房产中介的盈利模式篇1
关键词：房屋租赁；新型服务；物业企业；盈利模式
中图分类号：F293.3文献识别码：a文章编号：1001-828X（2015）017-000-01
随着物业服务企业服务领域的拓展，越来越多的物业服务企业介入到了商业地产中，在委托经营型的商业地产中，尤其是商场、写字楼等的租赁服务绝大多数是由物业服务企业代为管理的。但是目前，物业服务企业涉足住宅物业租赁的数量却较少，而住宅租赁的市场需求是非常大的，本章主要通过对居住型物业租赁服务进行描述，构建新型物业服务企业盈利模式，在满足业主需求的同时，增加了物业企业的利润。
一、房屋租赁服务的需求分析
1.住宅租赁有广泛的房源
随着我国地产的快速发展以及百姓投资意识的增强，人们在选择投资项目时，在“投资有风险，入行需谨慎”的影响下，更愿意将资金投资在能够保值增值的不动产――房产上，很多人手中有两套甚至三套以上房产，除了满足自己居住外，对外租赁获得收入是绝大多数人的选择，大量空置、闲置房源被释放出来，所以市场上的待租房源供给十分充足。
2.住宅租赁有广阔的租赁市场
在各大中城市，外来务工人员的大量涌入，使得租赁市场十分活跃，在北京、上海、广州等经济发达的大城市，大批在此就业外省市的高校毕业生加入了租房大军，使得房屋租赁需求量大增，另外，受拆迁影响，也会有大批的拆迁户在等待回迁以前租房居住。以北京市举例，据相关统计资料显示，北京现居住半年以上的外来人口约307万人，如果其中有租房需求的按70%的比例计算，需要租房的外来人口就会达到215万左右；另外，对于1149万北京户籍人口来说，受拆迁、家庭居住拥挤、工作地点离家较远等因素影响，有租房需求的人群比例也将接近8%，在100万人左右。因此，北京市租房的总需求量就要超过300万，而其中选择民宅租赁的的人群又有近80%，由此带来了有广阔的租赁市场。
二、房屋租赁服务的可行性分析
目前，租房者选房一般是通过两种渠道，一种是房屋租赁中介公司，另一种是房屋租赁网站。房屋租赁中介公司在房屋租赁过程中扮演者承租者和出租者间的沟通桥梁的角色，作为独立运营的第三方机构，租房者主动将房源登记到租赁公司备案，租赁公司将各种房源按照地点、户型、价位等进行分类，求租者选到匹配房源，求租者需求与房屋信息匹配之后，租赁公司出面沟通、看房，出租者和承租者达成一致意见后，由租赁公司拟订合同，经双方签字确认后，以承租人全部负担或双方各负一半的原则向房产中介公司交纳中介费和手续费，获取利润。
房屋租赁网站主要是以互联网传播媒介，通过创建房屋租赁网页，集合各种出租房源信息，以信息载体的方式而存在。目前，我国房屋租赁网站没有固定的运作模式，获取利润主要通过三种方式：
1.收取广告费。代表性的网站――搜房网，主要是资讯网，房屋出租信息完全免费，目的只是为了增加客户粘度，增加访问量。搜房网盈利的主要模式是通过在门户上拉广告来获取利润。
2.房源置顶服务费。代表性的网站――58同城、赶集网，网站知名度很大，在此类网站，每个注册用户每日信息的数量是受到限制的，在北京、上海、深圳、广州等大城市，信息量极大，刚刚的一条信息马上就会被冲掉，想要使房源长时间出现，只有置顶，网站通过收取置顶费获取利润。
3.注册和出租信息，并且不收费用，但是同时要选择一个经纪人，将经纪人的联系方式留在网站上，求租者只能与经纪人沟通协商，经纪人通过收取承租者的中介费或者高价出租房源，赚取差价等方式获利，安居客网通过向经纪人或经纪人所在的房产公司收费来获取利润。
现阶段，无论是房屋租赁中介公司还是房屋租赁网站，都存在一定的隐患和问题。部分租赁公司员工服务意识不强，业务能力不足，难以满足求租者的需求；部分服务人员素质良莠不齐，为了尽快推销代租房源或多赚取中介费，虚假信息，提高房价，由此引起的纠纷不断，致使出租人和承租人对租赁公司不能完全的信任。而房屋租赁网站，由于其模式是由房源出租者自行房源信息，这在管理上难度极大，各种虚假信息为房屋出租的安全带来了较大威胁。房屋租赁市场急需一个安全的信息及交易平台，物业服务企业作为小区房屋的管理者和业主的服务者，不仅可以通过信息为业主找到适合的承租者，还能及时向业主汇报在承租人小区的使用物业情况，这方面的优势恐怕就连最专业的房屋中介机构也望尘莫及。因此，物业服务企业利用自身对物业熟悉的这一得天独厚的优势介入房屋租赁行业前景看好。
三、房屋租赁服务的服务对象和内容
房屋租赁服务的对象主要是待租房屋的出租人和承租人。房屋租赁服务可以分为两种，一种是物业服务企业仅充当中间人，负责业主房房屋信息的收集、，安排承租人与出租人见面、看房，签租房协议等工作；另一种是受业主委托，全权处理租房相关工作，由物业服务企业直接收取承租方的租金，同时，物业服务企业与出租人签订协议，内容包括物业服务企业在租赁期间负责对房屋内配套设施进行维修，对损坏配套设施损坏程度及新旧程度予以赔偿，无论房屋是否出租，物业服务企业都要定期向房主支付租金，这对于房主来说，房屋成了名副其实的投资产品。
房产中介的盈利模式篇2
据丁丁租房10日的暂停运营公告表示，其业务将全面并回链家租房。这也意味着，曾经高举“把用户的体验和利益放在第一位”的app，刚刚周岁有余便已夭折。
在丁丁租房创立初期，多位业内人士在接受记者采访时表示，“丁丁（租房）的出现是在于迅速发展租赁业务，抢夺市场份额，来应对互联网租房平台的冲击，并压缩同行业竞争者生存空间，形成以租养售的模式，进一步提升其在中介行业的影响力，以夺得行业话语权和定价权。”
然而，市场的发展却与链家的初衷大相径庭。据中国经营报报道，丁丁Ceo俞建洋自曝丁丁租房前两个月至少亏损了1亿元，而链家对于丁丁租房相当慷慨“先投1个亿花着，上不封顶”。业内专家对分析称，“丁丁租房免租金的做法，实际上更多是一种营销、揽客的做法。而且风险比较大，容易引起行业相关协会或组织的抗议。”
此外，链家为丁丁租房提供的资金为自有资产而非对外融资。巨额“烧钱”换取用户后，带来的由盈转亏的心理落差，非常考验管理层互联网化的决心，关停（丁丁租房）并不意外。
在丁丁租房创立之初，“用户免佣金”的互联网模式已经在后期遭到链家的自我否定。今年4月起，丁丁租房也由原来的免佣金上升至半个月佣金。截至关停前夕，已经提升到一个月佣金，此举无异于链家“自废”武功，是对传统租房模式的妥协。
免佣金只是噱头租客租金不降反增
前“丁丁租房”北京地区员工对记者透露，链家地产推出“丁丁租房”并承诺不收取客户中介费的政策之后，委托链家地产租房的客户量迅速增加，却出现了“房源紧张”的尴尬局面，争夺异常激烈。
“十里堡北里有一套房子，租约期应该是4月中旬开始计算，不过一个客户为了能租下这套房子，在3月就已经提前交了租金。”上述前员工举例道。
至于为何出现房源紧张的现象，除租客增加外，房主出走也是不争的事实。由于“丁丁租房”的业务模式为“收取房东5天房租”为中介费，打破过去租客付费的模式，导致部分不愿付费的房主转而将房子委托给我爱我家等传统中介出租。
为了留住纷纷出走的房主，部分丁丁租房经纪人向房主建议，可以适当提高房租价格，将中介成本转嫁到租客身上。“八里庄北里小区的一套60平方米的两居室，去年的租金是3500元/月，今年房主还是通过我来帮他出租，上周刚刚以4200元/月的价格成交，涨幅达到了20%。”一位链家地产从业人员小王向记者介绍道。
综合来看，20%的涨幅已经超越北京地区房租平均涨幅近3倍。按照前文上述八里庄房源计算，在丁丁租房需要年付租金为5.04万元，而按照传统付佣金模式下（按北京房租年平均涨幅7.2%计算），最新月租金为3752元，在传统“12月房租+1月中介费”模式下，仅需花费4.88万元，要比在丁丁租房省下近2000元。
房产中介的盈利模式篇3
【关键词】京津冀养老产业盈利模式探讨
【中图分类号】F293【文献标识码】a
京津冀地区养老产业盈利模式现状分析
随着我国进入人口老龄化社会，京津冀地区养老产业发展也面临着全新的发展机遇与挑战。当前该地区各种养老资金的筹集也多是采取家庭自我筹集（包含退休人员退休金、子女供养资金等）和政府社会养老资金专项财政扶持的方式。京津冀地区养老服务产业在过去几年发展也较为迅速，各种养老医疗、地产养老等新型养老服务方式正在逐渐出现①。但是，京津冀地区各种养老产业盈利状况非常不乐观，大多数养老产业出现不盈利、甚至亏本经营的状态。2014年，笔者对京津冀地区36家养老服务机构（北京、天津两地10家，河北16家）抽样调查显示，71.6%的养老机构出现亏损现象，其中38.2%已经连年亏损。尤其是在河北省部分边远落后地区，养老产业的发展甚至出现停顿、甚至倒退的发展态势。京津冀地区抽样调查的养老产业盈利现状分析具体如下：
北京市养老产业现状与盈利状况分析。北京市当前采取的养老方式主要是以居民家庭自我养老为主，各种社区养老机构为辅的方式。虽然10家抽样养老机构中有8家经营老人福利院等养老专业场所，但是真正入住情况并不乐观，以北京顺义区某私立养老机构为例，共有养老床位530多张，实际使用床位为410多张，空置率达到22.64%。其他养老机构提供的床位空置率虽然没有这么高，但是或多或少都存在一定床位空置现象。只有1家养老机构在2014年提出房产养老方案，但是并没有真正实行。分析北京市抽样调查的10家养老机构盈利状况，5家养老机构收支基本平衡，4家养老机构自2015年养老资金支出明显大于收入，出现亏损状态，1家养老机构自2012年开始已经连续四年出现入不敷出的状态，虽然当地政府对其进行了适当财政补贴但是收效甚微。只有1家养老机构运营状况良好，出现一定盈余现象。
天津市养老产业现状与盈利状况分析。在天津市抽样调查的10家养老机构中，其中实现养老盈利的仅为3家，其余7家养老机构都出现养老支出大于收入的现象，其中2家养老机构已经连续多年亏损，如果没有当地政府财政扶持也许早已倒闭。在盈利的3家养老机构中，仅有开办家庭医疗养老服务业务的2家养老机构实现自2013年以来连续三年的持续盈利，另外1家养老机构只是收入略大于支出，略有盈余。
河北省养老产业现状与盈利状况分析。河北省由于面积大，人口多，养老情况比北京、天津复杂的多。因此为了公平起见，主要选择河北石家庄市（6家）、张家口市（5家）和秦皇岛市（5家）三个省内较为发达的城市作为抽样数据的来源地。但是抽样调查显示，这三个城市在养老产业发展中，采取的各种养老服务方式与北京、天津两地大同小异。河北省省会石家庄市6家抽样调查的养老机构中，全部以社区福利院养老服务方式为主。但是6家养老服务员的床位空置率相对较高，个别养老机构开设的福利院床位空置率甚至超过3成。唯一做得较为突出的是秦皇岛市，该地作为国内旅游养老圣地，接待外来养老人员多，各种新型的度假村养老方式、以房养老等方式比其他地方较多。河北省三个不同城市的养老服务机构的盈利状况差距非常明显。其中，河北省会石家庄市6家养老机构中，只有1家出现收支平衡，其他5家出现一定养老赤字。张家口市5家养老机构中，1家机构2015年出现盈利，1家机构出现收支平衡，另外3家养老机构已经出现亏损。秦皇岛市5家养老机构抽样调查数据显示，3家机构出现明显盈利状态，其中2家养老机构由于涉足旅游养老、度假村养老等新型养老方式，已经连续多年持续盈利。另外2家养老机构在2015年出现亏损现象，但是亏损额度不大。
可见，京津冀地区养老产业的盈利模式非常不理想，传统养老方式已经不适应当前京津冀地区养老产业发展的需要②。京津冀地区必须根据当地老年人养老消费市场趋势的变化特点，对原有养老产业盈利模式进行与时俱进的改革与完善。
京津冀地区养老产业发展中存在的突出问题
传统养老产业发展模式已经滞后于京津冀地区未来养老产业发展的需要。京津冀地区目前养老产业中存在的最突出问题就是传统养老产业发展模式还是比较盛行。这种养老模式主要采取家庭养老与社区养老相结合的方式，各种养老资金主要是由家庭自我筹集与政府社会养老财政专项扶持方式进行。这种传统养老产业发展模式适合在未进入老龄化社会的国家或者老龄化初期阶段的国家。随着我国老龄化社会的快速发展，现有传统养老产业发展模式已经滞后于未来京津冀地区养老产业发展的需要。尤其是我国在20世纪80年代开始的计划生育政策，造成我国当前人口结构中，年轻人人数占比呈现日益下降趋势，一对年轻夫妇承担两对老人养老的家庭养老现象已经比较普遍，这给我国现有家庭养老为主的养老方式带来严峻压力③。官方统计数据显示，到2050年我国退休人员与劳动年龄人口比例将会达到64：100的峰值。传统养老产业发展模式已经面临发展的瓶颈期。如果不进行与时俱进的改革，京津冀地区和我国其他地方一样将会面临非常严峻的养老问题。
新型养老产业盈利模式虽然已经出现，但是未能引起社会公众的重视。近些年虽然国外一些新型养老盈利模式逐渐传入中国，给我国养老产业的发展带来一股清新之风。但是，新型养老产业盈利模式并未能引起社会公众的普遍重视，发展现状非常不理想。江苏南京市早在2005年就借鉴美国“以房养老”的做法，建设了汤山鎏园养老公寓，提出“以房换养”新型养老方案。但是最终该方案运行两年多并无一人签约，最终在2009年宣布失败。京津冀地区在2010年开始也逐渐采取“以房养老”的试点，虽然取得一定进展，但是与国外相比差距还是比较明显。在医疗养老、异地养老、养老度假村等新型养老产业盈利模式探索中，京津冀地区也进行了尝试，但是大多数地方的新型养老产业盈利模式的探索最终归于失败。
京津冀地区政府缺乏扶持当地养老产业长远发展的前瞻性政策。京津冀地区政府在当地养老产业发展中发挥着一定的宏观调控作用，但是总体上看，三地政府制定的各种扶持当地养老产业发展的政策过于保守、固态化，未能结合自己所处地区养老产业发展特点制定可行的针对性养老政策。以河北省为例，在上述调研的石家庄市、张家口市和秦皇岛市，很多地方政府出台的养老产业扶持政策多是对中央政府、省政府等政策的简单执行与贯彻。而京津冀地区如果不能够根据自己地方养老产业发展的特点出台切实可行的应对之策，未来三地养老产业发展将会面临更多挑战，养老产业普遍亏损现状不会得到明显改观。
京津冀地区建立与时俱进养老产业盈利模式的建议
转变传统养老产业运营模式，提高养老产业盈利水平。京津冀地区必须要改变以往传统家庭养老为主的方式，要根据当地老年人口变化的实际情况，对原有养老方式进行与时俱进的改革与完善。因为，随着京津冀地区养老趋势的日益严峻，再靠传统“养儿防老”等养老方式已经不适合当前和未来京津冀地区养老产业发展的需要。要建立新型的“家庭+政府+社会”三位一体新型养老模式。尤其是随着我国养老问题的日益严峻，社会化、商业化养老模式应当引起充分的重视。要大力扶持当地养老企业发展，为各种社会资金进入当地养老领域提供更多便利，要适当降低社会资金投资养老产业的准入门槛。2015年我国提出城乡养老并轨的发展战略，这更加迫切呼唤商业化养老模式的介入，要清醒地认识到如果单纯依靠政府养老专项财政资金扶持根本无法完成这一发展战略目标。未来只有建立像美欧等发达国家那样完备的社会化、商业化养老运营模式，才能从根本上解决我国养老产业盈利状况不佳问题，进而提高整个养老产业的盈利水平④。
加大新型养老产业盈利模式的地点与推广，提高社会公众认可度。对待一些国外已经运行比较成熟的新型养老产业盈利模式，京津冀地区应当大胆地予以引进。要做好各种新型养老产业盈利模式的试点与推广工作，尽快让社会公众接受这种新型的养老方式。以近几年我国养老产业界比较推崇的“以房养老”方式为例，京津冀地区可以根据自己地方特点，推出自己的“以房养老”发展策略。要畅通各种“以房养老”的信息渠道和融资渠道，让以房养老这种全新的养老方式真正在京津冀地区生根发芽。再以“投资养老”为例，京津冀地区应当扶持一些大型专业“投资养老”基金机构的发展，让各种专业投资人士为百姓做好“养命钱”的投资保值和升值等业务。再以“医疗养老”为例，京津冀地区应当建立美国等发达国家“家庭+社区+医疗机构”结合的全新医疗养老体系。
地方政府出台适合当地养老产业长远发展的前瞻性政策。要想保障京津冀地区养老产业长远发展，当地政府必须要制定适合自己地方养老产业发展的前瞻性发展策略。地方政府在严格遵循上级政府养老产业发展政策的前提下，应当更多发挥自己地方主观能动性，深入调研自己地方在养老产业发展中存在的个性化问题，真正立足当地养老产业发展的现状和趋势，制定切实可行的养老产业长远发展的前瞻性发展战略。如北京、天津作为我国两个直辖市，可以更加侧重于养老医疗、养老投资增值、养老护理等养老服务型产业的发展。而河北省不同地区可以根据不同地方经济、地理、人文等特点制定出台差异化的养老政策等，如河北承德、秦皇岛等旅游发达城市可以更多开展异地养老服务产业的发展，可以建立更多高端养老度假村、养老圣地等。总之，只有建立更多差异化的、与时俱进的地方性养老产业长远发展前瞻性政策法规，才能为京津冀地区养老产业的发展发挥保驾护航的积极作用。
未来京津冀地区几种新型养老模式的畅想
“以房养老”盈利模式。借鉴欧美等发达国家的成功做法，未来京津冀地区建立的“以房养老”盈利模式可以划分为以下几种做法：一是京津冀地区居民把自己多余的房产通过出租方式，获取租金以赚取养老金的方式。相关养老产业主要做好居民与租房者之间中介与桥梁的作用；二是建立“以房换老”养老模式，这种养老模式主要适合一些寡居无子女的老人，可以把自己房产抵押给银行等金融机构，换取养老资金，在自己去世后把相关房抵押给相关金融机构，或者由银行等金融机构在老人生前与其签订合同代为管理房产，如出租、贷款抵押等运营方式，获取的各种收益双方共同分享等方式；三是“房产置换”养老方式，即在征得老人同意后，采取置换的方式，将老人的原有住房与各种老年公寓住房等进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人；四是采取美国等国家“反按揭”等养老方式，如房产转换抵押贷款、住房保留计划、财务独立计划等方式，但是这种方式与上述三种方式存在部分重合之处⑤。当然，京津冀地区也可以根据自己地方“以房养老”养老产业发展特点，创新更加新型有效的盈利模式。
“医疗养老”盈利模式。“医疗养老”盈利模式是近几年我国各地政府和养老产业界也比较推崇的养老模式。由于老年人晚年遇到的最大问题就是身体健康就医问题，因此建立切实可行的“医疗养老”盈利模式是保障京津冀地区未来养老产业稳步发展的重要方面。未来京津冀地区建立的“医疗养老”盈利模式主要可以分为以下几种：一是建立“家庭+医疗机构”的医疗养老方式，实现医疗资源与居民家庭的直接对接，如可以大力扶持各种“家庭医疗保健”产业的发展等；二是建立“社区+医疗机构”的医疗养老模式，就是在居民社区直接建立各种社区医疗机构，如社区门诊等方式，让广大老年人能够就近获得医疗服务等⑥；三是建立“家庭+社区+医疗机构”的立体式医疗养老体系，可以实现上述三者之间的直接对接，能够更加灵活方便地满足老年居民医疗服务消费需要，同时让各种医疗资源得到最大可能的利用等。其中，第三种“医疗养老”盈利模式是未来京津冀地区发展的最佳选择。
“投资养老”盈利模式。“投资养老”盈利模式，严格来说不是直接针对养老的一种做法，其主要是通过养老资金运作实现资金的增值，为老年居民提供更多养老资金保障。具体做法主要有以下几种：一是常规的社会养老资金管理方式，主要是对企事业单位上缴的养老公积金进行的一种投资管理方式，如可以把这部分资金投入股票、债券等二级市场实现保值增值等，这种养老方式的管理主体应当逐渐由政府管理为主向市场化管理、政府监督方式转变；二是居民自我购买的养老商业保险等资金盈利模式，主要是通过购买商业保险，让相关商业保险公司为其提供养老保障，这种养老方式的主体是居民自己；三是建立养老保险专项基金，由国内金融投资专业机构负责相关基金的运作，以实现养老资金的不断增值；四是居民自我购买相关投资产品实现的资金增值等。但是，京津冀地区要想建立西方发达国家那样完善有序的“投资养老”盈利模式，需要我国健全各种投资政策，保障投资场所公开透明，同时还需要加大对相关基金管理人员、保险管理人员和居民自身投资素养的培养。
综上所述，京津冀地区要想在未来建立可持续性发展的养老产业盈利模式，必须要重视深入分析当前京津冀地区养老产业盈利模式的现状，查找制约当地养老产业盈利的主要问题及原因，制定具有一定前瞻性的养老产业盈利政策。未来要特别重视各种新型社会化、商业化养老产业盈利模式的创新与推广，这样才能推进京津冀地区养老产业健康快速的发展。
（作者均为河北行政学院副教授；本文系2016河北省软科学研究计划项目“异地养老意愿对京津冀养老产业协同发展的影响及对策研究”成果，项目编号：16456103D）
【注释】
①马艳林，李艳杰，张贵祥：“家庭结构变迁视角下都市圈养老一体化模式分析―以京津冀地区为例”，《商业经济研究》，2015年第6期，第189～190页。
②赵培培：“京津冀一体化背景下养老产业服务也协同发展研究”，河北大学硕士学位论文，2015年9月。
③张蕾蕾：“河北省养老服务社会化研究”，河北师范大学硕士学位论文，2015年8月。
④闫希成：“我国养老地产发展模式研究”，重庆大学硕士学位论文，2014年9月。
⑤许连颖：“发展现代老年服务业打造京津养老‘后花园’”，《廊坊师范学院学报》（社会科学版），2014年第3期，第28～30页。
房产中介的盈利模式篇4
计划生育政策导致家庭结构的转变，家庭养老功能正在逐步趋弱。然而，从各地方管理部门纷纷强调的“9073结构”（即90%的老人居家养老，7%的老人依托社区养老，3%的老人依靠专业机构养老）来看，居家养老在未来仍是主流。
国务院办公厅于2011年底印发《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》（下简称《规划》），其中指出，目前我国是世界上唯一老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的5倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。
面对巨大的市场潜力，受限购政策之苦已久的众多房地产开发商们仿佛发现了又一片蓝海，纷纷朝着养老地产进发。从万科、保利等行业龙头企业，到区域性开发商，大大小小的企业都在涉足养老地产。甚至一些医疗机构和保险公司，也开始凭借自身优势介入养老地产行业。
然而，这块诱人的蛋糕，吃起来却未必好消化。
“养老地产根本没有回报模式。”北京某房地产开发商告诉《英才》记者，之所以说养老地产的模式不成熟，因为并不是老人住进来就行，项目中所有的医疗系统、保健康复系统、医院等一整套配套设施都得跟上。
“所谓‘养老地产没有稳定的盈利模式’或‘看不出在哪能挣钱’，这是相比于过去房地产开发的‘大投入大产出’来说的，过去地产商抓住一个机会就能一夜暴富，但在养老地产领域，是没有这种可能的。”北京太阳城集团（下简称太阳城）总裁朱凤泊对《英才》记者说道。
而谈到养老地产的特点，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划总监、养老地产研究中心主任郝荣福向《英才》记者表示，养老地产与传统的住宅地产开发区别很大，住宅是一次性销售物业，与后期服务联系较弱。养老地产的本质类似于商业地产，注重后期运营，“在养老地产项目中，房地产公司应该是一个服务提供商或者运营商。”
卖房还是卖服务
养老服务包含许多方面，从《规划》来看，主要包括对健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，从基本的洗衣做饭到专业化程度较高的康复医疗，这显然已经超出了房地产开发的传统范围。
传统住宅地产的开发商进入养老地产行业，在养老服务经验上并没有优势。
“健康老人以自主生活为主，更多选择自娱自乐，一般服务是辅助的服务，比如做饭、洗衣、打扫卫生或者组织兴趣小组等。但是失能老人则必须由护理人员护理，而护理人员须由民政部持证考核，要有护理经验和护理技能，具体到如何给老人翻身、导尿。”朱凤泊认为，很多开发商不愿意做服务运营，或者在这个领域没有经验，因此做起来就亏了本。
而在郝荣福看来，具有专业能力的医疗机构与保险公司，其实更适合经营养老地产：“开发商转型，其实也要依托这些机构来完成经营。”
医疗机构在与房地产公司合作时，主要输出其在医疗领域的管理经验，具体的服务内容包括提供护理培训、简单的诊治、医护人员的派驻等方面。此类医疗机构的收费模式是，向养老地产经营方收取一定比例的服务费。
创富（北京）创业投资管理有限公司医疗基金合伙人徐天宏在谈到医疗机构进军养老地产的盈
利模式时，对《英才》记者表示：“医疗机构还是更看重‘地产’的概念，因为除和地产结合外，单凭医疗、养老盈利的机构还很少。很多医疗机构选择独立开发养老地产，项目资金则通过引入投资方来解决。”
像太阳城这样的地产企业，并不愿意与医疗机构合作。“养老地产的利润本来就不高，如果再在医疗服务上购买别人的服务，利润空间就更小了。”朱凤泊表示。
此外，险资与养老地产也打得火热。保险公司尤其是人寿保险公司坐拥丰富养老客户资源，可以通过险种的设计与养老地产高度结合，甚至可以实现养老地产与保险产品的捆绑式销售。
然而，中国保监会于今年7月下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，以规范运作“防止以养老项目名义建设和销售商品房，防范以自用项目名义投资不动产”。这在某种程度上反映出，此前的险资投资养老地产，或许更偏向于不动产开发，而不是服务。
盈利模式未知
种种迹象表明，无论经验丰富与否，单纯依靠服务来盈利，在当前国内养老地产领域并不成熟。收取养老服务费用的细水长流，难以在短期内填满前期开发项目资金的大水池，开发商往往面临巨大的资金压力。
“至少在目前的中国，通过老年人购买服务的盈利能力还是比较弱的。相比养老地产的建造、投入，短期看来盈利回报还是比较低的。”郝荣福说。
在如何平衡项目资金上，房地产公司各显神通。
当前市场上养老地产开发通常是通过销售和服务配比的方式，来实现项目资金的平衡。尽管各个养老项目中物业销售与持有的比例不尽相同，但物业销售确实对资金的回笼有着重要作用，也因此有声音质疑养老地产“只卖房、不养老”。
朱凤泊向《英才》记者介绍，太阳城项目是通过销售70%的物业、持有30%的物业来实现资金的平衡：“这是一种循环关系，开发商并没把利润拿走，而是用利润直接作为老人服务的持有型物业了，企业通过配套服务来实现最终的盈利。”
除了进行物业销售，有很多养老项目开发商，选择通过会员制或押金制的方式来实现资金的平衡。
所谓押金制，就是一开始入住养老机构交付一笔很高的押金；而会籍制，则是通过购买会籍来入住，而这个会籍一般是可转让的。押金或会籍费通常会按照不同养老服务标准，分成若干个档次，从几十万元到上百万元不等，开发商可借此达到回笼资金的目的。
但养老地产界对此模式也存在争议，比如这种模式导致了物业使用权和产权的分离。朱凤泊表示：“民政部门很快会出台一些政策对养老地产的发展进行规范，会员制、高额保证金，将不允许再这样做。”
房产中介的盈利模式篇5
目前，房地产上市公司的改革正在向纵深推进，从2010年开始，针对我国房地产价格的过分膨胀，中央政府相继颁布了“限贷”、“限购”、“限价”等政策，另预计建设3600万保障房以缓解住房需求，以及颁布以房产税代替“限购令”的政策。这一系列的政策性调控措施，有效地遏制了房价的泡沫膨胀，给老百姓带来了利益。但是对于房地产公司而言，由于该行业资金投入量大、回收期长，资产负债率一般都比较高，如何在瞬息万变的市场形势下，占据一席之地，这是对房地产公司的挑战。在限购令和银行严厉信贷调控下，银行及资本市场等融资渠道被堵塞，加上房价的波动，使得房地产企业的资金链产生了断裂的危险，严重影响和极大的限制了公司的资本结构与盈利水平。因此对房地产上市公司资本结构与盈利能力关系的研究有一定的现实意义。
二、研究设计
（一）样本选取与来源本文选取沪、深两市a股房地产上市公司作为研究对象，将2011年财务数据作为原始数据资料，并进行如下筛选：将St处理过的公司及数据明显异常的公司排除在外；只选取具有代表性的房地产开发与经营类上市公司，剔除房地产中介公司，因中介公司的业务特点与经营类迥异，开发经营类公司的资本结构代表性更强。经过如上筛选最终选取24家公司作为有效样本，相关财务数据来源于新浪网站的财经频道。
（二）指标选取反映公司的盈利能力财务指标很多，但并不是都能综合诠释盈利能力，有的指标只是反映了公司盈利能力的某一方面，并且这些指标之间相互关联，因而单纯以个别财务比率指标为依据难以做出客观精确的评价。因此，本文选取综合因子得分来衡量企业的盈利能力。本文的综合因子得分是运用analyze菜单中的Factor选项进行因子主成分分析，以销售净利率、总资产利润率、净资产收益率和销售净利率四个财务指标为基础，构建衡量上市公司盈利能力的主成分分析模型，最终得出综合评价分值，并且将资本负债率作为衡量资本结构的指标，具体如表1所示。
三、实证结果与分析
（一）主成分分析评价上市公司的盈利能力具体步骤如下：
（1）描述性统计分析。描述性统计就是在表示样本数据的中心位置（平均值）的同时，还能表示样本数据的变异程度（即离散程度），由结果可以大概看出样本的集中度是否适合做统计分析。
从表2中可以看出：四项指标中销售毛利率的平均值最高，达到35.48；而总资产利润率的平均值相对较低，仅有1.64。而平均值与各最大最小值之间并没有太大的异常差距，证明数据的选取有利于做相关性分析。而从输出结果中的各指标的标准差来看，离散程度最小的是总资产利润率，较大的销售毛利率也处于正常区域内。
（2）主成分分析。主成分分析的基本思想是对存在关联关系的原始变量进行线性组合，提取主要成分得到新的综合变量。因此，这些综合变量不仅保留了原始变量的主要信息，而且不相关联，通过主成分分析，剔除重复信息，从而达到最佳综合。从相关系数矩阵能够看出，相关系数普遍较高，分别为r12=0.760，r13=0.738，r14=0.681，r23=0.912，因此变量间线性关系较强，可以提取公共因子；由Kmo和Bartlett检验结果知：Kmo=0.654>0.5，表明所选取的指标适于做主成分分析。根据累计方差贡献率选取两个主成分，基本上可以较好地代表原有指标（见表3）。
保留的两个因子是原有变量糅合后产生的，对原有变量的解释度为总方差的94.615%，基本能够反映多数信息，并且因子之间不存在显著的线性关系，适合进行统计分析。
（3）计算盈利能力综合分值根据因子得分系数矩阵（见表4），构建主成分表达式如下：
Fac1_1=0.162x1+0.480x2+0.479x3-0.273x4；
Fac2_1=0.355x1-0.179x2-0.181x3+0.843x4；
通过观察表4，第一主成分对4个变量的因子载荷矩阵中，总资产净利润率和净资产收益率两个指标相对较大，由此第一主成分主要代表公司资产的盈利能力；第二主成分对4个变量的因子载荷矩阵中，销售毛利率和销售净利率两个指标相对较大，由此第二主成分主要代表公司经营的盈利能力。根据新变量Fac1_1、Fac2_1得出公司盈利能力的综合得分F：
F=（72.233×Fac1_1+22.382×Fac2_1）/94.615
（二）回归分析与相关性检验选择资产负债率作为自变量X，因变量是盈利能力的综合得分F，构建线性回归方程，即：F=k*x+b+？着。其中，k表示斜率，b表示常数，ε表示误差。运用analyze菜单中的Linear选项进行线性回归，得到结果见表5。
结果表明，两者均通过了0.05显著性水平的t检验，说明回归方程的常数项与自变量系数均不为0，即表明代表资本结构对盈利能力有显著的影响。回归方程的常数项b为0.5，在0.046的显著性水平下通过t检验；回归方程的斜率k为-0.804，在0.038的显著性水平下通过t检验，从而得出回归方程为：F=-0.804x+0.5+？着。即2011年资产负债率每增加一个百分点，企业的盈利能力会减少0.804个百分点。
四、结论与建议
本文以新浪财经的行业分类作为标准，选取在沪、深两市挂牌的所有a股房地产公司作为样本。利用SpSS17.0中的主成分分析法得出能够代表公司盈利能力的综合得分F，进而研究上市公司盈利能力与资本结构的相关性。运用相关分析和回归分析探究所选样本的资产负债率与企业盈利能力之间的关系，论证出房地产行业上市公司的资本结构与盈利能力存在中度负相关关系，即公司的资本结构对其盈利能力有所影响，并且资产负债率越低，盈利能力则越强，这符合获利水平高的企业一般不会大量使用债务资本的实际情况。而pearsonCorrelation为-0.185，说明存在不是很强的相关性，可能还存在其他影响盈利能力的因素。
自2010年开始，银行多次上调存款准备金利率，来控制公司的信贷业务，这本身就给企业融资带来了困难，尤其是对于房地产行业的高资产负债率而言。而进入2011年后，随着“限购”、房产税等一系列举措，使得房价大面积缩水，成交量也是放缓，令房地产公司面临“内”融资不畅，“外”销售不佳。由于宏观政策的频繁变化，从大形势来讲，国家对于房价的调控并非暂时的决定，而是势必要改善我国的居住现状。因此，房地产公司应打破以往的高负债经营模式，明确经营理念，调整资产结构，增加多种融资渠道，如拓宽股权融资渠道，制定详细的融资及经营战略，同时应顺应民生，趋向民意，这样才能确保企业长久的发展。
参考文献：
[1]nKhanna，Stice：Strategicresponsesofincumbentstonewentry：theeffectofownershipstructure，capitalstructure，andfocus[J].ReviewofFinancialStudies，2000；
[2]宾成：《上市公司盈利能力与资本结构的统计分析》，《全国商情（经济理论研究）》2006年第11期。
[3]薛薇：《SpSS统计分析方法及应用（第2版）》，电子工业出版社2009年版。
房产中介的盈利模式篇6
一、指数的含义及分类
随着社会经济的发展，各行各业的相关指数也如潮水般涌了出来，已经在工作、研究和学习中占据了重要地位。指数是一种表明社会经济现象动态的相对数，运用指数可以测定不能直接相加和不能直接对比的社会经济现象的总动态；可以分析社会经济现象总变动中各因素变动的影响程度；可以研究总平均指标变动中各组标志水平和总体结构变动的作用。
指数按所反映的现象范围不同，分为个体指数和总指数。前者反映个体经济现象变动的相对数，如个别产品的物量指数、个别商品的价格指数等；后者是表明全部经济现象变动的相对数，如工业总产值指数、居民消费价格总指数。按所反映现象性质的不同，分为数量指数和质量指数。前者反映生产、经营或经济活动数量的变动，如商品销售量指数；后者是说明经济活动质量变动的指数，如产品成本指数、劳动生产率指数。按计算形式的不同，分为综合指数和平均数指数，前者指两个总量指标对比计算出来的指数，后者是前者的变形。
二、指数的职能
随着科技的进步和经济的发展，指数的职能在不断延展和丰富之中，但其在市场中的基本职能却不会变化。
1、详尽刻画市场的整体状况。例如，股票中的道琼斯指数，当年创立该指数的目的，就是为了给“华尔街日报”的读者们提供一个了解整体股市动态的窗口，其涨跌所刻画的是整体市场而非个别股票的运动状况。产品的价格指数也是如此，其状态反应的是整体市场的销售水平、消费者购买力、品牌影响力等因素。消费价格指数等宏观经济指标更是从总体上反映了社会经济的总体状态。
2、真实记录市场的运动轨迹。指数不仅是市场中商品价格的度量，同时也是商品价格历史的标本，可以用来追溯和研究整个市场和单个品类的发展历史。凡是能够影响到市场价格变动的因素都会为人们所关注；凡是行业相关认识都能在指数的变动中寻找经验；凡是重大的市场业内事件也都会在指数上留下影响的痕迹。指数就像是市场横断面上的年轮，丰富的历史数据就是其价值所在。
3、间接反映行业经济的变化趋势。人们常说股票市场是反映国民经济的晴雨表，换言之，国民经济的兴衰是通过上市公司盈利的增减来驱动股市指数的涨落。市场中产品的相关指数也同样能够间接地反映所在行业的发展程度。一个行业是否处在健康、有序的状态之中，通过相关指数能得到清晰和直接的答案。
4、客观衡量投资的行业风险。政府或企业在衡量投资收益时可以用自身的成本与收益进行测算，但指数可以让投资者通过行业发展的角度判断能否达到预期的收益水平。这给客观衡量投资风险提供了可靠的依据，使投资行为能更加趋于理性，规避盲目投资的风险。
5、解剖市场的分析工具。市场的表象背后可能隐藏着一些引人入胜的内在规律，这时人们便需要借助于指数这一工具来探索市场的运作机制与结构特点。研究人员既可以通过横向的断面分析来进行跨市场的对比研究，又能够从纵向的时序分析来进行跨周期的趋势研究。指数所蕴涵的历史数据和统计资料使得这些分析研究成为可能。
三、指数编制现状
广义上来说，任何人都能够编制符合其目的和要求的指数。但从对社会经济有直接和广泛影响的角度看，主要有社会宏观经济指数、金融指数、企业指数。社会宏观经济指数主要是指从总体和社会的角度反映社会经济状态的指数，例如消费价格指数、宏观经济景气指数等。这些指数主要是由政府机构和相关研究院所负责编制和。金融指数是与金融市场活动相关的指数，比如股票指数、期货指数，在世界上比较著名的有道琼斯指数、标准普尔指数、日经指数和恒生指数，等等。这些指数一般是由最具权威性的财经媒体编制，也可以由一些金融机构（如银行和资产管理公司）编制来为其客户服务；另外，证券交易所也可以承担编制指数的责任。企业指数不是类似恒生中国企业指数和中国中小企业指数这样的反映社会总体或部分方面企业运行状态的指数，而是一种代表指数经济和指数营销范畴的一种产物。企业指数不局限于单个企业的发展状态，而是可以集中反应某个地区和企业集群的特点、状态和发展趋势。目前，国内有若干企业指数已经在运行。例如，浙江义务小商品指数、山西大同煤炭价格指数、深圳华强北电子产品价格指数、福田指数、招商银行“金葵花”理财指数等。
四、主要指数公司介绍
目前，主要进行指数编制工作的机构有下面几类：政府机构、政府机构下属的研究院所、独立研究机构、企业。在我国，政府及下属单位进行指数编制所需资金纳入国家财政预算当中，也可利用部分资源进行创收，国外一般都是全部列入政府预算。相关单位，如国家统计局、中国社科院各研究所、政府机构各部门等。独立研究机构主要是通过自身的研究力量承接项目，参与开发和经营来获取收益，例如科研院所、咨询机构。企业自行编制指数的情况在国外大企业中有较多实例，麦当劳、必胜客等都有相应指数的编制。我国目前刚刚起步的企业指数主要是以区域经济发展为目的的指数编制。
1、中国指数研究院：2004年8月整合中国房地产指数系统、搜房研究院、中国别墅指数系统等研究资源的中国商业经济研究机构。定期中国主要城市的房地产价格指数和别墅价格指数；为房地产管理部门提供政府顾问服务，大型区域性开发项目的市场定位和营销策划；为房地产企业制定企业发展战略和业务发展规划等顾问咨询服务；为房地产企业组织培训。该研究院属于典型的咨询类机构，盈利模式为提供咨询、培训、管理输出、策划等服务。
2、中信标普指数信息服务有限公司：是中信证券和标准普尔共同设立的独立合资公司。公司主要从事中国资本市场股票及固定收益指数的开发和销售，致力于为中国及全球投资者投资中国资本市场提供业绩评价基准；为指数基金、交易所交易基金、指数期货、指数权证等指数联动产品提供投资标的；并为市场分析、投资策略和资产定价研究提供基本数据。该公司盈利模式与中证类似，都是以指数授权、参与指数产品的开发经营及数据服务为盈利点。
3、华强北指数公司：华强北电子市场价格指数是在福田区政府的指导下，由华强北重点电子专业市场、中介机构、咨询机构及相关企业等共同出资组建的“深圳市华强北电子市场价格指数股份有限公司”，负责指数的日常运营、维护和管理。“指数公司”接受区政府监督指导，开展事业化公共服务。福田区政府成立了“华强北・中国电子市场价格指数监督委员会”（简称“指监会”），代表区政府授权指数公司负责“华强北指数”的、管理和运营，“指数公司”接受“指监会”监督指导。
五、指数公司的盈利模式
目前，国内大量指数的编制主要还是依靠政府机构，而独立进行指数开发的公司主要集中于经济和金融行业，例如中证和中信标普公司。中国指数研究院则是以房地产相关指数支撑其房地产行业的咨询业务。由此可见，政府资金目前是编制指数的主要经济支撑，通过编制指数并围绕指数开发相关产品和服务的公司仍然较少，并且其盈利模式比较传统和单一。这里抛开完全由政府主导编制的社会宏观经济指数不谈，而对行业和企业相关的指数进行讨论。
1、中证和中信标普：两者都属于金融机构，中证依托证监会和沪深两个交易所，提供中证系列指数的使用服务，包括直接使用和转发或加工其指数产品；提供定制冠名和非冠名指数服务，并授权使用；提供指数数据服务，包括指数相关详细数据的传输和使用。中信标普则是利用标准普尔的强大资源，同样提供相应的指数产品和数据服务。两个公司的主要盈利来源是指数的授权使用费、数据使用费和参与开发的指数产品的收益。
2、中国指数研究院：搜房网下属的房地产数据和咨询服务公司。主要服务有房地产价格指数、数据库服务、房地产市场研究报告、房地产市场顾问、专项市场调查、房地产企业管理咨询等内容。中指是依托搜房网的数据资源和资金，完全以房地产咨询公司来运作，其盈利模式和咨询公司相同。
3、华强北指数公司：由深圳市福田区政府和赛迪顾问股份有限公司联合推出，反映华强北电子市场交易价格变化趋势。其指数的渠道分网上和网下两部分，成立指数网站定期更新指数，并在华强北市场大屏幕上滚动。华强北指数是典型的指数经济行为。深圳已成为中国电子信息产品尤其是电子元器件的出口基地，地处福田区的华强北商业街已成为全国电子产业聚集度最高、交易规模最大、电子产品品种最为齐全的电子市场，交易辐射珠三角及国内其他地区，并呈现进一步延伸到亚洲及世界其他地区的趋势。因此，创建价格指数就可以引导电子市场向更为合理、有序、集中的方向发展，加快我国电子信息产业升级步伐，提高产业竞争力。在这一点上，华强北指数与义乌小商品指数、绍兴纺织品指数具有相同的意义。因此，这些指数的编制和运行，得到了政府的大力支持。华强北是通过福田区政府与赛迪顾问联合经营的指数公司来运作，而义乌小商品指数和绍兴纺织品指数则是由商务部直接成立指数工作办公室来负责指数的运行工作。
六、中关村指数公司商业模式设想
1、依托中关村现有it产业优势，走指数经济的路线，争取使指数编制成为政府行为，得到政府的资金和政策扶持。华强北是由几家大型卖场联合做指数，而与其不同的是，中关村指数公司的运作需要由在中关村卖场中具有领导地位的企业发起和经营，进而带来的大浏览量可以影响其资讯类网站。
2、结合电子商务。电子商务平台及网站的设计体系中要充分利用指数产品，通过其专业性和公信力促使浏览者完成消费。但为了保持指数网站的公益性，建议链接做成单向，即由电子商务平台链接到指数网站，而指数网站不做任何链接到商业网站。
3、与it媒体合作。相关媒体定期转载或者在其文章中引用指数产品，使指数公司扩大影响，并取得指数授权使用费。这里不涉及到共谋的问题，因为合作方只限于指数的转载和分析用途，并不是指数的直接渠道。
4、定制指数。按照用户需要定制相应指数，这一点既可以做成企业价值评估的范畴，也可以做到类似于公益性质的企业指数一类。
5、it卖场咨询服务。提供it产品销售的相关培训、咨询、管理和营销策划等服务，取得咨询收益。
房产中介的盈利模式篇7
关键词：物业资金盈利模式
0引言
我国的物业管理正在蓬勃发展，物业管理企业作为独立法人，实行“自主经营、独立核算、自负盈亏”。物业管理又是劳动密集型的企业，属于微利性的行业，当前除少数物业服务企业略有盈利外，大部分企业处于亏本经营状态，资金紧张，收费问题成为阻碍物业管理发展的“瓶颈”。目前我国物业管理已经进入了“双向选择”的市场化运作时代。因此，在新的竞争环境中，物业服务公司如何组织和利用资源，开展多种经营，拓宽盈利空间，从而创造最大化的利润，增强市场竞争力，是值得我们研究的。
1对我国传统物业服务公司的盈利模式概括及评价
1.1传统物业管理服务体系目前我国物业服务公司提供的服务主要有两个基本大类：①基本服务：房屋、设备的维修、维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理。②增值服务：中介服务、代送牛奶、报纸、代交水电费、小孩接送，室内装修等等。基本服务为业主创造的价值在于：房屋的保值、增值，设备的正常运行，业主安全感的获得，优美环境的创造；增值服务为业主创造的价值在于：为业主提供方便，给业主提供信息，节约业主的时间等。
1.2传统物业服务公司盈利模式物业服务公司创造利润的途径是第一就是筹集资金，那么，物业公司应如何筹集资金呢？①收取物业服务费：物业服务企业按规定，根据所提供服务的性质、特点档次、内容、质量等分别确定物业服务收费标准。这是长期稳定的收入来源。②小区住宅专项维修资金住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
2现代物业管理公司盈利模式
2.1现代物业管理服务体系为拓宽经营思路，物业公司必须改变以下几个观念：①在现代物业管理中，物业公司不仅是服务的供应者，还应成为服务的组织者，是服务的集成商；②在现代物业管理中，服务的对象不应仅局限于所管辖小区内的业主，还包括：建筑开发商、购房者、游离于社会中的服务供应商；③在现代物业管理中，物业公司可利用的资源不应仅限于本公司专业技术、设备、管理人员，还包括信息和知识，信息和知识已日益成为重要的资源；④在现代物业管理中，物业公司在提供“机能性”服务的基础上，还应给予业主提供“情感性”服务，创造良好社区文化氛围，为开发商和自身品牌创造价值，同时也使业主的物业有更大升值。
2.2现代物业管理公司盈利模式
2.2.1经营资源组织多元化、社会化。物业管理公司至少可以组织四类资源来创造利润：公司自身的资源，如公司的专业技术、设备、管理人员；公司积累的关于所管辖小区业主需求的信息资源；公司积累的关于物业管理方面的知识、经验；整合社会的相关资源。
2.2.2利润来源的多元化。物业管理公司可以通过四条途径来创造利润：公司利用自身资源，在小区业主群体提供基本的基础上充分开展增值服务，收取物业管理费和劳务服务费；公司通过创建信息服务平台，把小区业主的需求信息“出售”给社会服务供应商，获取信息服务费；公司利用掌握的物业管理方面知识和经验向购房者和房产开发商提供咨询服务，获取咨询服务费，或在与开发商共同打造房产品牌中，接受开发商的补助；公司通过创建社区文化平台，向小区业主提供“情感”服务，虽然不能直接从这项服务中获得收入，但它能间接的创造利润。这一方面有利于开展日常管理工作，业主也愿意把更多的增值服务委托给物业管理公司；另外一方面有利于物业管理公司收集和积累关于业主群体的需求信息，因此，“情感”服务实际上起着“放大”利润的作用。
2.2.3服务对象的多元化。在现代物业管理公司盈利模式中，物业管理公司所扮演的“角色”，既是服务的供应者又是服务的组织者，是现代服务集成商。服务的对象是多元的，不光是小区业主群体，而且包括购房者、房产开发商、社会服务供应商。
3现代物业管理公司盈利模式能够实现的理论依据
3.1资源的组织、获取和利用
3.1.1信息资源首先，物业管理公司可以利用现代信息网络技术，建立社会服务供应商的信息。建立服务供应商的信息网络，通过有效的评估并以契约的形式，建立与供应商之间的长期或短期但及时的专业服务；其次，物业管理公司要根据业主需求信息建立业主需求档案数据库，以便及时填补供应商，这样业主和服务供应商，就能够走上这个由服务供应商的信息网络和业主需求档案构成的信息服务平台，实现服务交易。当然，物业管理公司作为服务组织者，还要懂得如何保护业主在消费过程中的利益，包括法律和政策咨询、交易、风险防范等，要切实为业主带来便利，使业主放心。
3.1.2知识资源主要包括：物业管理，房地产投资决策，房地产开发建设管理，物业租售经营方面的知识。当然，这些知识要成为可用的资源，还需要对知识进行管理。
3.2服务对象的需求
3.2.1业主群体的需求基本服务是行业规定物业管理公司必须提供的，物业管理公司必须认识到它的重要性：做好基本服务是与业主建立信任关系从而获得增值服务项目的前提。因此，做好基本服务是加强业主对物业管理公司提供服务的偏好，使得业主愿意向物业管理公司购买增值服务。随着人们生活水平的日益提高，收入的增加，消费观念的转变，社区服务日益社会化已呈明显趋势。因此，增值服务有着巨大的市场需求量，利润空间巨大。
3.2.2购房者的需求对于业主来说，购买物业是一项长远的高额投资，物业管理服务是日后与业主的生产、生活和工作质量息息相关的，业主当然也希望自己的物业能够保值、增值。因此，业主在购买物业之前对将来的物业管理服务的质量是非常关心的。另外“服务”这种商品有一个显著的特点：购买前难以试验其质量的好坏。而且业主在购买物业时，与开发商往往存在着某种程度的“信息不对称”。
3.2.3房产开发商的需求在传统意识中，人们常常把物业开发看成是发展商、设计院、施工单位的事，物业管理是在房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。于是，发展商委托设计院作规划设计，绘制图纸，然后又委托施工单位建筑施工，再聘请工程监理单位参与工作质量监理。但经常一但房屋建成交付使用后，便会出现许多不尽如意的事。有时严重地影响了日后的物业管理。随着业主的“买物业就是买管理和服务”观念的增强，开发商已经把物业管理服务看成是售楼的一个“卖点”，因此，为了避免物业开发过程中出现诸如此类的问题，除了开发商、设计单位、施工单位应认真执行国家有关标准和严格把关外，开发商也愿意聘请富有物业管理经验的物业公司提前介入，参与物业的开发过程，为自己提供咨询和监督服务，改进、完善物业的具体设计，完善物业的使用功能。
3.2.4社会服务供应商的需求尽管社会服务供应商可以脱离物业管理公司，通过报纸、劳务中介所等途径获取业主群体的需求并提供服务，但是如果与物业管理公司合作，并成为长期稳定的合作关系，会给自身带来更多的利益。
基于上述的分析，理论上现代物业管理盈利模式在实践中是可行的。
现代物业管理公司盈利模式，较为适应信息时代经济需求的现代物业的服务体系，从系统地角度，拓宽了传统物业管理服务内涵，从而给物业管理公司经营者创造经济效益提供了一个崭新的经营思路，同时通过构建了现代物业管理服务体系，从而使现代物业管理经营者通过多种途径来最大限度地满足业主的需求，创造了社会效益，是一件十分值得探索的事情。
参考文献：
[1]《物业管理条例》.
房产中介的盈利模式篇8
具体而言：菜单做小，意味缩短企业经营品种，降低了厨房成本，同时缩短了顾客点餐时间，易于提升翻台率;没有厨房的中餐厅，是将餐厅变成超市，顾客可以自选后在店内就餐，也可以将半成品带回家;找厨房要效益，师傅+助手组成一个组，固定做一定数量菜，既节省人工，又稳定菜品，而且实行“我的工资，我做主”，――每个人每个月拿多少工资，“自己说了算，自己干了算”，从每个人的胸号牌上即可看出员工工作时间长短、任职岗位、工资情况，收入全透明;让顾客成为帮工，即餐厅员工除了上菜之外，其余全都是顾客自己动手，这无疑大大降低了餐厅的人工成本;极致服务，海底捞服务是不错，但是现在还有更牛的――“15分钟上齐菜，晚一分钟，剩余菜全部赠送”。
指引：
边疆指出，这五种趋势全部都是从节流角度出发，在市场竞争激烈，难以开源的前提下，从节流里要效益，确实是一个有效的方法。从成功者看，这种管理方式也大大刺激了员工的积极性，提升工作效率和工作效果。这种方式的核心就是如何制定好合理有效的管理机制，否则可能会适得其反。
从开源角度，给企业做中央厨房是一个不错的方向，不仅政策优惠，而且利润丰厚。
中国连锁经营协会营销专家陈引榷介绍，2015年，“共营模式”将会成为一股潮流。所谓共营模式，即企业与加盟商共同经营，具体的做法有很多种，如，加盟商承担房租，经营环节交给企业，最后利润共享;企业将一家盈利稳定的直营店转让给加盟者，但管理和经营依然由总部负责，每个月给投资者一部分红利……
指引：
中国连锁经营协会裴秘书长介绍，其实这种模式在国外已经相当成熟，如著名的7―11便利店，但是这种模式存在自己的短板，即其月均盈利额较低，大多数在1―2万元之内，前期投资回收期至少3年以上。
红杉资本副总裁谢娜表示：教育培训一直都是风投比较看好的行业，因为人们对教育的需求周期性不强，而经济环境不理想不仅不会对其造成不利影响，相反反而会促进需求，因此教育培训行业可以说是危机中的避风港。
指引：
2015年教育培训行业可重点关注英语培训、it培训、早教培训、艺术培训四个传统热点，以及出国留学培训、金融理财培训、心理培训、营养师培训等时下出现的新热点。
据中国连锁经营协会行业政策与信息研究部统计分析，英语培训、it培训、早教培训、艺术培训近几年一直是传统的热点，需求基础大。根据新东方（英语）、北大青鸟（it）、东方之星（早教）三家标杆性企业2015年招生规划预测，英语、早教在2015年的需求量将稳步增长。
另外，建议投资者首选加盟模式进入市场，据中国连锁经营协会统计，独立入市的企业平均存活率比加盟品牌的门店要低50%，而且盈利水平也要低30%左右。
据拍拍网公关部负责人石军透露，2014年下半年开始，包括淘宝、京东、当当、拍拍等国内知名电商都开始到农村“刷墙”，这也意味着2015年农村的电商市场将会成为重点。而且对于要发展农村市场的投资者更要注重移动互联网，需要依靠更多app开发来掘金。
指引：
淘宝网外联部负责人指出，农村电商市场除了潜力大，还呈现消费群体比城市更年轻，移动购物比重更大的特点。农村进城务工人员返乡后带动了电商消费，也有一部分成为了电商创业者。阿里巴巴预计在未来3―5年投入100亿元来发展农村电商市场。
在农村网购这个市场里面，最重要的特点就是年轻，要比城镇的网购人群显得更加年轻，其中主力的消费人群是20―29岁，占了32%。农村30岁以上网民的占比是低于城镇的，所以在农村市场里，恐怕是一些更年轻的人会来接受这个市场，随着新的一代人在农村的消费的呈现，未来五年或者十年，这个主力的消费人群在农村市场比城镇来得更加有力量。
在农村手机上网的比例达到了84.6%，高出城镇的5个百分点。这是很有意思的一个现象，在一个移动互联网时代，由于手机的方便性和低成本，带来了在农村网购市场里，反过来是高增长的市场。所以反过来要比城里的人还要高出5个百分点。
据中国母婴协会预测，尽管受到一些传统观念，羊年生育率有所降低，但是国家鼓励生二胎，依然使母婴用品行业保持强劲的牛市。保守估计需求增长在10%以上，行业整体盈利水平将与2014年基本持平。另外，截止2014年11月底，孕婴用品的消费额增加了数十亿元，同比增长比2013年增加了近1倍。
指引：
以往业内的一些新奇产品，诸如胎毛笔、宝宝纪念品因为卖点不突出，市场竞争激烈而会陆续退出市场。另外，在该生意介入门槛不高的情况下，小品类高利产品会给投资者新的惊喜，诸如沐浴露、营养辅食等，一是，市场品牌少，消费者没有更多的选择余地，只要投资者能满足顾客需求，很容易赢得市场;二是，市场竞争不激烈，这个领域目前尚无知名品牌进入。
据中国建材协会预测，最近几年国家大力拉动内需，大量的基础设施以及经济适用房建造，这些都会让节能建材延续“牛市”行情，预计2015年节能建材整体需求有望增长20%以上，盈利水平与2014年基本持平。
据中国建材协会介绍，目前大量先进的节能建材技术将更加广泛应用到生产领域中，这将会使行业的生产成本大幅降低，因此行业平均盈利水平较之以前会有大幅提高。如水立方周边的透水砖生产成本比现有透水砖的生产成本便宜约40%，如果该技术广泛应用，透水砖领域的利润至少会比现在提高1倍左右。
指引：
据中国建材协会透露，2015年我国西部地区需要改造大量的经济适用房和公共基础设施，需要大量的节能建材，而东部沿海地区对于节能建材需求更多集中局部改造，整体需求要远远小于西部地区。
而目前市场需求比较旺，利润较高的生意当数保温墙体类项目，预估2015年，投资20多万的小型企业年盈利在20―30余万元，比2014年提升大约20%。保温类墙体项目现在已经作为基本建材被广泛使用，以前由于需求量小，很多企业因为无法形成规模化生产，导致生产成本过高。据中国建材协会介绍，如今保温类墙体已经被很多省市的城建部门定为基本建材，需求量将会大幅增长，仅北京、上海两地就有望增加200%左右。
洗衣公司“上门收衣服，洗好再送上门”，消费者在家“送出衣物、若干天后再等待签收”，这样的方式已经是在南方地区普遍流行的一种服务方式，甚至可以说是很多品牌洗衣店的服务标配。据业内人士透露，这实际上是一种双赢局面，对于消费者好处不言而喻，对于商家，这种服务方式可以省去实体店的门店租金，这样一年下来可以帮助投资者节省几十万元的成本支出，大大提升了盈利。而且还能将价格降下来，吸引更多的消费者。
指引：
据广州市洗衣洗涤业协会透露，2015年对于大多数洗衣店而言是一个关键年份，因为10年前正是洗衣店疯狂扩张的时代，而10年后的今天大多数门店面临租约到期，房东涨钱的不利局面，而上门服务则能很好帮助投资者度过难关。毕竟采取上门服务之后，投资者对于门脸房的需求不高，选择余地更大。
“工厂店”从一出生，就给业内首先“吃螃蟹”的服装企业带来意想不到的惊喜。如今，这种特别的销售模式升级到了更高级的形态――“工厂店联盟”，并且持续扩容。在最早开始运行“工厂店”模式的浙江诸氏方圆服饰有限公司（下称“诸氏方圆”）发起下，目前已经有26个企业加盟。联盟成员之间互给“最惠国待遇”，资源互通，不分彼此。业内人士认为，这种销售模式或许能给服装企业逆势突围提供一种崭新思路。
指引：
据浙江省服装业协会透露，在零售终端门槛费居高不下，实体店房租不减，电商低价冲击，服装企业从2013年就开始举步维艰。“工厂店”的出现在一定程度上解决了服装企业高量库存的难题。由于小服装企业厂房面积小，开工厂店的效果不佳，不妨借助浙江模式，业内人士联手组建联盟，帮助自己实现突围。
据中国酒店行业协会负责人透露，2015年酒店养护生意将成为业内的一个新趋势。所谓酒店养护实际上就是酒店将其店内的卫生、各种设施如地毯、桌椅、瓷器等保养修复等业务外包出去，最大程度上替酒店节约成本。毕竟受到国家相关政策的影响，不少星级酒店年平均入住率不足60%，盈利水平下降。
指引：
目前经营的酒店养护生意主要分为两种模式运营，一种是托管的方式，一种是单项服务的方式。据了解，托管的方式是按年来收取费用，一年仅护理一次。中低端酒店的护理费用为2万―5万元，而高档酒店的年护理费用为8万―15万元。酒店养护公司会按照酒店在这一年当中所选择的日期来对酒店进行全面的护理。而单项服务的方式是指对酒店中的某一个设施用品进行养护，其费用会依据设施用品的大小和设施用品的破损程度来定。
2014年开始，一种新兴的休闲时尚业态――网咖在国内市场悄然兴起，相比于传统网吧每小时三四块钱的价位，网咖则是近10元每小时，差不多翻了一番，尽管如此，网咖凭借着经营模式新颖，环境良好，气氛舒适等优势仍然受到了年轻人的热捧。短短半年多的时间，全国已冒出大大小小千余家网咖。而令人惊奇的是超过80%的网咖都处于盈利状态。
指引：
中国连锁经营协会裴秘书长透露，主要是网吧的经营模式改变了，所谓网咖，就是将过去的网吧生意与咖啡馆生意相结合，走高端路线。至少在目前证明网咖是挽救国内网吧生意的重要方式之一。目前网咖吸引的对象是城市中年龄在18岁―35岁之间的年轻人，像南京市的踏浪网咖日均客流量在1万人，上机时间5万小时，这个数字比网吧的黄金年代都要高。其中网咖免费承办电游比赛是其最大的亮点，毕竟现在电游竞技已经成为一种时尚运动，加之国内队伍在世界大赛中屡创佳绩，也在一定程度上推动了网咖的发展。
一句话预测
便利店：二三线城市成为投资热点
随着一线城市便利店市场逐渐饱和，二三线城市成为便利店新的投资热点，特别是二三线城市的中高档社区，已经成为各个品牌便利店跑马圈地的主要对象。
家政服务：搭上020打造新模式
家政服务算是率先尝试020应用的第一批行业中的翘楚，目前国内绝大多数家政服务企业都已经将常规业务与020挂钩，不仅大大方便了顾客的下单，也方便扩大经营业务。
咖啡店：强力回暖
目前商业地产火爆，导致咖啡店再度成为热点投资项目之一。不过鉴于现在房租成本偏高，预估2015年投资者的实际收益可能要比预想的偏少。另外，现在业内流行与房东签订长约，在一定程度上降低高昂房租带来的影响。
汽车美容：快修连锁大势所趋
济南市汽车用品美容协会预测，汽车美容行业中，连锁快修店将成为大趋势。快修店是以经营汽车美容、装饰、改装、快修等服务的店铺，是近两三年在市场中出现的新兴汽车后市场服务项目。目前国内市场仍以单店为主，但是从未来发展趋势看，连锁经营是未来的出路，一是连锁经营能降低居高不下的成本;二是连锁经营采用统一标识，更容易让人记住。
美容美甲：未来2―3年态势不减
据业内人透露，美容美甲强势归来与经济环境一直不好转有关联，这就好比口红效应一样，当经济不好，女性就会购买口红，为了将自己打扮的更为理想，找到好的工作。按照目前的市场发展态势，未来2―3年该领域应该越来越火。
洗车：上门服务成为新趋势
业内人士表示，上门洗车是传统洗车行业发展的一种必然趋势，随着水资源的紧张，政府部门对于洗车行业的不断规范和整理，经营洗车商铺的成本越来越高，而这种方便、快捷的洗车模式将占据市场。
自行车出租：定向服务生意火
时下有人开始定向服务，专门在高校、大型工业园区开展租车服务，结果生意相当火爆，日均营业额均在四五千元左右。据业内人士介绍，由于高校、大型工业园区占地面积大，普遍这些地方是不让外面汽车驶入的，而来这些地方办事的人还挺多，租辆自行车又便宜又省事，而对为经营者而言，由于这个区域属于封闭式，发生偷盗事件几率很低，也降低了经营风险。
便利店：租金红利到期
中国零售交流协会丁静表示，目前便利店、超市零售业面临着各方压力，首当其冲是自身经营成本的飞速上涨，尤其是租赁成本。
国内的便利店、超市零售业从上世纪80年代开始起步，到2000年左右开始成型，当时的租赁协议一般签十年，十五年，最长不过二十年。他们面临着第二次租赁协议要不要续约的选择，毕竟租金水平今非昔比。
智能机器人：网上热销，市场空间超千亿元
目前各式扫地机器人、吸尘机器人等家务辅助机器人就在网上热销。据行业内专家预计，家庭辅助类机器人市场空间至少超千亿元。
另据oFweek行业研究中心最新的《2013―2017年全球与中国家务机器人行业市场研究及预测分析报告》数据显示，2014年全球家务机器人销量达到196万台，同比增长14.86%，其中扫地、吸尘机器人占家务机器人总销量的96%以上。
房产中介的盈利模式篇9
存差持续增大，压缩商业银行盈利空间
存差现象在我国银行体系的出现始于1995年，此后呈日益扩大趋势。2001年―2006年第一季度，金融机构人民币存差额分别为3.13万亿元、3.96万亿元、4.91元万亿元、6.32万亿元、9.25万亿元和9.91万亿元；存差占存款余额的比例则分别为21.8%、23.2%、23.6%、26.3%、32.2%和32.4%。
不可否认，存差现象的出现表明我国商业银行已开始注重经营的稳健性，注重维持足够的流动性，而且从长远发展来看，存差也应是银行经营的一种常态。但就目前银行体系存在的近10万亿的存差来说，用“稳健”注解已难以服人，在其背后反映出的是银行盈利结构、业务权重缺陷及商业银行盈利能力的下降。
长期以来，我国银行业的主要业务为吸收存款、发放贷款，盈利也主要来源于存贷利差（利息收入一般占总收入的70%左右）。近年来，一方面由于社会总体信用状况不佳，出于防范风险以及降低不良贷款比率的压力，银行不约而同地将贷款对象锁定在优质大客户上（通常是大型企业），并对贷款采取一种强约束政策，上收贷款权限，强化贷款责任追究。但随着我国资本市场的逐渐完善，大型企业融资渠道日渐拓宽，尤其是近两年整个金融市场利率不断走低，商业银行的优质大客户凭借资信良好、信用等级较高转而选择发行短期融资券或债券、境内外上市等成本更低的方式融资，不愿意向银行贷款（即所谓“脱媒”现象）。另一方面，商业银行对工作人员业务考核仍多以吸收存款为依据，实行强激励政策。两方面作用的结果就是存款超速增长与贷款发放困难而出现的存差持续扩大现象，并由此使银行以存贷差为利润主要来源的传统盈利模式受到挑战。
由于我国目前实行的是严格的分业经营管制，严禁银行资金流入股市，银行中的存差资金多被运用到银行间市场，用来购买国债和央行票据，投资渠道较为单一。随着存差不断扩大而带来的资金涌入，货币市场出现流动性过度充裕，造成银行间市场利率不断下降，由此导致商业银行资产收益率下降。
宏观调控政策不断调整，挑战商业银行盈利能力
近年来，随着宏观经济形势的冷热起伏变化及利率市场化进程的推进，国家的宏观调控政策（在此主要是指中央银行的货币政策）也在不断调整变化，对商业银行的盈利能力产生了不同程度的影响。主要有：
1996年―2002年，中央银行连续8次下调金融机构存贷款利率，存款利率平均累计下调6.24个百分点，贷款利率平均累计下调7.42个百分点，导致商业银行利差收益下降。
2004年10月上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。此次政策调整，由于中长期存贷款利率上调幅度均大于短期，在鼓励居民增加中长期储蓄存款的同时也在引导企业减少中长期贷款，增加流动资金贷款需求。而贷款利率原则上不再设定上限以及允许存款利率下浮则给了金融机构根据自身经营状况、资金成本和企业风险程度等因素确定存贷款利率，调整贷款结构的更大自由度，为商业银行寻求新的贷款盈利空间提供了条件。
2003年底和2005年3月，中央银行两次下调超额准备金存款利率，由1.89%下调为1.62%再到0.99%。这一政策调整，使商业银行资金上存央行所得的利息不足以弥补资本成本（各银行的资本成本在1.3%―2%左右），由此倒逼出的巨额资金纷纷涌向银行间市场并带动市场利率不断下降。2005年，银行间市场主要产品――央行票据的平均利率水平为1.80%，金融债券的平均利率水平为2%，均低于一年期存款利率（2.25%）；短期融资券的利率水平也不超过3%，整个银行间市场出现了存款利率与市场利率的倒挂，用吸收的存款去投资银行间产品不仅无利可图，甚至亏本。
2002年底以来我国投资增长过快，一些行业出现生产力过剩，很多产品供过于求，在国家继续对一些热点行业进行宏观调控的情况下，可能会出现商业银行不良贷款大量增多的局面。以房地产投资与住房信贷政策调整为例，中央银行从2006年4月28日起将金融机构一年期贷款基准利率由5.58%提高到5.85%。对开发商来讲，这意味着融资成本的增加，从而引起房地产商资金链的紧张；国务院办公厅于2006年5月29日转发了建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，规定从6月1日起，商业银行发放的住房贷款首付款比例不得低于30%，这将考验房地产商的市场运作能力。一系列宏观政策的实施有可能引起房价下降，房地产商界的洗牌加速。
2005年底金融机构房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%。若不采取相应措施，上述针对房地产投资与住房信贷的政策调整效应有可能使商业银行再次面临不良贷款大规模产生的困境，进而削弱盈利能力。
商业银行
提升盈利能力之对策
在当今银行之间的竞争日趋激烈的形势下，一家银行盈利能力的强弱已经能够决定其生死成败。我国商业银行面对复杂多变的行业内外形势，应转变经营理念，重新审视自身优劣势，通过战略转型和提高经营管理水平，来不断提升自身的竞争能力和盈利能力。
第一，转变经营理念，不断寻求新的盈利路径。
商业银行要提高盈利能力，必须转变经营理念，摒弃传统业务模式和盈利模式，不断寻求新的盈利路径，使利润来源多元化。
加大金融创新力度，大力开拓中间业务。商业银行应在总资产中逐步降低信贷资产，特别是风险权重较高的批发业务信贷资产的比重，提高非风险资产比重，这就要求商业银行必须在有意识收缩信贷业务的同时，从市场需求出发，加快金融创新步伐，大力开拓中间业务。具体而言，商业银行既要根据自身差别优势选择与大力发展传统中间业务，更要以前瞻的眼光，加强与证券公司、保险公司、基金管理公司等的业务合作，开展与资本市场密切相关的业务，抢占进入资本市场的先机。
适应贷款市场需求变化，拓展新的贷款业务增长点。随着大企业、优质客户“脱媒”趋势的强化，商业银行传统的以大型企业为主要服务对象的信贷市场面临着渐趋收缩的局面。而另一方面，中小企业一般来说自有资金偏少，融资渠道偏窄，又急于发展，这些企业应成为商业银行今后的主要客户群体和主要的贷款盈利来源。况且，从中央银行放开贷款定价限制的政策调整来看，也趋向于鼓励商业银行学会承担高风险从而享受由此带来的高收益。
当然，我们应该看到，目前商业银行对中小企业的贷款仍存在着种种障碍，如信贷风险较大；可供贷款担保抵押的有效资产不足；融资需求频率高、金额小、期限短，对银行信贷人员业务水平、工作效率要求高等，这就要求商业银行针对中小企业贷款业务的特点，提升对中小企业贷款的风险定价与风险识别能力，并对经营的组织架构、信贷流程、产品以及服务手段等进行全面的创新。
此外，在现有制度框架下，具备条件的商业银行应积极争取上市重组。商业银行借股票发行与上市，不仅可以实现资本来源的多元化，扩充资本实力，更可以通过迅速提升的资本充足率参与境内外银行间的并购，提升盈利能力。
第二，转变管理模式，提高风险管理水平。
成本与利润、风险与利润都如同一枚硬币的两面，彼此不能分离。商业银行要提升盈利能力必须转变管理模式，完善成本管理，并根据风险―收益匹配的原则，控制风险，提高风险管理能力。
实行资产负债组合管理。商业银行应改变不适应竞争需要的粗放管理模式，实行以风险资本管理为核心的资产负债组合管理模式，即应建立资本约束观念，在资产组合管理中，保持资产业务风险与收益的平衡统一，并对资产结构的调整和发展战略起到引导作用；在负债组合管理中，加强主动负债管理，保持负债的低成本，并与资产规模结构协调发展；在资产负债组合管理中，以风险资本配置为基础，选择恰当的中介指标，并通过内部利率调整、绩效考核导向等，实现全行层面资产负债结构的优化。商业银行通过管理模式的转变，可将风险与利润、长远利益与近期利益、股东利益与分支行经营目标结合起来，从而提高银行整体盈利能力。
实施成本领先战略。商业银行增加盈利无非是在有效控制成本的前提下增加收入，因此，商业银行要提升盈利能力，在拓展业务的同时，实施成本领先战略是一个较为有效的选择。为此，商业银行可通过完善内部资金转移定价机制、提高资金配置效率等，实现资金成本的精细化管理；通过强化费用标准化管理，建立健全费用配置预算、评价机制，提高费用对收入的激励约束效应等，加强营运成本管理；通过健全贷款损失准备制度，加强风险管理，控制风险成本；按照新巴塞尔协议的要求，有效管理资本成本。
加快改革创新，提高风险管理能力。商业银行可主要考虑以下途径：一是完善公司治理结构，建立董事会管理下的风险管理组织架构，并通过引进战略投资者特别是境外战略投资者，促进风险管理模式与国际先进银行接轨；二是实现以业务流程为中心的风险管理体制，从业务风险的源头进行风险控制；三是建立全面风险管理模式，将银行可能面临的各种风险以及承担风险的各个业务单位纳入风险管理的范畴，建立科学的内部风险评级法，逐步建立覆盖所有业务风险的监控和评价预警体系；四是采用RaRoC模型来衡量银行经营风险调整后的收益大小，使银行的收益与所承担的风险直接挂钩，并用以评估各业务品种的盈利性，据此分配资本金。
第三，加大科技支持力度，将信息技术融入盈利能力构建。
商业银行竞争能力与盈利能力的提高离不开信息技术的支持。只有有效运用科技资源的银行才能以快致胜、以新致胜。
运用信息技术构建金融服务创新与客户紧密联系的渠道。商业银行应充分利用信息技术，通过提供增值服务，如电话银行、网上银行、手机银行等建立起产品服务创新与客户紧密联系的渠道，获取商机，实现利润。
运用信息技术实现新产品和服务的销售。商业银行在实现数据集中、全行一本账的基础上，应深入挖掘客户资源，采用商业智能等技术，将跨时间、跨空间、跨部门、跨产品的数据集中在一起进行综合分析，实现新的金融产品和服务的交叉销售与高端销售，服务于优质客户。
运用信息技术实现管理信息化。商业银行应重视管理信息系统建设，使信息技术的应用从业务操作层提升到管理决策层，构建基于信息技术的现代银行的经营管理和决策体系，实现管理决策的信息化、科学化。
房产中介的盈利模式篇10
而曾为电影《夜宴》获得5000万元银行贷款提供了担保的中科智担保集团股份有限公司近日透露，他们正在研发一个名为“电影版权投资计划”的新产品，针对一部已经完成了70%的镜头、预计在未来的180天内能够上映的电影，发行投资信托，收购该电影的版权，并将这个版权分拆成具体的标准份额，用理财产品的方式在公开市场上发售。
在投资产品普遍缺乏的通胀时代，一个投资新游戏出炉了。
横空出世
《大唐玄机图》（以下称《大唐》）以票房为主的未来盈利进行份额发行，从而先期募资。由交易所及交易商进行收益权份额的定向转让，从而募集到电影拍摄及制作所需资金，同时为投资者提供了新的投资理财产品。
电影计划总投资8000万元，借助交易所，采用资产包形式上市交易，筹集资金1.5亿元。目前其发行价一份在1000元左右。以1亿元投资按1000元1份计算，影片面向大众发行的份额达10万份。日前，在首届北京国际电影季上，《大唐》已经依据自己的预期收益融到了股民投的7200万元资金，据其预测，未来不止能融到这个数。
出品方介绍，这个计划是其董事长李菲所提出的。他们受到的正是深圳联合产权交易所之前推出的艺术品份额化金融产品的启发（与天津文交所的艺术品份额交易基本一致），畅想可以让电影像书画一样上市交易。
深圳联合产权交易所2009年11月16日与深圳文化产权交易所同时揭牌，是深圳唯一的综合性产权交易市场，主要包括各类国有企事业单位的国有产权交易等。颇有意味的是，《大唐》没有选择在名正言顺的深圳文交所上市，而是选择更为综合股东结构也更为复杂的联合产权交易所。
据深圳前海金融资产交易所董事长建东介绍，这种融资模式由三部分构成：一是电影制作团队，包括制片、导演、演员等；二是融资及监理团队，包括保荐人、监理人、担保人等；三是广大电影投资者。
“对于收益权份额投资者来说，收益权份额可以在设定的挂牌期限内在交易所进行自由交易。在资产包挂牌期限内，产生的所有票房及相关实际收益在归还资本金之后，盈利部分将对收益权份额所有者按照比例完全分配。兑现收益时应以投资者为优先，最初的项目发起人却是最后分配收益的，我们一是希望通过金融创新，为当前的电影行业提供一个‘工业化’的路径；二是希望接受我们的理念的制片人、出品人能够按照场内规范制度进行合作，这个合作的出发点是对投资人负责的。”
同时《大唐》的《收益权份额投资说明书》显示，总导演、总监制、主要演员、制片监理人、保荐人等所有项目核心角色所占的收益权份额一清二楚，这些回报如能实现将远远超出传统电影制作模式中的片酬收入。
电影相比于艺术品份额，是在短期内盈利的艺术品种，投资时期短，短期回报也高，目前《大唐》暂定发行3年，3年内可以自由买卖。目前其资产包的标的物一共两部分，一是电影的未来盈利(票房是其中收益大头)，二是电影版权的预期盈利(包括版权的买卖、衍生品开发等所有可能产生的收益)。
诸多质疑
目前，中国电影产业的融资模式主要有五种：1、版权质押银行贷款；2、私募股权融资；3、专项电影基金；4、合作拍摄，多方投资；5、影片预售融资。近年还出现了广告投入、基金投资、上市融资等融资渠道。
电影期货在国外早已有之，但美国电影期货经历了叫停。中央财经大学文化产业院院长魏鹏举对此有全程的了解。“此举主要遭到了美国电影协会的抵制。对制片方来说，期货这种方式，利用好做空机制，无论期货涨跌都能赚钱，可谓利益相当巨大。美国电影协会认为，票房将可能被资本所操纵，票房真实度、透明性将大打折扣，在利益驱使下将显得更不真实。”
中国至今还没有电影票房的权威平台，制片方吹高而影院压低，本身没有透明度。而监管过程又极其复杂，交易所得派专人全程跟随剧组，紧盯资金使用情况并不断向投资者披露信息。如果聘用专业机构来管理，监管成本又要高企，由此带来的风险又将转嫁到散户投资者身上。除此以外，还有下面诸多问题。
要想为拍电影融资，得先对作为标的物的电影版权的价值进行评估。电影预期收益定价是个非常复杂的系统工程，电影版权交易市场的完善程度、版权评估机构的资质管理、评估人员的素质以及法律环境等，都会影响结果。而电影创作又具有太大的偶然性和不可复制性。而且必须正视的现实是，国产影片现阶段的盈利能力不强。
对于创作方，要到此平台上做这种尝试的制片人、导演，必须牺牲公开性作为代价。从目前来看，电影生产制作的全过程对于第三方和业外人来说还是相当不透明的，这也是影视融资难的最大困难。
支持方则认为这是电影产业面临的一个重大发展机遇。
中央财经大学文化产业系主任何群教授认为，“权益共享”融资模式，其实就是电影版权证券化的一种表现形式，这是我国电影投融资领域继风险投资、信贷融资、公司上市之后出现的新型融资模式。在美国好莱坞，电影版权证券化作为知识产权证券化的一个特殊类别，已是一种很成熟的常态投融资模式。
目前被外界视为相对单边、不透明的电影制作传统体系，在有了产权交易所之后必然会形成新的体系，用来解决投资监控的问题，其中会包括完片担保、制片监理，还有一个交易商的角色，来配合文交所对整个项目进行监督。文交所则通过信息披露的方式，能够让投资人和交易所以及制片整体团队有一个更好的沟通。
中科智担保集团股份有限公司总经理赵祥龙认为，对制片方来说，电影还没有上映就已经拿到了电影增值收益的一部分，甚至还没有做完，完成了70%的版权就可以做成信托；可以加快电影投资资金的周转速度；另外，他们还可能开创一个新的渠道，就是通过银行买到电影，也就是在他们经手的电影投资计划里配售一定的电影票，人们买这个理财产品的时候就买走了一部分电影票。