公积金贷款新规篇1
关键词:住房公积金;个人贷款;存在问题;对策
中图分类号:F83文献标识码:a
前言
住房公积金制度实质上是一种具有中国城镇住房特色的住房保障制度,有效的形成了国家、集体、个人三者共同负担解决住房问题的筹资机构。实行住房公积金制度不仅可以降低城镇居民职工贷款买房的还款负担,同时还可集结一部分稳定的住房资金用于加快城市廉租房、经济适用房的建设。住房公积金以其保障性、互、强制性、工资性和长期性的特点成为推动住房制度改革实行住房分配货币化的最重要形式。其中,发放个人住房贷款又是体现住房公积金制度改善职工居住水平的最主要方式。但是,目前住房公积金在贷款方面还暴露出如分配不公、个人使用渠道单一、手续繁琐等问题亟待解决。
一、我国住房公积金个人贷款存在的问题
(一)覆盖面低,分配上存在不公。公积金是作为政策性的低息贷款,但是由于公积金是基于工作就业的职工,而目前低收入群体的主体困难企业的职工及相当一部分下岗职工、没有“单位”的城市居民和在城市工作的农民工就无法参加公积金,从而违背了实行公积金的出发点。并且由于公积金贷款条件比较严格,同时房价飞涨,很多低收入者因为承受能力的制约而难以通过该渠道获取融资购房,所以这部分人群缴存的公积金没有发挥作用,只能到退休时全额领取,而相对的低存低贷款政策实际上是让低收入家庭蒙受了利息损失。此外,公积金只能用于房屋购买而不能用于房屋租赁,从而导致一部分只能依靠租房的家庭不能享受公积金这一优惠政策。住房公积金作为一项政策性的住房金融制度,必须尽可能地扩大其覆盖率,更好地为低收入家庭服务。
(二)使用效率不高,大量资金闲置。住房公积金归集的目的原本是提供给职工用于购买、建造、翻修、大修自有住房,但是当前却存在大量公积金闲置或者投向国债,使得公积金的优势未能充分得到发挥。以重庆为例,2009年重庆住房公积金缴存数额达到77.17亿元,其中贷款金额26.99亿元,占同期归集金额的34.97%,比上年的49.85%下降了14.88个百分点,进一步说明了公积金贷款比例较低。其原因主要是基于资金的安全性要求较高,支取条件严格,提取数额受到限制。同时,住房公积金管理中心市场竞争意识不强,市场推广力度较弱也是导致贷款比例偏低的原因。
(三)商业银行缺乏积极性。根据国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行来办理。就受委托银行而言,如果购房者选择的是商业银行贷款则产生的利息全部归受委托银行所有,若购房者选择的是公积金贷款则银行只能收取一定比例的手续费。受委托银行受自身利益的驱动往往对公积金贷款客户采取一些消极拖办和误导手段,使得公积金贷款在申请和办理过程中等待时间过长,降低了公积金贷款业务的高效性和便捷性。虽然新的《住房公积金管理条例》中明确规定公积金管理中心必须在15日之内给客户能否贷款的答复,但是由于住房资金管理中心、担保公司、受委托银行不能实现合署办公,借款人需向每个部门提供相同的材料,顺利办完一切手续最少也需要一个月的时间,而不管是开发商还是购房者,贷款资金的快速到位才是关键。甚至很多商业银行在发放开发贷款时要求开发企业从本行发放个人贷款,也有不少开发商实行商业贷款时给予购房者一定的折扣优惠或者先贷商业贷款再转公积金贷款等方式,这样会额外支出很多相关费用,使得不少准备选择公积金贷款的购房者不得不选择商业贷款。
(四)担保费用较高。公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下,担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带偿还责任的保证担保行为,其目的是减少贷款风险,保证公积金资金的安全性。而目前大多数地方的担保公司均是当地住房管理中心指定的,属于垄断经营地位,同时担保费对一些低收入家庭也是一笔不小的开支,使得住房公积金原本给贷款者带来的利率优惠在无形中被担保费抵消了一部分。以重庆市为例,如果贷款年限为1～10年(含10年),每年需要缴纳的担保服务费按担保额的0.5‰收取;10年以上担保服务费按担保额的0.4‰收取,担保费不足300元的按300元收取。担保服务费计算公式为:
1、贷款年限为1～10年(含10年)
担保费=担保额×0.5‰×贷款年限
例如:王小姐买了一套房子,通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元,贷款年限为10年,公司收取担保费为200000×10×0.5‰=1000(元)
2、贷款年限为10年以上
担保费=担保额×0.5‰×10年+担保额×0.4‰×(贷款年限-10)
例如:王小姐买了一套房子,通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元,贷款年限为20年,公司收取担保费为200000×0.5‰×10+200000×0.4‰×(20-10)=1800(元)。
通过以上计算可以得出,每年需要支付给担保公司的费用无疑抵消了一部分因为公积金贷款而享受的利息优惠,加重了贷款者的还款负担。
(五)各个地区公积金个贷率差距悬殊。公积金与银行存款有一定的可比性,归集资金不能全部贷出,必须要保证足够的余额也就是流动性来应付存款人未来的提现要求,否则满足贷款要求的购房者贷不到款,符合提取条件的职工拿不到钱,一旦无法应对支付要求就会出现信誉破产危机。从全国来看,2009年个贷率(个人住房公积金贷款余额占住房公积金归集缴存余额的比例)为56.39%,但地区分布十分不平衡,一些内陆中部地区,如河北省2009年个贷率为43%,但是也有不少地区尤其是沿海发达地区的住房公积金的资金链实际是处于十分紧张的状况,比如江苏常州市2009年个贷率为96.30%,市区该比例更是高达98.88%,这么高的公积金贷款率意味着资金流向很可能入不敷出,将使得当地公积金面临着较大的支付风险。如何解决资金短缺问题,满足公积金缴存人不断增加的贷款需求,将成为各地区尤其是资金使用率高的地区公积金贷款运作中的主要困难。
二、解决个人住房公积金贷款问题的建议及对策
(一)加强公积金管理,严格缴存比例。因为住房公积金单位缴存部分不计入个人收入范围,个人缴存部分又免交个人所得税,故一些效益好的国有企业和行业垄断企业将公积金的缴存比例不断提高,这实际上是既增加了职工福利又规避了企业所得税和个人所得税。故各地住房公积金管理委员会应切实履行起职责,尽快按照要求规范缴存基数,规定公积金缴存上限,坚决杜绝擅自扩大缴存基数或超比例缴存,避免公积金成为缴存单位工资外发放薪金补贴和避税的渠道;同时对一些已经拥有个人住房的高收入者申请公积金购买第二套房产时应付出一些额外成本,比如征收利息所得税、使用较高住房公积金贷款利率等。
(二)简化贷款手续,取缔各种限制条件。由于我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是凭借政府政令设立的,不以盈利为目的的全额事业单位。在这种体制下,资金中心和银行之间的工作不能很好协调起来,双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范,互相设置壁垒,极大地影响了贷款效率。公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联合办公制度,实行一条龙服务,提高贷款工作效率,进一步简化贷款程序,降低使用门槛,努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用,减轻职工负担,真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。
(三)创新公积金使用方法。公积金的创新使用主要可以从以下三个方面来考虑:第一,考虑到一些低收入家庭面对当今高昂的房价无力承担,而公积金的使用规定只能用于房屋购买、自建和维修,而不能用于租房,故开辟申请租房公积金贷款业务可以加大对低收入家庭的支持力度;第二,可以允许职工提取本人及直系亲属的住房公积金用于支付购房首付款,允许购房职工以直系亲属名义申请住房公积金贷款,提高公积金使用率,体现住房公积金互的特点;第三,我国的住房公积金模式最初是借鉴了新加坡的中央公积金制度,新加坡中央公积金制度规定雇员缴交的公积金平时可用于购房和支付雇员本人以及直系亲属的医疗费用。可以效仿新加坡把家庭成员患重大疾病列入可以办理非销户提取的范围,如一位缴纳了住房公积金的市民,如果他的爱人患上了癌症,当他无钱交付医药费时可以经医院出具的诊断书、入院通知单、缴费通知单等材料向当地公积金管理中心申请提取住房公积金用于急用,这样不仅能提高公积金的使用效率,更体现了公积金制度对于保障民生人性化的一面。
(四)实行全国联网,统筹运用资金。力促住房公积金流动性均衡,实行区域内外融通,改变目前地域分割现状,由使用资金不足的地区向使用率低、资金充足的地区申请融资合作,由资金充足地区向资金不足地区的缴存职工发放公积金异地贷款,建立风险共担的合作关系,从根本上解决流动性均衡问题。如陕西省从今年3月25日起11个市(区)就已经开始施行住房公积金在省内通贷的规定。
(五)规范住房置业担保制度。进一步规范住房置业担保制度,打破垄断,向市场开放,同时可采用多种形式的担保,如抵押、质押、保证等形式。
三、结束语
建立公积金制度的根本目的是充分发挥公积金低存低贷的政策优势,加快解决城镇中低收入居民家庭的住房问题,本文从多个角度分析了目前我国公积金个人贷款中存在的问题并从如何提高公积金贷款率、创新使用方法、统筹运用资金等方面提出了一些建议,让公积金贷款更好地服务于职工购房,为人们提供更为科学、实惠的住房保障系统。
(作者单位:重庆大学)
主要参考文献:
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公积金贷款新规篇2
住房贷款政策的调整范同从商业贷款扩大至公积金贷款。11月3日,住建部等四部委联合下发通知,规定住房公积金贷款不得用于投机性购房,i套房全面叫停,二套房首付不低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。以上海为例,从11月8日为分界点对公积金贷款利率政策进行调整,上海公积金管理中心规定,在2010年11月8日(含)以后受理并签订借款合同的,按新规利率执行;11月8日前受理并签订借款合同的,其贷款利率则按调整前利率执行。
事实上,今年以来,各地的住房公积金贷款政策已经进行了多次调整。其中包括公积金装修贷款的叫停、公积金贷款最高额度的下调、利率的上升以及最近的对第二套改善型住房首付比例和适用利率的上调。
最高可贷额度下调
按照2009年的住房公积金政策的相关要求,对于符合一定条件的上海购房人来说,可以使用的公积金贷款额度最高可以达到110万元。对首次购买普通自住房,且有两个人及以上参与贷款的借款家庭,每户家庭最高贷款限额仍为60万元;若有补充住房公积金的,每户家庭最高贷款限额仍为80万元。此外,贷款人还可以申请到住房公积金装修贷款,公积金装修贷款的标准为最高1000元/平方米,最高额度则可以达到30万元。
但是,今年以来上海的公积金贷款政策进行了多次调整,除叫停公积金装修贷款外,每户家庭的最高公积金可贷额度也降至了60万元。
其中,对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下,或按规定购买经济适用住房的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。此外,对于为改善居住条件购买第二套住房的,每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。按照最新的公积金贷款政策要求,对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款和第二三套住房及以上家庭住房停止发放公积金贷款。
不过,从全国的情况来看,下调公积金最高可贷额度的城市并不多。如在北京,单个家庭购买住房时可申请的单笔最高公积金贷款额度仍为80万元。据了解.北京市住房公积金贷款测算方法是:首先计算本人及共同申请人的月收入,月收入=个人住房公积金月缴存额/住房公积金缴存比例;在此基础上,以申请人的家庭收入(指通过上述计算方式计算出的借款申请人及共同申请人的月收入之和)留足40%生活费后所剩余额,再除以申请贷款年限等额本息还款的每万元贷款月均还款额的所得就是最高可贷款额。目前北京对于第二套改善型住房的最高可贷额度也没有进行差异化区分,第二套非改善型住房、第三套及以上则停止发放公积金贷款。
贷款利率上升
除了在可贷额度上进行调整,全国各地的公积金贷款利率实行统一调整。今年以来,利率调整分作了两个步骤。
一是从2010年10月20日起。上调个人住房公积金贷款利率。5年期以下(含5年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。5年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%,5年期以上从3_87%调整为4.05%。
第二步调整则是住建部等四部委联合发文,住房公积金贷款不得用于投机性购房,三套房全面叫停,二套房首付不低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。对于第二套改善型住房的公积金贷款来说.贷款期限在5年以下,适用的贷款利率为3.85%。贷款期限在5年及以上,适用的贷款利率为4.46%。如在上海,就是以11月8日作为分界点,在2010年11月8日(含)以后受理并签订借款合同的,按新规利率执行;11月8日前受理并签订借款合同的,其贷款利率则按调整前利率执行。
因此,除了新增的住房公积金贷款外,存量的公积金贷款将从明年1月份起进行利率的调整,如对于5年期以上的公积金贷款,适用的利率将由原来的3.87%上调至4.05%o我们以80万元30年期的公积金贷款等额本息还款为例,在利率调整前,月供3759.61元,利息总额为55.3459万元。利率调整后,月供3842.42元,比调整前每月多支付82.81元,利息总额为58.3271元.比调整前总共多支付近3万元。
第二套改善型住房标准出台
尽管公积金贷款的利率进行了上调,但是与商业住房贷款相比较,其利率仍然具备一定的优势。如央行目前五年期以上商业贷款的基准利率为6.14%,以85折的住房贷款优惠利率来计算为5.219%。而公积金贷款首套房和第二套改善型普通自住房的同期限利率分别为4.05%和4.46%。
但是,由于公积金贷款也开始实行差异化管理,贷款的对象仅限于首套房和第二套改善型普通自住房。此范围之外一律暂停发放公积金贷款。因此,购房人必须对照相应的要求,判断自己是否属于可贷范围。
按照最新政策。对于购买首套住房的认定,以借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房,及由借款人提供经房管部门认定的其家庭成员(包括借款人、配偶及未成年子女)名下无成套住房登记作为依据。
公积金贷款新规篇3
一、住房公积金资金短缺预警的成因分析
（一）立法层次较低，扩充归集额难度大
近年来，我国住房市场化、商品化的快速发展，对现阶段和未来住房金融业发展与住房保障体系建设提出了新的要求，《住房公积金管理条例》立法层次相对较低，权威性不足，难以确保住房公积金归集额的稳步增长及其资金的安全，应加快《住房保障法》、《住房公积金管理法》、《住房公积金投资管理法》等的立法步伐。在法律上明确住房公积金的性质和个人产权的属性，明确各企事业单位为职工缴纳住房公积金的法定义务，确保归集金额稳步增长和应贷资金的充足。
（二）体制机制不完善，制约业务发展规模
目前，全国城镇住房公积金的监管一直采用的是属地政府监管的模式，即所在地住房公积金的缴存、使用、账户余额等由属地人民政府负责监管；住房公积金在国家、设区城市乃至县一级都有管理机构，唯独省一级缺失，加之各地区经济发展不平衡、住房公积金资金运作受地域限制，住房公积金资金只能在本地域内运行，使各地管理中心不能像金融系统那样实行拆借和融通，导致一部分地区有钱无人贷而造成资金的沉淀，另一部分地区不得不通过限制贷款来解决资金不足的窘况。住房公积金的财务主体调剂资金能力受限，这种运行方式在很大程度上都会降低住房公积金的使用率，难以实现最大化的增值收益，发挥其应有的社会效益。
（三）刚性需求大，难以满足住房贷款需求
住房公积金是职工及其所在单位按规定缴存一定比例的一种具有保障性、互、属于职工个人所有的长期住房储金。住房公积金贷款业务是住房公积金的主要业务，促进住房公积金贷款业务的发展是提高住房公积金运用率的关键。目前，住房公积金归集资金是住房公积金贷款业务的唯一融资渠道。在当前职工购房需求较为集中释放的形势下，个人住房贷款快速增长，部分地区住房公积金归集额增速赶不上贷款增速，甚至出现收支倒挂现象，多地公积金出现缓贷、断贷现象，难以充分满足缴存住房公积金的广大职工个人购买自住房贷款需求，影响了住房公积金对个人购房融资的支持力度，不利于保护缴存职工的利益。
（四）基本功能发展不协调，提取难以掌控
住房保障是我国住房公积金的基本功能，用于住房公积金的提取和贷款是我国住房公积金基本功能的实现形式。近几年，我国住房公积金贷款条件不断放宽，贷款额度逐步提高，各地住房公积金提取的条件也越来越宽松。除购买商品房、职工自行建房、居民租房可提取夫妻双方住房公积金（部分地区还可以提取父母的住房公积金）之外，衍生出基本生活保障、大病大灾提取等一系列新的功能。
住房公积金的基本生活保障提取、大病大灾提取功能虽然能帮助缓解职工的生活困难，但它偏离了住房公积金的目标，使住房公积金变成了生活救助基金、大病大灾救助基金，不但影响到住房公积金的性质，减少住房公积金个人账户的积累，而且使住房公积金管理中心难以掌控缴存与使用间的平衡，容易导致住房公积金提取和贷款的资金短缺，不利于住房公积金资金运用率的提升。
二、拓宽住房公积金融资渠道助解资金短缺难题的构想
1.由政府提供财政资金扶持
从新加坡、中国香港、德国和美国的经验来看，政府是房贷资金的重要支持者，社会保障基金是房贷资金的可靠来源，适度发行债券或贷款证券化是获得充裕房贷资金的重要途径。可以看出无论政府以何种方式介入，都能在一定程度上增强中低收入者的购房能力，加速实现住房保障目标。
具体来说，在目前使用住房公积金贷款模型放贷还不规则的情况下，由政府提供支持资金帮助住房公积金贷款规则化。一般来说，一个贷款循环周期约为30年。随着经济社会的快速发展以及时间的推移，我国的住房公积金贷款会很快结束不规则循环周期状态，融入规则的第二个循环周期。因此，在第二个贷款循环周期来临之前，政府以财政力量帮助住房公积金贷款尽快进入公平稳定的良好循环状态。以江苏省泰州市为例，假设泰州市现阶段财政资金和市民贷款需求，确定好进入第二个循环周期时能提供给贷款者的最大贷款额度为p；按照这一参数，泰州市政府以无偿提供或无限期低息贷款提供等方式，帮助补齐第一个循环周期中前面连续t2个人的贷款额至p，由此，从第二个循环周期开始，住房公积金贷款将按Dx=wntl/2+p（x≥t2+t3+1）这一模型自动快速地进入贷款平稳的良性循环状态，着力体现住房公积金制度的公平性，遵照执行住房公积金资金充分利用和责权对等的公平贷款原则。
（二）实行公积金住房抵押贷款证券化
新加坡、德国、香港和美国等国家和地区确保房贷资金来源丰富，贷款资金充裕，我们可借鉴美国和香港的拓宽房贷资金融资渠道的经验，通过抵押贷款的证券化，即建立抵押贷款二级市场扩充住房公积金贷款的资金来源，拓宽住房公积金的融资渠道，满足广大职工的住房公积金贷款需求。
住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款产生过程的一级市场及其证券化的二级市场。我国住房抵押贷款一级市场发展迅速，住房抵押贷款二级市场正在试点中。所谓抵押贷款二级市场是指买卖房地产抵押贷款债权的市场。建立住房公积金住房抵押贷款二级市场可按以下步骤进行操作：第一，由地方政府协助设立住房公积金抵押贷款协会，主要负责购买住房公积金抵押贷款，提供资质保证。第二，由住房公积金抵押贷款协会对购入的住房公积金抵押贷款进行分类打包，由专业评级机构评定信用等级。第三，对打包评级的抵押贷款债券进行销售。经过这几个环节，住房公积金抵押贷款二级市场建立起来。与此同时应以美国次贷危机为戒，我国在个人信用制度和银行自身的风险防范方面都不及美国，如果出现房价下跌等问题而导致抵押的房产无法正常变现，无论是房地产抵押贷款，还是被证券化的相关产品，都会直接导致金融机构产生风险。在加强我国住房抵押贷款市场的风险防范，繁荣发展住房抵押贷款一级市场并发扬建立住房公积金住房抵押贷款二级市场金融创新势在必行。
3.着力提高住房公积金的缴存比例
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位（以下简称单位）及其在职职工按照规定缴存的具有保障性和互的一种长期住房基金，是一个涉及千家万户职工利益的大问题，提高住房公积金缴存比例将对解决普通职工买房难问题发挥很大作用。职工缴存的住房公积金和职工所在单位缴存的住房公积金，属于职工个人住房储金，归职工个人所有。住房公积金具有保障性和互，保障性是指：自己在建房、购房和大修时均可以提取，如果这些都没有发生，那么退休后一次性提取包括利息在内的全部金额；互就是住房公积金有一个平均巨大的滞留额度，这个“额度”可以帮助同样缴存住房公积金的职工超过自身额度通过住房公积金贷款等来解决购房一时资金不足问题。提高住房公积金缴存比例，在职工通过自身每月积累缴存一定资金的情况下，所在单位为职工住房提供更多的资金保障，使单位更多地承担解决职工住房的责任，是非常必要的。
同时，在我国住房公积金与养老保险基金实行外部统筹管理模式，根据养老保障与住房保障具有互补性这一特点，对养老保险基金和住房公积金进行统筹管理，提高基金使用效率。鉴于养老保险基金使用的后延性和住房保障基金使用的早发性，可探索尝试在保持住房公积金与养老保险基金总缴存率不变的情况下，适当减少养老保险的缴存比例，增加住房公积金的缴存比例。这样，我们可在不增加单位和个人缴费负担的基础上，增加住房公积金的归集金额，更好地发展住房公积金事业，进而实现住房保障目标。
4.改革创新住房公积金退休提取方式
按照《住房公积金管理条例》第4章第24条之规定，职工退休时可一次性提取个人住房公积金账户内的所有住房公积金本金和利息。随着老龄化的加剧，越来越多的城市居民将进行退休决策，居民的个人退休决策对整个社会的消费方式产生很大的影响。一般来讲，社会保障、养老金和储蓄是退休职工的收入的三大来源，如何适当的引导老年人的消费决策理念引起了很多专家学者的重视。
由于传统观念的影响，我国一直维持着非常高的居民储蓄率，而且，储蓄率一直在上升。由此，可以改革创新职工住房公积金退休提取模式，以适当的举措制定一系列优惠政策吸引老年人与住房公积金管理中心签订合同，将住房公积金本息以定期存款形式或采用若干年内逐年提取等方式存储于住房公积金管理中心，让住房公积金也能成为退休职工的收入来源，这既有利于引导老年人合理消费、理性养老，又能拓宽住房公积金管理中心的融资渠道，增强住房公积金运用率，加快改善广大职工的居住条件，推动我国房地产业又好又快发展发挥重要作用。
参考文献：
公积金贷款新规篇4
关键词：公积金贷款；住房购买力；管理水平
一、住房公积金贷款政策与住房购买力现状分析
为了有效的改善居民的住房环境，稳定房地产市场，省住房城乡建设厅与省财政厅以及中国人民银行长春中心支行联合印发了《关于放宽住房公积金使用条件促进住房消费的意见》，将吉林省的住房公积金的贷款的使用要求逐步放宽，并切鼓励居民个人使用住房公积金贷款，并对吉林省各地区的住房公积金管理工作进行严格的监督与管理。这一政策的出台能进一步提高住房公积金的使用效率，还能有效的扶持房地产市场发展，改变现有的住房公积金结余资金量大的现状。
（一）政策分析
政策的出台首先居民可以通过提取住房公积金来有能力支付购房首付款，从而有效的解决因首付款不足从而不能进行住房贷款：其次是推出父母与子女互贷互还的业务，能有效的改善因当时居民由于自己住房公积金贷款额度不够的情况出现时，可与父母或子女住房公积金组合互用进行贷款，通过与父母或子女组合互用的住房公积金账户余额来对住房贷款进行偿还：第三，政策中还允许拥有一套住房还没有结清购房贷款的居民在无逾期贷款且有还款能力的居民可以再次申请住房公积金贷款来购买普通自住房：第四，吉林省对于异地贷款业务的开展进行了政策上的规定，在吉林省内的其他地区缴存住房公积金的居民，要省内的其他区县购买住房的可以向当地的住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。同时允许未结清购房贷款的居民再次申请住房公积金贷款，这项规定的出台能有效改善异地贷款难的问题。以上的新政策，能够有效的促进全省房地产市场经济的有序发展。
新政还规定积极鼓励个人进行购房贷款，并调整了贷款的首付比例，对于个人借款的还款年龄的限制有所延长，直到退休后5年：政策中还鼓励住房公积金管理中心与商业银行开展组合贷款业务，满足居民的购买需求，然后进一步对住房公积金的提取条件进行放宽。制定出台的相关贷款、提取的优惠政策，让住房公积金新政深入人心，从而惠及普通百姓。
（二）现状分析
由于吉林省的楼市成交量逐年提升，住房贷款和公积金贷款呈增长态势，省内各个地区出现公积金贷款难的现状，对住房公积金的指责声也越来越多，因此对公积金制度进行完善，提高公积金贷款规模，才能有效的提高居民住房购买力，所以住房公积金贷款政策的完善成为各城市调节居民住房需求的主要方式之一。随着我国住房公积金制度和政策的完善，更多的居民意识到住房公积金贷款的重要性，并购房的时候采用住房公积金进行贷款。近年来公积金贷款的发放规模也不断扩大，所以住房公积金缴存了多少，提取多少，贷出多少，成为了居民最关注的问题，文章中对吉林省住房公积金的提取额、贷款额、资金运用率进行了详细的数据分析。
1.提取额同比增44.92%，全年住房公积金缴存额比上年增长12.29%。全年住房公积金提取额比上年增长44.92%，占全年缴存额的7552%，比上年提高17个百分点。吉林省方面的数据显示，去年公积金缴存同比增长8.83%。全年住房公积金提取占当年缴存额的比率为66.41%，比上年同期增加10.71个百分点。截至2015年底，提取总额同比增长26.08%。从公积金缴存的规模来看，出现了同比上涨的态势，这和公积金购房宽松政策有关。从公积金使用层面看，提取额度大规模增加，主要是住房消费市场持续活跃、公积金提取效率提高。
2.贷款额同比增68.1%，从全国来看，2015全年发放个人住房贷款金额比上年增长68.10%，贷款笔数比上年增长40.44%。吉林省的情况也大致相同，公积金贷款放款额比去年增加明显。全年共发放个人住房贷款笔数与金额同比增长29.58%、52.91%。截至2015年底，累计发放个人住房贷款笔数与金额分别同比增长13.78%、24.23%，贷款余额增长了24.66%。个人住房贷款率为71.45%，比上年同期增加8.03个百分点。公积金个人住房贷款规模的上升，说明房产市场交易比较活跃。
3.资金运用率吉林省达71.87%，根据吉林省住建厅公布的《吉林省住房公积金2015年年度报告》，截至2015年底，资金运用率71.87%，比上年同期增加78个百分点。从全省住房公积金数据来看，缴存余额同比增长10.65%，个人住房贷款率为71.45%，说明个人住房贷款是资金运用的主要方面，资金运用比较良好。个贷率过低，表明公积金支持贷款购房的力度不够，但是过高又表明公积金余额趋紧。一般以85%作为警戒线。提取占当年缴存比例6641%，提取业务中，主要是住房消费提取，占比69.81%，提取用途比较合理。吉林省住房公积金资金运用率为71.87%。资金运用率一般指全部资金的利用情况，除了占大部分的贷款之外，还有小部分其他业务支出，省直和长春市公积金资金运用率较高，为81.79%，说明长春市的购房贷款需求比省内其他地区更高，80%左右的运用率属于合理范围。
（三）分析研究所具备的内涵
本文作为研究住房公积金贷款来影响城镇居民住房购买力，为住房公积金贷款政策的研究建立全新的局面。其主要内涵包括以下两个方面：第一，有助于调整相关住房公积金贷款政策以提高消费者购房能力，鼓励刚性需求。第二，有助于调整民用住宅的市场结构，抑制投资性需求。
二、住房公积金贷款的发展情况对住房购买力的影响
（一）住房公积金贷款的发展状况
住房问题已成为我们居民关注的焦点，房地产市场关系到国民经济的增长，但是由于我国住房住房价格和其他因素出现的问题，使住房公积金贷款成为我们关注的热点问题，很多居民都会选择使用住房公积金贷款来进行购房，因此，在住房公积金的使用过程中，往往出现很多关于住房公积金贷款的优势与缺点。我们按照现行的住房公积金的管理体制，住房公积金管理中心通过住房公积金缴存和运用作为主要的生存和收益的根源，如果住房公积金的管理为了收益而不回避风险，那样将出现很多坏账损失，最终有可能出现清盘的状况：但如果只求安全运作那么居民与住房公积金管理中心的雇佣关系必然维持不了太久。目前，我国住房公积金管理中心主要是依托政府的信用从企事业单位和职工归集住房公积金，并向需要购房的居民提供贷款，这是因为公积金管理中心具备了一定风险管控的能力，因此，住房公积金管理行业的主要本质就是风险管理。
（二）住公积金贷款发展对住房购买力产生的影响
归集、扩面是住房公积金管理的两项核心工作，归集，是对住房公积金缴存工作进行监督管理，督促建制单位按时足额缴存，提高建制单位的缴存质量：扩面则是扩大住房公积金制度的覆盖面，让更多职工可以享受该项制度购买住房。因此，缴存余额的持续稳定增长，能有效的提高住房公积金个人贷款速度，稳定房地产市场，提高居民的购买力，有效的保证住房公积金的资金安全。住房公积金使用方向主要针对的是个人住房贷款，随着我国住房公积金贷款制度的完善，公积金贷款制度对改善居民的居住条件作出了巨大的贡献。所以住房公积金贷款已经成为我国居民购房的主要资金来源，其居民住房购买力的影响也在不断增强。
三、住房公积金贷款与住房购买力研究中需要解决的问题
公积金个贷对居民住房购买力的影响比较大，本文将吉林省作为主要的研究对象，在一定程度上为国家有效制定住房公积金制度提供一些依据，但是其中还有一些问题需要我们进一步的研究与分析。首先，本文只是从整体上提出了公积金个贷对居民住房购买力方面的影响。实际状况比文中研究的情况更加复杂，由于省份与地区不同存在的因素也比较复杂，需要各界学者今后更加细致的进行研究，其次，每个城市推出的政策不同影响效果也就不同，虽然吉林省具有一定的代表性但是也不能全面将我国各个地区的情况进行详细分析研究，文章中列出了一些数据只能对吉林省进行研究，毕竟不具备全国性的参考意义，因此对于各城市的住房购买力研究需要结合当地的数据进行有效的分析研究。
公积金贷款新规篇5
关键词:云南;住房公积金;管理风险;贷款风险;监控体系
住房公积金是职工及其所在单位按规定缴存的具有保障性和互的职工个人住房储金。云南省住房公积金制度始建于1992年,十多年来为支持全省解困房、安居房、经济适用住房建设和帮助职工解决住房困难、改善居住条件发挥了重要作用。据统计,截止2009年12月,云南省住房公积金归集总额达628.19亿元,归集余额为380.75亿元,较2008年同期分别增长27.19%和21.35%;住房公积金个人贷款总额391.87亿元,个人贷款余额221.03亿元,同比增长35.60%和33.77%,累计为513411户家庭发放了住房公积金贷款,住房公积金运用率达到58%。作为政策性住房金融主体形式之一的住房公积金贷款,已经成为云南省职工个人购房贷款首选的贷款方式。
但是,近年来随着云南省房地产市场的不断繁荣,住房公积金及贷款信用规模随之不断扩大,其管理与贷款逾期回收风险也在增强。因此,防范和化解住房公积金风险显得格外重要。本文对此问题进行了一些探讨,并提出三点政策建议。
一、云南省住房公积金风险的形成及其原因
虽然和国内一些发达地区相比,云南省住房公积金的归集总额、归集余额、贷款总额和增值收益还存在着不小的差距。但早在2007年7月,云南省住房公积金归集总额就已经达334.4亿元,归集余额为222.9亿元,较2006年同期分别增长27.8%和23.9%;住房公积金个人贷款总额176.1亿元,个人贷款余额102.1亿元,同比增长42.2%和45.4%;存贷比稳步提高至45.8%,同比增长15.4%,已接近全国平均水平;云南绝大部分州市使用率超过50%,保山、普洱等地甚至超过90%。在可以预期的未来,随着云南省房地产市场的继续繁荣,住房公积金归集总额及贷款总额将随之不断扩大。
与商业住房贷款相比较而言,住房公积金贷款存在着更突出的管理风险与贷款逾期回收风险。
(一)现行住房公积金运作管理体制带来的管理风险
2004年,云南省建设厅颁布的《云南省住房公积金个人住房贷款管理(暂行)办法》(云建房[2004]865号)明确规定:各地住房公积金管理中心不能直接办理金融业务,只能委托经住房公积金管理委员会确定并与中心签订委托协议的银行办理住房公积金的金融业务,中心与银行只能签订手续委托,不能签订责任委托。换言之,同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托的商业银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但受追求自身利益最大化的驱动,在运作过程中可能产生利害冲突与矛盾。目前住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5%作为手续费,且失去了许多较优质的商业贷款客户。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说,都希望资金快速及时到位,担心住房公积金贷款难以到位。因此,受委托银行和房地产开发商自身利益的驱使,往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,甚至干脆拒绝办理公积金贷款,从而影响了住房公积金贷款业务高效和快速的发展。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使住房公积金管理中心失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。
同时,与国内发达地区相比,云南省住房公积金管理中心贷款数据统计信息化建设还显得滞后,在宣传方面也不到位,致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而住房公积金管理中心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且住房公积金管理中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风险。
(二)国家政策取向和金融市场形成的贷款逾期回收风险
建立住房公积金制度的目的决定了住房公积金个人贷款以中、低收入职工为发放对象,一般情况下,贷款对象的经济承受能力越低,风险越大。因此,形成了一定的贷款逾期回收风险。
首先,住房公积金贷款人中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力有限,甚至有的单位濒临破产,职工随时会面临着下岗或买断工龄,严重影响其贷款偿还能力。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在长期的贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀,央行上调存贷款利率,职工的还款负担无疑会加重,贷款逾期回收率就会上升。
其次,许多地方在审核和发放公积金贷款时,往往只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件,却很少评估借款人对住房公积金的贡献率。从现阶段看,这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房,刺激居民的有效消费需求,扩大住房公积金信贷规模。但从长远看,今后可能会导致资金缺口,而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。同时,住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制,更加剧了其风险性。
二、防范和化解住房公积金管理风险的对策
住房公积金的管理风险贷款逾期回收风险是客观存在的,我们应竭力防范和化解,避免出现大的损失。根据前文分析,笔者提出防范和化解住房公积金风险的三点应对措施。
(一)继续清收住房公积金挤占挪用资金
清收住房公积金挤占挪用资金,是规避住房公积金使用风险,确保住房公积金制度健康发展的重要措施。为此,在2005年6月,云南省政府召开了全省住房公积金工作会议。会议要求各地在抓好住房公积金管理机构调整工作的同时,要限期完成住房公积金挤占挪用资金及项目贷款的清收任务。凡是有挤占挪用住房公积金及项目贷款的地州市、县(市),都要成立由建设、财政、人民银行、监察、审计、法院等有关部门共同组成的清收住房公积金挤占挪用资金及项目贷款工作机构,全方位开展清欠工作,尽快收回住房公积金违规贷款和项目贷款。
今后,各级政府应采取措施杜绝挤占挪用资金情况的出现,要根据“谁审批、谁负责”的原则落实清收贷款责任人。对于因清收不力或是不履行清收责任而造成住房公积金损失的要按照国家和云南省的规定对有关领导和责任人进行必要的行政处分,构成犯罪的,要移交司法机关依法追究法律责任。
(二)建立住房公积金贷款风险监管体系
各地应建立住房公积金贷款风险监管体系,将风险管理系统纳入个人住房公积金贷款全过程中。
首先,应加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查。根据有关部门对住房公积金所做审计报告和调查报告,加强对各地住房公积金管理委员会履行决策职责情况,住房公积金管理中心内部管理制度建立和执行财政、财务会计制度情况,依法提取风险准备金情况,管理费用实行“收支两条线”情况,公积金监管信息系统建立和运行情况的监督检查。
其次,对个人信用情况进行相应的评估,实现对个人住房公积金贷款贷前审核与贷后监察结合的功能,实现全过程的监督管理。住房公积金管理中心与受托银行应定时会商,特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应,以期协同规避风险,对已发生贷款逾期回收的应尽快催收。
同时,受委托银行贷款放款后,应及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况,使借款人知道每月实际应还多少钱,什么时候还,做到心中有数,经济上有准备,敦促贷款人养成良好的还款习惯,减少不必要的纠纷。
(三)强化内控约束机制和规范信息披露
首先,内部治理结构的设置要体现决策、经营、监督相互分离,相互制约。住房公积金管理的决策系统,执行系统和监察系统,应明确各自的职责权限,健全议事规则和决策程序,防止独断专行和决策失误。住房公积金管理中心则要全面推行内部工作目标管理,按照不同的岗位,明确工作任务,制定出完善的岗位责任制度、严格的操作程序和合理的考核标准。
其次,信息披露是强化市场约束、实现监管目标的重要环节。住房公积金管理中心应按照省住房公积金监管处要求的信息披露的原则、标准、内容、形式和责任人,在当地主流媒体上,及时、充分、客观地披露自身组织结构变动,特别是对其业绩、流动性、风险、控制权、战略发展有重大影响的信息,提高运作的透明度。充分发挥会计师事务所、资产评估事务所、律师事务所、资信评级机构等中介机构的力量,提高社会公众对信息披露的参与程度与监督力度,以更客观、全面、真实地反映住房公积金整体风险、收益。社会对住房公积金进行全方位的监督。住房公积金管理中心和委托银行应该随时为职工提供咨询服务,或电话查询服务,单位、职工和其他社会人员对职工所在单位、住房公积金管理中心或政府的职能部门挪用住房公积金等违纪违规现象都有揭发检举权和控告权。
同时,还应加强云南省住房公积金管理中心信息化建设。在这方面,昆明市走在全省前列。2009年底,昆明市住房公积金管理中心对原有的住房公积金管理信息系统进行了升级改造,新开发完成的住房公积金综合业务管理系统于2010年1月11日正式对外运行。新系统进一步规范了单位和职工住房公积金账户管理,对于防范住房公积金风险起了更大的作用。
总而言之,住房公积金作为一种政策性住房资金,取之于民,用之于民,在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策,符合我国的基本国情,也有力地推进了城市住房制度改革和发展。住房公积金风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个过程之中。因此,必须进一步加强制度建设,有效防范和化解住房公积金风险。
参考文献:
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[3]资料来源:云南省电子政务网络管理中心网.云南省建设厅、云南省财政厅、人民银行昆明中心支行关于印发《云南省住房公积金个人贷款管理(暂行)办法》的通知[eB/oL].
[4]资料来源:云南省电子政务网络管理中心网站.云南省建设厅关于尽快完成住房公积金挤占挪用资金及项目贷款清收工作的通知[eB/oL].
公积金贷款新规篇6
关键词：公积金；贷款；档案；管理
中图分类号：C93文献标识码：a文章编号：1001-828X（2012）10-0-01
公积金贷款是指由住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，通过委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的职工发放的房屋抵押贷款，通过履行一定审批手续，以贷款的方式用于职工筹集住房资金和提高职工的购房能力，从而解决职工住房难的问题。建立公积金贷款档案是为了把各方在借贷中的权利、义务真实地记录下来。
一、住房公积金贷款档案的概念和作用
档案，是一种文件材料和凭证。运用公积金开展贷款业务是深受广大职工欢迎的一项惠民举措，有贷款行为就必然会产生很多文件材料和凭证，这些资料就是公积金贷款档案的组成部分。总的说来，住房公积金贷款档案有以下四个方面的作用：
（一）贷款档案是防范住房公积金贷款风险的凭证。贷款档案保存了贷款人的资料，具备一定的法律效用。如果当事人违约，或者未能履行义务，就可依据贷款档案采取一定的行动来降低风险。所以说，档案的完整程度决定着贷款风险的高低。
（二）贷款档案是住房公积金规范化管理的基础。我国自住房公积金制度建立以来，通过多年来的积累，目前公积金数额已非常庞大。住房问题涉及到职工自身利益，如何管好用好这些资金意义重大。公积金贷款业务的档案管理是公积金管理的一项基础工作，贷款档案的规范化管理程度如何，直接影响到公积金管理工作的整体水平，可以说牵一发而动全身。
（三）贷款档案是加强贷后跟踪管理的依据。目前，我国公积金管理机构大多推行终身制贷款，而实现这一机制的载体就是贷款档案。由于还款时间长短不一和人员变迁等因素影响，增加了贷款档案跟踪管理的复杂性，同时也进一步凸显了完善贷款档案管理制度的必要性和重要性，否则，贷后管理就是一纸空谈。
二、住房公积金贷款档案的特点
（一）长期性。公积金贷款档案是需要长期保存的文件，档案内容需要不断完善、修改、补充，直到贷款还清为止，体现了档案管理的长期性。
（二）复杂性。公积金贷款档案是在不断完善各种手续的过程中逐渐完成的，其中涉及到的部门众多，材料复杂多样，来自不同业务部门的各类凭证、票据以及不同行业的资料，很难做到外观上和格式上的完全统一。
（三）动态性。公积金贷款档案会根据个人需求和请求的改变而改变，到还清贷款时档案不可能一成不变，这就要求档案管理者眼勤手勤，对每一卷档案都要实行动态化管理。
三、公积金贷款档案管理中存在的问题
（一）对档案的重视不够。在我国，很多人都会有这样一种认识：档案嘛，只要不丢失、不泄密就足够了，当有关部门来查阅的时候，能够找得到就行了。这种观念在很多档案管理员甚至领导心中根深蒂固贻害无穷，是档案规范化管理理念的大敌。
（二）档案的不完整和不准确。在收集、整理、审核档案的过程中，资料不完整的情况时常出现。有些职工认为个别项目不必填写，自作主张地不填或者随便填；有些职工则在填写内容（比如工作单位、联系方式等）发生变化后不能主动申报修改，造成了档案信息的不完整和不准确。
（三）管理人员力量薄弱。很多大型的档案室管理人员明显不够，人手不足，加之不少档案管理人员没有受过专业培训，常常造成档案不能及时归档和完善，直接影响到档案的管理水平。
（四）查阅制度不严格。国家对档案的查阅制度有着严格的规定，但是据笔者调查了解，在实际工作中有不少公积金管理中心的贷款档案管理员不能严格按照规范程序调阅档案，这样极易造成档案丢失和贷款人信息泄露。
四、进一步完善公积金贷款档案管理
面对迅猛发展的商品房交易和不断暴增的公积金贷款业务，如何完善公积金贷款档案管理是摆在我们面前的一个重大课题，这就要求我们在实际工作中不仅要严格执行档案管理流程，更要使档案的管理设计符合自身的业务需要。
（一）建立科学的管理制度。档案管理有两大要求，即真实性和齐全性，对贷款档案来说这点尤为重要。如果贷款档案不完整或者缺失，就意味着房贷资金面临风险。为了保证房贷资金安全，就必须建立健全科学完整的档案管理制度，明确由专业人员进行档案资料的收集、整理、审核等工作，确保档案的真实准确和完整齐全。
（二）安全保管贷款档案。公积金贷款档案不但涉及金额较大，而且牵涉众多职工的切身利益。做好档案管理的制度设计之后，档案的硬件安全管理就显得尤为重要了。档案库要具备防霉、防水、防火、防潮、防盗等基本条件，如果是数字化管理的单位，信息安全还应排在首位。
（三）严格执行查阅审批制度。公积金贷款档案是为了基于特殊信贷关系之上而建立起来的，其特殊性决定了它的查阅审批制度相较于其他档案更加严格。首先，作为一种职工个人贷款档案，它要求管理人员应为客户信息保密。因此档案管理人员要严格执行档案借阅规定，不论任何人包括政府相关部门，在查阅档案之前必须经过公积金档案管理部门批准。一旦出现由于档案泄密造成经济损失和纠纷的情况，应及时通过法律途径来解决，同时严格追究当事人的相关责任。
（四）规范整理档案。贷款档案不如个人档案那么多，但也应该严格按照管理规范来执行，不能因为量少而采取多人一袋的方法进行保存。在此基础上，档案管理人员每年还要定期逐卷整理核对资料，避免因损毁、丢失造成损失。同时要加快推进档案管理的数字化和信息化，跟上经济社会的高速发展，真正做到与时俱进。
五、结语
档案管理尤为重要，它不仅代表着一个单位在某个发展时期的管理水平，更是一个部门、一个城市，甚至一个国家发展水平的体现。我们应该用全新的视角来看待档案管理，积极探索施行适应现代化要求的新型管理模式，更好地促进社会的和谐发展。
参考文献：
[1]韦志国.文书与档案管理，2011（12）.
公积金贷款新规篇7
关键词：住房公积金；现状分析；应对措施
中图分类号：F832.45文献标识码：a文章编号：1001-828X（2012）06-0-01
住房公积金是我国政府为了缓解人们的住房压力而推出的一项惠民政策，具有保障性、强制性和长期性等特点，是推动我国住房制度改革的重要形式之一。其中，住房公积金个人贷款体现了住房公积金制度改善职工居住条件的最主要形式。但是，住房公积金个人贷款在实际操作中还存在一定的风险，例如：制度风险、政策与法律风险、信用风险等。本文针对目前住房公积金个人贷款存在的风险进行分析，并提出相应的应对措施，为有关人员提供一些参考性建议。
一、住房公积金个人贷款存在的风险
(一)制度风险
住房公积金管理中心不是金融机构，不能直接发放贷款，贷款手续必须由受委托银行办理。由住房公积金管理中心来承担这部分的风险。但是公积金管理部门和银行之间存在着利益区分，尤其是银行，本身就是以利益最大化为目标的经济体，尽管，签订了委托合同，可一旦在运行过程中出现利益冲突，贷款人的经济利益也有可能受到损害。
(二)政策风险
这类风险是因住房公积金政策的变动而带来的住房公积金贷款风险。住房公积金政策本身具有一定的特殊性，其针对的对象就是城市中的低收入者，这些人的偿还能力较低，并且收入也相对较少。即使通过住房公积金进行贷款，也是很难承担每月的还款额。另外，住房公积金贷款，往往还款年限较长，相同的贷款数额，如果还款年限增加一倍，其风险也将增加一倍以上。
(三)信用风险
这类风险主要是因为贷款人自身的诸多因素造成了无法在规定时间内偿还贷款本金以及利息所产生的风险。其风险的高低是由贷款人的资信度所决定的。当贷款人的信誉度高的时候，其中的风险相对较低，否则，风险会很大。在我国，个人信贷还只是处于摸索阶段，相关的制度尚没有达到系统科学化。从而缺乏全面评判个人信息的考评制度，从而过分的依赖贷款人的单位给出的资信分析报告。然而，相对于企业来说，企业与职工的关系更为亲密，往往会因为一些原因造成资信证明的可信度降低。有时为帮助职工顺利获取贷款还有意多填报职工收入，使中心很难评估和控制住房公积金贷款的违约风险。且职工单位出具的资信证明考察的也只是某一时期的静态收入水平。个人收入常有起伏，某一时期的收入状况也并不能完全反映一个人的信用状况，以此作为信用依据，隐含的风险极大。
二、个人住房公积金贷款风险的应对措施
(一)建立风险预警机制
按人民银行“五级分类”标准，即根据借款人的还款能力，将个贷划分为正常、关注、次级、可疑、损失五类，前二类为正常贷款，后三类为不良贷款，以此确定贷款可能遭受损失的风险程度。这种方法是建立在动态监督基础上的，中心可依此对贷款项目、借款人还款、抵押物落实、借款人家庭及外部环境变化等信息进行跟踪管理，变被动为主动，变事后管理为事前监督。
(二)建立风险管理系统
1.建立个人信用制度。借款人的信用度和还款能力是贷款风险产生与否的主要因素，因此，借款人在申请贷款时，中心一定要加强对借款入资信和还款能力的审查，以有效防范信用风险。
2.严格控制贷款对象、额度和期限。一是要加强对借款人的资格审查。借款申请人必须是连续缴存住房公积金达到一定期限的职工，借款人有稳定的职业和收入来源，贷款用于购买、建造、翻建大修职工自住住房。二是严格控制贷款额度。对按规定正常足额缴存住房公积金的借款人，可贷额度一般不超过其退休年龄内缴存住房公积金数额的2倍。贷款额度期房一般控制在总房价的70%以内，二手房控制在总房价的50%以内，不突破住房公积金管委会确定的最高贷款额度的上限。实行等额还款的，月还款额度一般不超过借款人家庭总收入的50%。三是从严把握贷款期限。贷款期限越长，不可预测因素越多，风险就越大，因此，贷款期限应以中短期为主，最长期限控制在30年为宜。
3.规范贷款办理程序。一是建立审核责任制度。要加强对借款人身份证、购房合同、准建证等证件的认真审核，不合规定和要求的不予办理。二是规范贷款程序。申请、审批、抵押(质押、保证)、签约、公证、保险、贷款等各个环节要按程序办理。做到政策规范、合同规范、程序规范、责任落实。三是强化贷款的调查、审查、检查三岗管理。
三、小结
随着我国经济建设的高速发展，房地产业也得到了极大的促进，很多大中城市的房价飙升，对百姓产生了严重的经济压力。为了缓解这一压力，提高人民的生活质量，国家推出住房公积金制度。这一制度能够提高城镇居民的买房压力，并能够积累一定的资金，统一建设一批廉租房，解决人们的住房压力。但是，这一政策在实际的应用过程中，还存在着一定的风险，并且，导致目前很多低收入者并不能真正得到这一政策所带来的福利。本文针对目前存在的风险进行探索，并提出一些参考性建议。
参考文献：
[1]郭峰,张雪.当前利率下中国住房公积金的福利效益分析——武汉住房公积金福利效应分析[J].现代商贸工业,2010(11).
[2]梁硕,徐建国.创新住房公积金缴存登记管理——兼为《住房公积金管理条例》修订进言[J].中国房地产,2012(05).
[3]李爽.论住房公积金在解决住房问题中的作用及其弊端——以上海市住房公积金运作为例[J].现代物业(中旬刊),2010(11).
公积金贷款新规篇8
摘要：住房公积金贷款作为国家政策性住房金融的主体，已成为广大城镇职工、居民个人购房贷款首选的贷款方式，但随着信贷规模的不断扩大，贷款风险不断增强。文章指出应充分认识运作中的管理风险，采取有效的风险规避方式，促使住房公积金贷款稳健发展，为人们居住条件改善提供有力的金融信贷支持。
关键词：公积金贷款；管理风险；规避方式
住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。
一、住房公积金贷款管理风险的形成
住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险，同时又有其自身独特的经济风险和管理风险，而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。
（一）运行体制带来的管理风险
国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。
1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。
2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说，都希望资金快速及时到位，惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠，或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款，继而使房改资金中心失去了许多优质客户，无形加大了住房公积金贷款风险。
3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体，业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密，既不利于市场的竞争，还加大了住房公积金贷款风险。
4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，贷款发放到位后，银行既不能及时通知客户还款，也不实行跟踪服务，导致客户逾期还款比比皆是，甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人，受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够，致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期，还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户，因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝，由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。
（二）政策取向和金融市场形成的管理风险
由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民，同时也决定金融管理风险。
1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性，如遇央行利率上调，职工的还款负担还会加重，逾期率就会上升。
2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金配贷既无最低储蓄年限（仅一年）要求，也无最低存款额限制。从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。
3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等，由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款，如果贷款期限延长一倍，住房公积金贷款的期限最长可达20年，从机会成本的角度来看，容易产生市场风险，并其风险将增加一倍以上。同时，住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制，更加剧了其风险性。
4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。
二、住房公积金贷款管理风险的规避措施
住房公积金贷款管理风险是客观存在的，理应正视和竭力规避，避免出现大的风险损失，根据上述风险的分析，规避住房公积金贷款管理风险，应积极采取应对措施。
（一）确立房改资金管理中心主导地位
解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位，采用房改资金管理中心自营模式，可以实现责、权、利的统一，既能有效地消除委托方式中的利益冲突，又能做到了职责分明。运作高效，彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位，可以自主选择受托人，同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心，对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误，而导致住房公积金住房贷款出现的风险，应由受委托银行承担，或由房改资金管理中心实行优胜劣汰，充分保证住房公积金贷款管理风险的规避，体现房改资金管理中心的主导地位。
（二）建立贷款风险监管体系
建立贷款风险监管体系，将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中，并授予该体系应履行的功能：一是对个人信用情况进行相应的时实评估，特别应能防范恶意超贷的情况；二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能，实现全过程的监督管理，三是实现个人住房贷款高风险的预警功能，并给出响应的规避建议；四是实现会商制度的建立，房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商，特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应，以期协同规避，对已发生逾期的应协助尽快催收；五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。
（三）采取相关配套政策措施
1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度，可采取政府扶持（实行贷款贴息政策）、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保，既减轻了这部分低收入职工的债务负担，又化解了金融风险。
2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。
3、进一步完善住房保险，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，开拓住房保险新业务，既降低保险费用，减轻借款人的负担，又提高借款人的还款能力。
（四）采取相关配套还贷措施
房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量，减少因服务质量带来还贷风险。
1、建立便捷的还款方式，利用银行网点和资源，办理还款储蓄卡或一卡通，实行通存通还，自动划款等便捷的方式，在时间和地点上方便借款人还款。
2、受委托银行贷款放款后，及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况，使借款人知道每月实际应还多少钱，什么时候还，做到心中有数，经济上有准备，敦促贷款人养成良好的还款习惯，减少不必要还款纠纷。
（五）加强贷款抵押审查力度
住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节，严格抵押审查，对降低贷款风险，资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到：
1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续，并做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。
3、控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险。
公积金贷款新规篇9
据不完全统计，截止到4月9日，已有2个省级、5个市级公积金中心了公积金新政。业内人士分析，公积金政策的调整有利于减轻购房者的置业压力，支持居民首套房和二套改善型需求的购房，或将助力楼市库存的去化，促进楼市回暖。
上海住房公积金新政家庭购房最高可贷120万
昨日，上海公积金管理中心新政，购买首套房住房，个人和家庭公积金贷款上限分别调至50万元、100万元，缴交补充公积金的，个人和家庭公积金贷款上限分别再增10万元、20万元；购买改善性第二套普通商品房，参照购买首套住房政策；购买改善性第二套非普通商品房，个人和家庭最高贷款额度分别调整至40万元和80万元，缴交补充公积金的，个人和家庭最高贷款额度分别可再增加10万元和20万元。
新政还调整了二手房公积金抵押贷款的年限，6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限由不超过15年调整为35年与房龄之差。此外，提取住房公积金支付房租条件也有所放宽，连续足额缴存住房公积金满3个月，可提取夫妻双方住房公积金，最高月提取限额为2000元。
上海出台的住房公积金新政将大大降低买房成本。上海易居房地产研究院研究员严跃进为购房者算了一笔账，过去家庭在公积金贷款方面最多可贷80万元，现在提高到120万元，增加的这40万元过去是通过商业贷款来实现的。如果按照目前商业银行的利率基准利率5.90%、20年贷款、等额本息来计算的话，在政策出台之前40万这部分贷款需要偿还本息约68万元。政策出台后，其他条件不变，按照公积金4.0%的贷款利息来算，则只需偿还本息约58万元。这也意味着，新政的出台可以为此类家庭节约10万元的购房成本。
值得注意的是，由于公积金总额有限，提高家庭贷款额度后，可能会加大公积金的申请难度。严跃进指出，新政出台后申请公积金贷款可能还得“抢”，申请者排队等待的时间将会变长。
多地公积金新政陆续落地:降低首付比例提贷款额度
从近期出台的各项政策可以看出，今年公积金政策的调整将会取得较大的进展。3月20日，住房城乡建设部部长陈政高在加强住房公积金管理电视电话会上提到，各地要提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力，希望各地更好地发挥主动性，采取多种措施，用好用足住房公积金。
3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对房贷政策作出调整，首次购房公积金贷款最低首付款比例为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
在“330房贷新政”十余天之际，各地相关政策纷纷落地。据不完全统计，截止到4月9日，已有浙江、安徽2个省级、福州、深圳、兰州、成都、上海5个市级的公积金管理中心了公积金新政。张大伟预计，各地对于公积金新政会继续细化，会有更多公积金制度出台，后续各地对六部委其他政策也会出台详细的落地细则。
各地政策的调整主要集中在三个方面，第一是降低首付比例，首套房公积金贷款调整为最低2成，改善型二套房最低3成；第二是提高公积金贷款额度；第三是放宽公积金使用条件，比如浙江规定申请公积金的条件，由连续足额缴存住房公积金12个月以上调整为6个月(含)以上、上海决定放宽公积金提取支付房租的条件，兰州欲进一步推动异地贷款业务的发展。
公积金新政影响几何？或助力楼市库存去化
各地公积金政策的调整，将有利于减轻购房者的购房压力，降低入市门槛。在张大伟看来，公积金政策主要有两种作用，第一种是直接影响，政策的松绑可以降低购房成本，激发一二线城市5-10%的购房需求，但对三四线的影响较小。第二种是心理影响，公积金政策对购房者的心理影响非常大，可能会被购房者认为是多项政策松绑的开始，每次公积金政策松绑，市场成交都会有明显的上涨。
公积金贷款新规篇10
关键词：住房公积金按月委托提取
近年来，随着住房市场的繁荣，住房公积金制度成为舆论关注的重点。如何改进住房公积金制度，改变公积金工作方式，更好地服务人民群众的住房梦、公平梦，是每一个住房公积金从业人员追求的梦想。按月委托提取还贷业务就是公积金人努力的成果之一。
2003年天津等几个大城市的公积金管理中心率先在全国开办了这一业务，随后不断摸索总结，各地公积金管理中心陆续跟进，2010年以后各大中城市公积金管理中心普遍开办了此项业务。宁波市鄞州区住房公积金管理中心从2008年开办这一业务以来，经过五年多的实践探索，积累了一些较好的工作经验，也取得了较好的成效。
一、住房公积金按月委托提取的基本情况
宁波市住房公积金管理中心鄞州分中心（简称管理中心）是经宁波市人民政府批准的全民事业单位。其主要职责是：贯彻实施国家、省、市有关住房公积金管理的法律、法规，负责宁波市鄞州区住房公积金的安全运作和保值、增值，具体承担本行政区域内职工住房公积金的缴存、提取、使用等日常管理工作。管理中心一直秉持开放的运作思路，积极探索新型业务模式，按月委托提取还贷，就是其进行业务创新的一次尝试。
传统意义上的因住房按揭提取公积金业务流程主要包括：在每年规定的月份，职工持身份证明及相关的按揭证明等资料到管理中心办理，管理中心审核通过后，开具银行存单给职工。传统提取公积金业务存在多方面的不足：第一，每年一次，还必须按规定的时间去领取；第二，每次都需重复准备材料，一旦资料未带全，还会出现多次往返的情形；第三，造成管理中心业务繁忙。
按月委托提取还贷业务，简单来说就是指缴存职工在其每月偿还住房贷款后，委托管理中心通过计算机系统按照核定的贷款信息和还款信息，将其住房公积金账户内部分或全部资金划人本人还贷卡内，从而完成公积金提取的一项新业务。宁波市住房公积金管理中心鄞州分中心开办按月委托提取还贷业务之处，这项业务就受到了缴存职工的热烈欢迎。截至2013年12月，签约开办这一业务的户数占到了公积金贷款户数的81%，按月委托提取累计提取金额已经占到了同时期因还贷提取总额的52%。
二、住房公积金按月委托提取的积极意义
（一）有效缓解了贷款职工的还贷压力
随着前几年房价的飞涨，房屋总价不断攀升，以致贷款总额也不断扩大，自然而然贷款职工每月还款金额也越来越大。以宁波市鄞州区为例，一套90平米的房子，按15000元/平方米来算，总价为135万元，首付30%后，还需要贷款将近95万元。不考虑公积金最高贷款限额，按20年贷款期限、现行公积金贷款利率以及等额本息算，每月需还款5500元以上。这个金额已经大大高于当地普通职工每月工资收入总额了，对贷款职工来说也是一个不小的压力。办理了按月委托提取还贷业务后，公积金管理中心每月将一定金额划入职工还贷卡内，对于贷款职工来说，相当于增加了一笔现收资金，大大缓解了每月资金压力。
（二）切实减轻了公积金窗口的工作压力，提升了服务质量
还贷支取公积金一直是公积金窗口工作的“大件”，按月委托提取还贷业务推出前，还贷支取占到全部支取金额的38%。住房公积金中心大厅每天人满为患，窗口工作人员每天高度紧张应对提取工作，根本没有时间和精力去提高服务质量。如今，窗口还贷支取已经降到11%，窗口支取的人流明显下降，为公积金窗口提升服务质量赢得了条件。
（三）增强了贷款职工的公积金使用效率
对于办理了按月委托提取还贷业务的职工，在公积金中心的余额将变得非常有限，因为一旦有余额，基本就能划转到还贷卡上去。从这个角度来讲，对于缴存公积金职工而言，按月委托提取大大提高了资金的使用效率。这也从根本上体现出了住房公积金切实为职工解决住房问题的政策本意。
完善公积金使用制度的一次有益尝试。随着关注民生，构建和谐社会进程的加快，住房公积金作为住房建设和住房制度改革重要资金来源，其重要性越来越突出。住房公积金中的提取业务、缴存业务与贷款业务相辅相成，互为一体，有利于促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平。公积金按月委托提取业务完善了公积金支取方式，从过去的一年一支取，变为如今的每月支取，这一年到一月的转变，既是政府机关“以人为本，为人民服务”宗旨的切实体现，更是切切实实、实实在在地方便了广大群众，为他们带来了更多的实惠和好处。
三、住房公积金按月委托提取存在的问题及分析
（一）业务范围有限的问题
住房公积金按月提取业务范围，目前只包括贷款发放所在中心发放的住房公积金贷款（含组合贷款），纯商业贷款和其他中心发放的公积金贷款都无法办理。
1、纯商业贷款无法办理
很多公积金缴存职工，由于缴存年限、基数、房产所在地特殊等各种原因无法办理住房公积金贷款，而选择了商业贷款。由于目前住房公积金中心与各家商业银行无法共享贷款信息，造成了技术上无法实现按月委托提取业务。这部分公积金缴存职工，还是只能根据银行出具的还贷情况证明书，每年一次提取公积金。这部分职工既没有享受到住房公积金贷款的低利率，也因为不能办理按月委托业务而无法达到最大效率的使用自己的住房公积金。
2、非贷款发放公积金中心的缴存职工，无法办理
非贷款发放公积金中心的缴存职工，无法办理按月委托提取业务。举个例子：贾某是鄞州区住房公积金中心的公积金缴存职工，而他的妻子是宁波市住房公积金中心的公积金缴存职工，2012年10月，贾某和他妻子在鄞州区公积金管理中心申请到了住房公积金贷款80万元，贾某可以申请办理按月委托提取业务，但是他的妻子无法办理。如果2013年5月，贾某因为工作调动，公积金缴存到了宁波市公积金管理中心，那么贾某也只能终止本来办理的按月委托提取业务。造成这一问题的主要原因是，我国各地公积金管理中心各自为政，一个城市里各区县公积金管理中心都各自负责，造成系统不一致，数据无法共享。
（二）业务责任的问题
按月委托提取业务，是一套相对复杂的系统。按月委托提取每月的划款时间和划款具体金额，能否与银行每月的扣款时间和金额相匹配，这是一个问题。如果一旦不能匹配，缴存职工又未及时发现这一不匹配，所产生的诸如不良信用记录等问题该由谁来承担责任？由于相关方较多，业务责任的厘清和确定，是按月委托提取需要解决的一个问题。举个例子：王某是按月委托提取业务用户，业务一直很顺畅，2013年8月15日，由于王某所在单位银行账户余额不足，公积金管理中心未能及时托收到该单位所有职工的当月公积金，8月18日，公积金中心系统统一办理按月委托提取划款业务时，由于王某个人账户没有公积金缴入，导致当月王某的还贷卡没有相应金额的公积金划入。8月20日，银行扣款，王某就会因还贷卡内余额不足，发生逾期。这种情况下，王某、公积金中心、王某所在单位谁应该承担逾期的责任呢？
（三）公平性问题
公积金贷款职工不仅享受到了低息贷款的优惠，同时能够最大可能的提取住房公积金；而没有办理公积金贷款的缴存职工，他们不仅没享受优惠利息，也无法提取自己的住房公积金。但是这部分职工也承担了缴存公积金的义务，而且住房公积金管理中心的存款利率又普遍低于银行利率（银行目前基本上浮10%）。很多职工由于缴存公积金额度较低，可能永远无法办理公积金贷款。从目前来看，公积金贷款职工最大程度地享受到了公积金制度的好处，而未贷款职工，尤其是低收入职工，基本贷款无望的职工，则更加遭遇了不公平。这些实际情况违背了公积金制度建立的初衷，而按月委托提取业务，更加加剧了这一不公平。
四、进一步完善住房公积金按月委托提取的建议
（一）完善按月委托提取业务的相关规则
按月委托提取业务，作为一种业务创新，是一种新事物，相关的制度和规则，必定还有很多不足之处，随着实际运行中经验的积累，必须进行及时的修订和完善。各地住房公积金管理中心，应当经常性地开展业务交流、学习活动，相互借鉴经验，完善按月委托业务相关操作及规定。
（二）完善住房公积金缴存、提取、贷款相关制度的公平性制度设计
住房公积金制度设立的初衷，是保障群众公平的享有住房权利。住房公积金的缴存、提取和贷款的制度是公积金制度的三足，三者相互联系，相互影响，共同发生影响。按月委托提取是对公积金提取制度的一大完善，公积金的缴存和贷款制度，也应该顺势进行适当的调整，以便相互衔接，更好的完善整个公积金制度，确保公积金制度的公平考量。
（三）跨部门联动，改善公积金管理中心运作模式
目前，各公积金管理中心基本上属于当地住建管理部门的下属事业单位，导致各地公积金管理中心各自为政，无法共享数据和资源，导致部分类型的住房贷款无法办理按月委托提取业务。建议通过协调各地公积金管理中心、公积金管理中心与商业银行之间的关系，来要实现各种形式的住房贷款都可以办理按月委托提取。另外一种解决途径是调整公积金管理中心的运行模式，即将公积金管理中心改组成为政策性的专门的住房信贷银行，在人民银行和银监会的监管下开展工作。这样一来，商业贷款办理按月委托提取的问题也能迎刃而解。
参考文献：
[1]汪利娜，殷剑锋.对住房和住房金融中几个热点问题的看法[J].中国房地信息，2006