管实践中,国家制定的关于物价、物资供应的导向性政策出台,也往往会产生哄抬物价、囤积居奇等市场监管风险:还有一些关于注册登记的前置审批的设置或取消,无不使监管手段的松紧性发生变化,监管的风险发生率也随之提升。
(二)职能转变因素引发的监管风险
一是新职能定位蕴含的监管风险。2008年国家工商总局新“三定”方案对工商职能进行了重新调整,明确工商部门在流通环节食品安全监测、预警和信息引导的职责,以及监督管理网络商品交易及有关服务行为的职能,取消了相关行政审批、达标评比、职业水平评价的职能。新职能的定位,使工商市场监管的领域得到了拓展,监管的对象更加复杂,监管的交易行为更加多变,流通环节食品安全事故的有效防控、网络商品交易的安全、行政审批项目和标准的变更,都存在一定的市场监管责任风险。全面履行新职能、实现职能到位。既是新的工作目标和任务,又要承担和化解新的监管风险。
二是“收费型“工商到”监管型“工商转型面临的风险。2008年下半年,全国工商系统取消征收“两费”,工商部门的工作重心发生了重大转移。如何合理分配监管比重,确立监管的重点,如何提升监管成效,成为近年来各级工商部门关注的热点问题。懂监管、会监管、明执法、会办案的队伍如何培养,如何克服“收费型”工商遗留的不良作风,都是当前急需解决的现实性问题,解决不好、不及时,就会产生监管能力风险。
三是在向“服务型"32商转型过程中产生的风险。近年来,国家工商总局周伯华局长“四个统一”、“四个只有”的论断,明确了工商部门在服务经济发展、推进经济发展方式转变中的地位和作用。工商部门主动而为、加快服务职能的转变,就能抢占政府体制改革和工作创新的先机,赢得党委政府、监管服务对象、人民群众的认可。如果我们不动不变、步子太慢,就会在新一轮的政府机构改革中被淘汰。或者,如果我们在服务过程中,定位不准,“过热”、“过火”、“种了别人的地,荒了自家的田”,也同样会使我们丢掉监管阵地,失去自我发展的机遇,甚至面临失职渎职被责任追究的风险。
四是承担地方党委、政府临时性职能所具有的风险。某些地区在特别情况下,分配给工商部门一些临时性的职能任务,如文明城市创建中的治理占道经营,自然灾害发生时临时性市场的组建、重要商品流通的控制等等。这些任务,有的属于工商部门分内的事,有的不属于工商部门法定的职能。如果工作方法不当,就会产生很大的责任风险。
(三)体制改革因素引发的监管风险
一是工商机关内部机构运行机制设置不当产生的风险。在工商部门的改革发展中最显著的标志就是内设机构和所属单位的设置与分配,使工商系统的各项行政资源得以最大限度的优化,以满足职能作用的发挥。机构设置不合理,或对工商所和分局的放权不符合法律规定,就会产生市场监管中的职能交叉、相互扯皮或监管空档、职能流失等现象。
二是监管机制的创新不当产生的风险。近年来,国家工商总局提出了开展“四化建设”、加快“四个转变”、
实现“四高目标”的要求,各级工商机关也积极寻求监管效益的最大化,不断创新监管方式方法,如当前各地推行的“网格化监管”、“信用分类监管”、“经济户口制度”、“食品安全一票通管理”等等。这些方法模式如果与工商法规相冲突,或与地方实际相脱节,就难免会发生事故风险。
三是干部管理体制改革产生的风险。干部管理体制改革是事业转型中的关键部分。如果人事改革中强制干部退休、致使干部集体罢工,竞争上岗程序不合理、干、部闹意见上访,都会限制工商干部在市场监管中主观能动性的充分发挥,致使发生消极不作为或泄愤性质的乱作为。
四是经费运行机制改革产生的风险。在转型改革中,往往注重钱的流向、项目资金的使用。如果必要的市场监管经费保障不到位,就会直接影响市场监管的效力,使一些譬如违法传销等大要案件错过最好的调查机会,从而造成市场秩序的混乱。
三、防范工商转型期市场监管风险的对策建议
(一)合理判断形势,科学决策,慎重改革
要加强对工商行政管理改革发展理论的研究和探索,找出规律性的变化,进一步发现工商事业转型的好办法、好思路、好途径。要经常性地对国家政治、经济形势进行分析审视,及时发现工商事业转型的立足点、支撑点、结合点、着力点,找准转型的最佳时机。在新一轮的组织机构管理、市场监管方法体制机制改革中,开展广泛、细致、全面的论证,进而在科学发展观的指导下民主决策,使改革转型的方向、方式、手段、内容更加合理、科学、有效。
(二)解决矛盾问题,轻装上阵,放心发展
改革就要触及矛盾,转型难免涉及利益。比如垂直管理改革时的人员分流,干部改革中的优胜劣汰,取消“两费”后的财政经费保障等等,难免会引发矛盾和冲突。在事业转型的过程中,要注重这些问题的解决,既不能因为问题存在而影响改革转型的进度和幅度。也不能因改革转型急功近利而忽视问题的存在,致使矛盾不断升级,直至激化成事故,影响市场监管职能的发挥。
(三)服务中心大局,依靠政府,一心为民
工商事业转型的各项改革创新,无论是职能转变、机构设置、巡查办法的变化、维权方式的创新,都要围绕服务发展地方经济,构建良好市场秩序,紧贴地方党委政府的中心工作,以地方党委政府部署安排的大局为重,服从党委政府安排,遵循党委政府指导,不能“自立门户”、“另拉山头”、“自我孤立”。要在改革转型中始终把人民群众的利益放在第一位。要看新机构的设置是否与民争利,要看新监管方法的实施是否侵犯公民合法权益,要看新维权方式的推行是否群众满意。否则就会被党委政府和人民群众“边缘化”,市场监管的权威无以树立,市场监管的职能受到束缚。
(四)合理配置资源,创新方法。优化职能
在改革转型的过程中必须坚持从实际出发,考虑现有行政资源的有效利用,统筹规划,注意协调好现实与长远、局部与整体、内部与外部、阶段性与长效性、必要性与可行性的关系,结合业务工作与机关建设、基层建设的各个环节开展改革创新,既要注重机构和职能的对应性,又要注重职能对机构的作用性;既要注重把每一项工作的内容和标准具体分解、量化,又要注重不同工作内容和标准上的统一协调,使改革转型符合市场监管规律,在市场监管职能的充分发挥中有效化解登记注册、商标广告、合同监管、商品质量监测等方面的监管风险。
工商变更方法篇9
关键词：工程变更；造价控制
abstract:theengineeringchangeanditspricecontrolprojectmanagementandthecostcontrolinvolvesthekey.thispaperexpoundsthecontentsoftheengineeringchange,engineeringchangecontrol,engineeringchangeanddeterminethepricefordifferentengineeringchangethecontentcontrolmeasuresandengineeringchangetheprincipleofdeterminingtheprice.
Keywords:engineeringchange;Costcontrol
中图分类号：tU723.3文献标识码：a文章编号：
建设项目投资大、工期长、技术复杂，经常出现合同约定的工程量变更、施工条件变化、工期增减等变化，这些情况的出现将使工程的价款发生变更，有些工程还会出现结算价超过计划投资的现象。因此，严格管理变更程序、合理确定和有效控制工程变更价款是实施工程管理和造价控制的重要内容。
1、工程变更的内容
1.1工作范围变更
工作范围变更是指业主或工程师指令承包商完成超出其在投标时估计的工作或超出原合同工作范围的工作的一种活动。工作范围的变更是最为普遍的工程变更现象，通常表现为工作量的增加或减少。
1.2施工条件变更
施工条件的变更是指由于实际的现场条件不同于招标文件中、施工合同中描述的现场条件，因此为了使工程顺利进行，要求承包商增加一些必要的工作来实现合同规定的条件。
1.3设计变更
在施工前或施工过程中，对设计图纸任何部分的修改或补充都属于设计变更。业主、工程师、设计单位、施工单位均可提出设计变更。如业主对项目功能的局部改变而提出设计变更，设计单位因对原设计图纸修改和完善会提出设计变更，工程师和承包方对项目合理的建议也会产生设计变更。
1.4施工变更
施工变更主要是在施工作业过程中由于业主要求的加速施工，施工顺序改变和施工顺序的调整，或承包商进行价值工程分析后提出的有利于工程目标实现的施工建议等。
1.5技术标准变更
在工程实施的过程中，业主出于造价、进度等考虑会要求承包商提高或降低工程质量的技术标准和改变材料质量或类型选择，或者由于工程质量、技术标准的改变和施工，设计法规的改变所引起的设计和施工修改。
2、工程变更的控制
2.1工作范围变更的控制
工作范围变更是变更控制的主要对象，工作范围变更主要表现为两种形式：一是附加工程，是指那些完成合同所必不可少的工程，因此无论这些工作是否列入项目的合同范围之内，承包商必须按变更来完成工作。二是额外工程，是指未包括在合同范围内的工作。所以额外工程是一个“新增的工程项目”，而不是原合同范围内的一个“新的工程项目”。
对于附加工程，应从立项是否正确、有否遗漏现象、工程量是否重复、是否和现实相符等角度着手控制，不要为施工单位低价中标、高价索赔创造条件。
对于额外工程，需依据变更工程量和变更费用等条件判断是否仍由原承包商实施，对于更工程量大、变更费用高的额外工程，需依据适用的法律法规优先考虑竞争形式确定中标单位。对于工程规模小、费用低的额外工程，承包商往往考虑与业主关系同意实施，通过协商认可新的价格，实施额外工程。
2.2施工条件变更的控制
施工条件变更要区分是否属于有经验的承包商的合理预见，正确分辨不可抗力。主要判断施工条件是否如签证中所叙述的那么严重、条件是否那么恶劣、业主是否及时提供施工条件如资金、施工图纸、施工现场等。
2.3设计变更的控制
设计变更事件发生后，工程师应分析设计变更产生的原因，产生工程变更的责任者是业主，设计变更产生费用及工期延误由业主承担；工程变更责任者是承包商，变更费用由承包商承担，工期不得顺延。
另外，应做好设计变更图纸控制，除设计单位，任何项目参与者提供的图纸均为无效。同时，设计单位提供的设计变更图纸均应严格执行审查程序，经审查批准后的图纸才作为承包商实施变更的依据。
2.4施工变更的控制
在施工变更发生后，进一步分析施工变更的责任，应由业主承担工程变更的责任，由业主承担费用；应由承包商承担工程变更的责任，由承包商承担费用。
在通常情况下施工方案变更造成的损失由承包商负责。承包商有权改变施工技术方案以及施工顺序，当然这种改变的责任应由承包商承担，无须按变更程序来处理。而对于设计变更引起的施工技术方案的改变、施工顺序的改变以及业主要求的加速施工，应按正式变更程序来处理。
2.5技术标准变更的控制
这种改变是在合同有效的条件下进行的对合同状态的修改，目的是为了实现合同预期目的。一般应在原合同原则的基础上由双方协商解决。
3、工程变更价款的确定
3.1工程量的确定
重温招投标文件和施工合同、认真会审图纸，随着变更的发生，往往会引起图纸工程量的增减，避免重复计算现象发生，确定增减工程量。
3.2价格的确定
1）合同中已有适用于或类似于变更工程的价格，应按其相应项目的合同价格作为变更工程的计价依据。但应注意结合合同中约定的两种情况，一是合同中对于主要材料价格是否随市场波动进行调整，二是是否约定了超出一定工程量幅度的调整方法。
2）合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行。常见的是以概预算为基础的单价计算方法。
4、结语
综上所述，工程变更的管理和控制是一个系统工程，涉及到工程的质量、进度、成本等多方面，而且贯穿于项目的全过程。工程管理中，应采取积极的态度，有预见性地发现问题，及早提出解决方案，将变更及引起的造价控制在最小范围内。在实施过程中严格确认变更的有效性和合理性。只有这样，对工程变更价款的控制才能达到科学、有效益。
参考文献：
[1]柯洪.工程造价计价与控制[m].北京：中国计划出版社，2006.
[2]刘伊生.工程造价管理基础理论与相关法规[m].北京：中国计划出版社，2006.
工商变更方法篇10
乙方（受让方）：李四，身份证号：
甲、乙双方经认真协商，就双方投资设立的**市**有限公司股权转让事宜达成如下协议：
一．有关词语的解释
除非本协议书中另有约定，双方均确认本协议的以下词语具有下列含义：
1.1原目标公司：是指签订本协议之前以甲、乙双方为股东的某某有限公司，营业执照注册号为***********，注册资本为人民币****万元，成立日期20**年*月*日。
1.2新目标公司：是指本协议生效之后的某某有限公司。具体是指本协议生效之后，甲方依本协议的约定退出某某有限公司的股东（不以办理工商登记变更为前提）和管理，并由乙方全权负责公司的经营管理和责任之后的某某有限公司。
1.3净资产价值：是指为了实施股权转让，由双方共同确认目标公司的固定资产和无形资产、设备、设施等资产的总额。
1.4****专利：非商品，本协议仅指******
1.5有关业务：是指原目标公司依法从事的生产经营业务。
1.6有关职工：是原目标公司所有在册职工。
1.7原目标公司工商登记的现有股东及股权比例。
张三占原目标公司的股权比例80％；
王一占原目标公司的股权比例20％。
1.8原目标公司的注册资本为人民币***万元，实收资本为人民币**万元。双方确认，甲方实际投入的资本金为**万元，实际占目标公司的股权比例**％，乙方实际投入的资本金为**万元，实际占目标公司的股权比例**％。
1.9本协议中原目标公司和新目标公司除涉及双方权利义务的具体约定外，仅仅是为行文时理解条文之方便，实际上均为目标公司某某有限公司，并不表示存在两个不同的企业法人主体。
二、原目标公司的背景情况
双方是以原目标公司的固定资产和货币资产等实有资产已经处于********的情况下履行本协议，双方对原目标公司的实有资产处理和原目标公司的有关合同没有异议。
原目标公司无形资产中拥有******专利许
三、股权转让比例及价格
3.1双方一致同意，经过股权转让之后，甲方退出原目标公司的股权，甲方所持有原目标公司的股权全部转让给乙方。
3.2在办理股权的工商变更登记时，甲方应将股权全部变更至乙方名下；或者按照乙方的要求，甲方将所持有的全部股权依照乙方确认的股权受让人及受让比例办理相应的变更登记。
3.3甲方股权转让的价格为人民币***万元（大写：***元整）人民币。
四、股权转让资金的支付
4.1支付方式和标准
股权转让资金由乙方******支付。
4.2支付时间
4.2.1在****个工作日内将该批次的资金支付给甲方或汇入甲方指定帐号。直至支付完毕所有股权转让款为止。
4.2.2若乙方延期支付某批次的资金，应承担逾期期间的以该批次应支付总金额为基数、以每日承担0.5%为比例的违约金。
五、股权变更登记
5.1在乙方支付最后一批股权转让款项之日起**个工作日内或甲方主动向乙方提出可办理工商登记变更日时，双方另行签署办理工商变更登记用途的股权转让协议。办理工商变更登记的具体事宜由乙方负责，甲方应无条件配合。
5.2甲方明白和确认，依照本协议的约定，所签署办理工商变更登记用途的股权转让协议的受让方可能是乙方一人、也可能是乙方指定的第三方数人、也可能是包含了乙方和乙方指定的第三方数人。
5.3办理工商变更登记的所有费用由乙方或新目标公司承担。
5.4甲方明白和确认，为顺利办理工商变更登记，在不违背法律法规的前提下，甲方应签署有利于乙方（或乙方指定第三方）的办理工商变更登记用途的股权转让协议。但是，办理工商变更登记用途的股权转让协议与本协议有冲突的，以本协议为准。办理工商变更登记的股权转让协议增加甲方义务的，乙方承诺该增加的义务最终由乙方承担。
六、其它约定
6.1本协议生效之后，乙方全面负责新目标公司的运营与管理，承担原目标公司所未了结之有关业务、承担原目标公司未支付之费用、依法履行和处理有关职工的劳动关系，合法自主经营新目标公司。
6.2本协议生效之后，乙方有权重新整合新目标公司的管理人员，制定新目标公司的发展战略。
6.3双方均明白，自本协议生效之日至本协议所述股权变更登记办理完毕之前，甲方已经完全退出新目标公司的经营和管理，乙方自行承担新目标公司新产生的各项负债，在此期间新目标公司所发生的民事、行政或刑事责任均与甲方无关。
6.4双方在履行本协议中可就具体事宜另行补充约定，补充协议为本协议的一部分。双方在协议履行过程中，如有争议，应协商解决，若协商不成，任何一方均可提交至深圳市地法院方起诉。
6.5本协议经甲、乙双方签字后生效。本协议一式三份，甲、乙双方及目标公司各执一份。
甲方（签名）：签约时间：年月日