房地产审计风险篇1
企业风险指未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响。风险管理是企业从战略制定到日常经营过程中对待风险的一系列信念与态度，目的是确定可能影响企业的潜在事项，并进行管理，为实现企业的目标提供合理的保证。2004年国际内部审计师协会(iia)在其修订的《内部审计实务标准》中将内部审计认定为“：内部审计是一种独立、客观的保证与咨询活动，旨在为组织增加价值提高运作效率。它通过一种系统化、规范化的方法来评价和改进风险管理、控制和治理过程的效果，从而帮助组织实现其目标。”本定义第一次把风险管理和治理过程列入内部审计定义并放在第一位，使风险管理成为内部审计的一个核心和重点。房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险、财务风险、运营风险(可细分为成本风险、价格风险和市场风险)、内控风险、资本市场融资风险等。在境内外上市企业，还面临境外业务汇率风险、企业市值波动风险等。
2房地产开发行业中内部审计参与企风险管理的必要性
2.1新形势下房地产开发企业生存和发展的客观需要
传统的居住观念，催化了我国房地产产业持续投资增长。目前房地产产业面临着的风险不可谓不大，是我国高风险行业之一。企业内部审计部门具有相对独立的地位，其工作指向改善企业经营活动，增加企业价值，内部审计参与房地产开发企业风险管理就成为必然的客观需求。
2.2房地产开发行业中内部审计自身发展的需求
房地产开发项目复杂的业务流程，决定了内控审计手段和方法必须与之相适应，需要多学科和专业密切协同，从而促进企业内部审计从传统的财务审计向风险导向审计的转变。审计署《关于内部审计工作的规定》中也作出明确规定：“对本单位及所属单位内部控制制度的健全性和有效性以及风险管理进行评审。”
2.3外部审计的影响
注册会计师业务领域的不断扩展，势必对内部审计界产生影响。内部审计部门和人员是企业内部成员，熟悉了解本单位情况，能够把握企业发展的脉搏和价值运动规律，对企业兴衰有着血肉相连的荣辱感和使命与责任感。
3房地产开发企业中内部审计存在的问题
3.1企业内部审计监督理念缺位，往往忽视内部控制建设工作
房地产开发企业的高层领导多是工程技术领域的专家，重视工程项目的开发与建设工作，对财政管理工作了解得不多，对企业内部审计的作用和监督意义认识不够。个别领导甚至认为计划管理就是内部控制，不需要什么内部审计监督，往往会造成工程延期、成本加大、还会带来经济损失。例如，某房地产开发企业与乙方签订小区换热站配套工程，乙方承诺合同工期四十五日内确保设备安装得到地方供热部门的许可批复并能得到相关部门的验收，保证于当年底正常供暖。事实上该配套工程延期一年，工程款超支，没有经过验收，不能正常供暖，引发业主诉讼维权，造成直接经济损失三十余万元。
3.2企业内部审计监督体系薄弱，对企业的内部控制监督流于形式
房地产开发企业有些业务流程设计不科学，很多时候起不到应有的相互监督的作用。企业内部不相容职务分离控制、授权审批控制“、三重一大”的集体决策或者联签制度也存在一些执行不力的问题，监督职能失去了应有的刚性。有的企业付款控制不严，工程款发生超付；有的工程划线不及时，结算滞后，会计信息反映不及时，未督促施工方开具发票，影响了项目进度；有的不遵循收入成本配比原则，未严格按会计期间结算相关收入和成本费用，存在人为调节收入成本的现象。
4如何让内部审计更好地融入房地产开发企业风险管理中
4.1加强内部审计全过程监督，充分发挥事前审计、过程审计和结果审计职能
房地产开发企业的风险可能产生在招投标中、产生在结算中、产生在工程管理中、产生在具体经济合同的签订和履行过程中。全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能、减少企业风险的关键。因此，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要措施和手段的运用。例如，对完工产品的管理，各部门要做好各类工程材料和各项数据的收集、整理和双向沟通工作，确保数据详实、准确。在房地产开发销售的实际经营业务中，则要加大销售力度，减少库存，加速资金周转，将开发成本努力实现为产品销售收入，将商品变现为资金，并搞好后续土地储备，增强可持续发展的活力。
4.2要优化内部审计人员结构，培养高素质的审计人才
房地产开发过程涉及技术研发、项目规划、工程建设、市场营销、合同管理等各项职能，需要综合素质较高的各类专业技术人员，更是企业内部审计有效实施的前提和基础。我国房地产企业内部审计工作起步晚，相关人才匮乏。亟需对审计人员进行定期培训、岗位轮训。尤其要培养和造就懂得工程管理的复合型审计人员，以促进工程管理，严格工程变更审批流程，整治“三边工程”，规范招投标、工程划线、工程结算、工程付款，为项目清算、成本、收入的核算奠定良好基础，确保工程建设程序规范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的内部控制制度
对于房地产开发企业的内部审计，必须建立健全完善的内部控制制度。内控制度本质上是一个有机整体，涵盖计划、项目、人力资源、财务、合同、风险管理等各项规章制度，尤其要重视的是制度之间的衔接、支撑和配合，决不能形成信息孤岛、管控脱节、效能抵销、责权不清的困境。
4.4推行全面预算管理，保障资金有序流动，提高经济效益
注重并深化全面预算管理，成立高层预算小组，由专业人士专门负责预算的审批、编制、监督工作。使预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资等资金预算，加强对库存物资的管理工作，特别是对存量的地下室、产权车库、地面车位的排查清理，对限制资产逐一登记在册，责任到人，能出手的尽快出售，一时难以销售的进行短期出租，盘活现有的存量资产，回笼资金，减少资金占用，提升经营活动的增效点，激活现有资产的动态价值，为企业增收创效。
4.5建立相应的评价考核与激励机制
房地产审计风险篇2
关键词：房地产开发企业内部审计风险管理
一、前言
房地产开发企业在发展过程中可能面临的风险源于政策、市场、自身运营方式等多个方面，这些风险不利于企业经营目标的实现，负面影响极为显著。所以，要想实现稳定发展，企业就必须要正视风险管理工作的意义，并借助强化内部审计等方式，来不断提升管理的有效性。
二、房地产开发企业的内部审计及风险管理措施
（一）内部审计工作现状概述
在当前阶段，虽然房地产开发企业对内部审计与风险管理的关联已经有了较为清晰的认识，但内部审计工作的开展中依旧还存在不少问题，其中尤以下述两项最为突出。首先，监督意识不强。在房地产开发企业中，担任领导职位者大多是技术专家，他们对于工程项目的要求大多侧重于开发以及建设，对于财政问题他们往往是既不十分了解也不十分关注，这就导致内部审计工作处境尴尬，很难得到足够重视，开展时阻力重重。内部审计本质上属于内部监督，但现实中却有很多领导将内部控制与计划管理等同起来，认为没有必要再进行内部审计。薄弱的监督意识反映了企业领导认识方面的不足，极易引发工期延后、项目成本过高等问题。其次，内控监督停留在表面层次。受到流程不规范、设计不合理等因素的影响，房地产开发企业业务流程之间的制约与监督作用比较有限，再加上相关制度执行不力，内部监督存在严重的刚性不足问题。比如，部分企业不重视付款控制，导致工程款超付问题时有发生。上述问题的产生与内控监督不力有着密切关系，是此项工作流于形式的间接后果。
（二）通过强化内部审计提升风险管理有效性的措施
1、健全内控制度
在内部审计工作中，制度发挥着指引、衡量与约束作用，关系到实际工作的规范程度。所以，现阶段有必要针对内部审计工作效率低下问题，加紧制度建设步伐，以健全制度的方式来降低不规范问题产生的可能性。内控制度具有整体性特点，涵盖范围非常广，其中不仅包括财务制度和合同制度，还包括人力资源规章及风险管理制度。为了充分利用内控制度的作用，在对其进行完善的过程中，就要格外重视制度的衔接与配合，以防出现信息孤岛现象。唯有这样，才能避免管控脱节，防止企业陷入效能抵销困境。
2、创新监督模式
工程管理并非是房地产开发企业风险的唯一来源，招投标环节、结算环节、签合同环节、落实合同环节出现问题同样可能导致风险。所以，企业唯有以全过程监督模式取代传统模式，方有可能实现风险的有效控制。为此，企业需注重构建全过程监督模式，并通过科学评价环节效益、减少舞弊等方式，来达到控制损失的目的。这样做可以为内部审计工作价值的充分展现提供机会，既有助于风险的降低，还有助于改变领导认识。所以，现阶段企业有必要在树立全过程监督意识的基础上，抓紧落实此项机制的建设，综合运用控制手段。比如，成品管理环节中，相关部门应加强对材料收集及数据整理等工作的重视，并通过有效的双向沟通，来保证涉及的数据真实可信。而在销售环节中，企业则需要采取一切可行手段，来尽可能的减少库存，以保证资金的正常周转，进而达到降低经营风险的目的。
3、加强审计队伍建设
高效的内部审计工作需要以高素质的审计队伍来保障，所以，提升审计工作的有效性也需要从这支队伍的建设入手。为此，企业应重点加强两个方面的工作，其一为对现有人员结构进行调整，其二为重视人才的培养及引进。房地产开发具有复杂性，过程中的各个环节环环相扣，所以，保证每个环节的工作质量是优化工作总体质量的必然要求。审计人员对审计工作的影响极为显著，在人员素质不高、无法适应岗位要求的情况下，审计的有效性也会偏低。所以，加紧人才培养是房地产开发企业当前必须格外重视的一点。为了达到这一目的，企业可考虑通过培训的方式，来增强审计人员的综合素质。比如，企业可通过对审计人员实施定期培训，来促使他们在工作中不断进步。或者，企业也可以通过岗位轮训的方式，来提升审计人员实际能力与其岗位要求的匹配度。人员素质提升可带动审计工作质量的改善，有助于管理有效性的增强，如此一来，企业面临的风险也会随之减少。
三、结束语
结合房地产开发企业目前的内部审计工作开展情况来讲，监督意识薄弱、“监督形式化”问题依旧非常突出。此种局面不仅限制了审计职能的发挥，还会造成风险管理效率低下，使得管理目标难以实现。所以，现阶段企业有必要在加强反省的基础上，针对导致上述局面的原因，采取有针对性的改进措施，以尽快摆脱对自身发展形成制约的问题。
参考文献：
[1]王中华.企业内部审计信息化建设研究[n].内蒙古财经大学学报，2016，14（03）：50-55
房地产审计风险篇3
关键词：房地产；成本管理；风险控制
中图分类号：F293.3文献标识码：a
随着房地产企业的高速崛起，市场竞争日益加剧，成本控制已日益成为房地产开发企业经营管理的关键工作，但目前我国房地产项目开发过程中普遍存在工程造价管理的各阶段相互脱节现象。建立完善的工程造价管理体系才是房地产开发企业有效降低整体工程造价，提高企业自身市场竞争力的关键工作。
1．工程项目成本超支的原因分析及措施
1.1工程招标阶段成本控制分析
房地产开发企业在建安工程招投标过程中通过确定参加投标单位及资格审查、承发包模式、合同计价方式、编制标底及标底价格审查、评标方法、开标、评标等方面对成本进行控制。
确定参加投标单位及资格审查根据国家计委令第3号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，第七条“施工单项合同估算价在200万元人民币以上”“总投资在3000万人民币以上”属于依法必须招标项目。本项目受北京市标办监管必须进场交易，根据标办要求需通过资格预审确定最终投标单位，只向资格预审合格的投标人发出投标邀请。通过资格预审方式可以大大简化招投标、评标工作量程序，避免投标单位过多造成社会资源浪费，对控制招投标活动本身成本进行优化。本项目采用合格制审查方式确定资审合格单位，根据本项目具体规模、结构形式等，设置必要合格条件审查和附件合格条件审查两个阶段以最终评审和打分情况确定合格投标人。
1.2项目设计阶段的成本影响因素控制
在设计的阶段，成本的节约是其中一个方面，另外一个方面是定夺好设计的方法，可以提高施工阶段乃至施工结束阶段成本管理的有效性，不仅能够让工程项目取得良好的经济效益，还能够获得一定的社会效益。关于设计阶段影响成本管理因素的控制，主要分为三点：首先是利用设计招标选择具有相当实力的设计单位，通过对设计方案的择优选择，从中选择设计质量较佳的设计单位，而在设计的过程中，总体的设计方案可以分阶段委托设计，以深化设计方案的内容。其次是实现严格的限额设计，在设计之时，加强技术的沟通，对设计内容展开详细的定量分析，用数据综合分析技术的可行性，充分考虑施工的经济性，凡是技术应用时所涉及的材料和设备等，都要尽量采用高标准化设计，另外除了要确保设计功能具备实现的可能性，还要严格控制设计方案的不合理变更，避免限额设计方案不会在施工中出现额度超标现象。再次是加强设计图纸的审查工作，工程的变更对成本的影响首当其冲，设计图纸的审查，可以克服设计方案的缺陷而造成施工成本费用的增加。
1.3对施工单位施工组织设计和施工进度计划进行仔细地审核
在项目施工组织方面，存在着建设单位对各个施工方案缺乏协调，造成施工密度不均衡，出现施工干扰或窝工现象，这不仅对工程的质量造成影响，也降低了机械设备的利用率。这就要求建设单位在项目正式开工前，还要对其施工组织设计和施工进度计划进行仔细地审核，不仅考虑其自身施工方案的合理性，还要考虑各个施工单位之间的施工方案的前后顺序，避免冲突。从管理模式上着手，建立建设监理制，追求项目投资的有效控制。
1.4工程设备材料价格的控制。工程建设中材料成本是投资的主体，需要严把设备、材料价格关。积极推行并开展设备、材料的招投标工作，增强竞争的同时，对提高材料设备质量有积极影响。对市场常见的设备材料价格变动情况通过建立价格信息网或者动态数据库进行全面的掌控，有利于管理人员及时的了解工程变化。对设备材料的进场验收把关，需要管理人员严格按照相关文件要求进行质量监督和审查。
2．房企项目工程的经营成本风险管理
2.1在进行经营成本控制时，为了降低经营风险的概率，房地产企业要根据实时的市场物价信息，及时关注同类建筑的成本波段情况，选择那些成本低且易实施的方案来进行。房地产企业是追求利益最大化，用最小的成本去获得最大的价值。房地产项目开发工程要控制好经营成本风险，使得经营成本风险保持不变而提升价值。例如，在某个开发项目工程，本来这栋房屋原本打算做住宅用，然而通过市场人员的分析，这个地方具备商业潜力。因此，房地产开发企业可以相应地增加几套商业办公写字楼，减少一些住宅。这样一来，房地产开发企业在经营成本风险保持不变的情况下，就扩大了项目工程的价值。还有一种方法提升价值，那就是不断降低经营成本风险。例如，在一栋多层房屋中，原本使用短螺杆桩基，但是开发人员对当地地质实际情况进行了勘探，发现这种桩基不适合，使用了天然深基桩，这能满足其要求。这样一来，成本降低了，但是价值没有变化。但是这栋房屋的相对价值提升了。房地产企业可以对经营成本风险的预算，降低风险发生的概率，能全面提升项目工程的价值。我们要对每一个工程项目进行认真的市场调查研究，仔细的分析而做出正确的选择，这样可以降低经营成本风险和提升企业经济效益。要针对本地区同类型房屋进行调查，以便论证，找出其中一些影响成本以及利润的因素，制定应对方案，克服盲目性。
2.2决策风险
决策风险是指在房地产投资开发过程中，房地产企业决策者对房地产开发各环节决策不当而带来的风险。由于房地产开发涉及投资成本高开发周期长，通过后期的开发来验证当初决策正确与否具有明显的滞后性，因此在开发过程中对各环节所做的决策风险极大。由此企业决策层必须由有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。
2.3注重应对管理方法的组合
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，需注重多种方法的组合，根据工程的具体情况做出多种方案，按照优先等级排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
3．结语：
综上所述，我们要不断增强责任意识，合理把控房地产项目工程经营风险，控制成本。在不断降低工程经营风险的同时，逐步提高工程质量效益。不断创新思想，针对市场的把握和房地产需求及相应理念，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目工程的经营风险控制，提高企业竞争力。
参加文献：
[1]翁益郎.影响房地产开发企业成本管理成效因素的研究[J].商业经济，2009年10期：29-30.
房地产审计风险篇4
（一）缺乏个人诚信机制
我国每年的固定资产投资多达数万亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履历的监督和跟踪考评，从而为舞弊行为的产生提供了温床。一些人对岗位权利滥用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城市并不困难，但对企业来说，既损失了培养人员的成本，又损失了精心选拔的管理人员。同时，由于房地产开发企业在经营过程中存在的一些特殊问题，使得一些企业受到了损失也未必真正追究当事人的责任，并不依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。
（二）信息沟通不对等，跨区域经营管理难度加大
房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，近年来集团化、规模化发展的房地产企业逐渐增多，管理信息不流畅的问题也愈发明显，信息的准确性、时效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一线项目公司成为独立王国，个人或团体舞弊行为时有发生，先斩后奏的现象屡见不鲜。项目公司发生的问题不能及时准确地反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如，某企业的外埠项目公司在某内装工程施工队伍的选择过程中，表面上执行企业要求的招投标程序，但在实际操作中，项目公司负责人与投标单位暗箱操作，故意隐瞒事实情况，人为控制招投标结果。由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。
（三）房地产的建造价格具有隐蔽性
各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格存在不公开性。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理相当困难，为舞弊产生创造了温床。又因为施工项目建设时间长、投资大，增大了舞弊行为的隐蔽性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性、地域性，所以社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。
二、加强房地产开发企业内部审计相关对策
（一）健全内部审计机构设置及内部审计制度
1、建立符合企业特点的内部审计机构。目前，在公司治理划分的组织模式下，按隶属关系具体可分为：（1）属于职能部门的组织模式；（2）董事会或董事会下设的审计委员会领导的组织模式；（3）监事会领导的组织模式；（4）总裁/总经理领导的组织模式。这四种内部审计机构设置均具有一定程度的缺陷，不能同时协调内部审计职能与独立性两方面关系，房地产开发企业需根据自身特点及组织规模，遵循独立性原则、权威性原则、效率优化原则，因地制宜地来设置内部审计机构，所以产生了第五种机构设置形式：双重领导的组织模式，即在业务上向审计委员会报告业绩，在行政上向经理层负责并报告工作。
2、完善内部审计制度。建立了理想的内部审计模式还需要各个部门明确职责，并建立健全一套科学规范的内部审计制度，来监督和保障内部审计工作的有效执行，不断加强企业内部经营风险的控制，保障经济运行质量和会计信息的真实合法，有效提高企业资产收益率和经济效益，实现房地产开发企业的健康发展。因此，房地产开发企业可以根据自身特点，参照《内部审计具体准则》、《内部审计基本准则》以及其他规定，建立适合企业自身的内部审计工作制度，规范企业的内部审计程序，并写入公司章程，并请股东会或董事会予以批准，以便以保证内部审计工作的顺利开展。
3、加强法制建设，完善相关法律法规。要想内部审计职能按照制度设置的方向运行，相关部门就必须制定一系列相应的法律法规，国家有义务为房地产开发企业内部审计工作提供一个良好的法律环境。相关部门需进一步完善《内部审计准则》和《审计署关内部审计工作的规定》，对之不断加以完善，以制定出更为健全且适宜于房地产开发企业的内部审计规章制度，最终使我国房地产开发企业内部审计达到规范化。这样审计人员才能做到有法可依，并在相应的法律框架中执行审计工作，以有效发挥内部审计职能，来制约企业中和违法行为的发生，减少企业风险。
（二）加强房地产开发企业内部控制环境建设
1、找准职能定位。内部审计的两大基本职能是服务和监督，我国内部审计必须做到不放松任何其一。在市场经济下房地产开发企业内部审计由“监督主导”型向“服务主导”型转变离不开管理层观念的转变。为了顺利转型，需做到：在意识上要重视内部审计工作，开展富有建设性的参与式审计，审计理念要从根本上转变，创新审计方案，参与形式更加多变。但是要注意处理好内部审计转型过程中原有的监督性实务同新兴的服务性实务之间的关系，充分发挥内审协会的作用，推进房地产开发企业内部审计顺利转型。
2、树立风险意识，完善内部控制制度。风险在企业内部具有感染性、传递性、不对称性等特征，即一个部门造成的风险或疏于风险管理所带来的后果往往不是由其直接承担，而是会传递到其他部门，最终可能使整个企业陷入困境。因此，必须在管理层和普通职员的日常工作中树立风险意识，内部审计机构对企业的高风险区域应当进行经常性检查，及时发现已经存在或潜在的风险，并给予相关改进措施，以降低企业面临的风险。同时，内部控制并不只是生硬的规章制度，而应该深入每个职员平日的工作中，让内部控制的意义和目标深入人心，员工能够各司其职，自觉履行其职责，并建立一整套奖惩制度、业绩考核制度。人力资源政策要有激励性，将高素质的人才吸引到合适的岗位，并使其具有胜任能力和高尚品行，以减少的发生，形成健康的企业文化氛围。
3、建立内部控制监督机构。内部控制监督机构必须要形式和实质上保持独立。其中，形式上独立是指监督人员应独立于本单位的业务和管理人员，不能自己监督自己；实质上监督则是指在掌握相当数量的政策法规和内部规章制度基础上实施稽核。稽核工作要制定科学、合理、统一的监督审计程序，要有一定的稽核覆盖率和稽核频率，涵盖主要业务和重要风险点。内部审计是内部控制的重要组成部分，如果有一个良好的内部控制环境，必然对内部审计的有效开展提供良好环境基础，才能有助于内部审计工作的开展，有助于提高审计效率，降低审计风险，提高审计质量，加速现代审计方法的变革。
（三）有效提高企业内部审计执行力
1、拓宽内部审计工作领域。在国际上，内部审计师已经从事包括财务检查与审计、经营审计、管理审计以及遵纪守法审计在内的综合审计工作。而我国大多数房地产开发企业停留在财务收支审计，将内部审计的范围缩小了。我们应以财务审计为基础，以管理审计为重点；围绕规范化建设，加强内部控制审计；突出战略审计和风险管理审计，投资决策审计、固定资产投资审计、施工项目审计、采购合同审计、战略审计、成本费用效益审计等。由于单纯的事后审计已不能满足对企业做出科学合理全面准确评价的要求，因此内部审计应由事后审计向事中、事前审计发展。要求内部审计把关口逐步前移，由从前的事后审计为主向事中、事前审计逐渐发展，参与经营决策、产品转型、企业发展战略等决策研究，利用审计掌握的企业内部信息，提出意见和建议，发挥预测预警作用，为领导决策服务。使管理者了解内部审计的本质和作用，将内部审计渗透到企业的每个运转环节和经营活动中去。
2、提高内部审计人员素质。内部审计人员素质是决定内部审计工作质量，保证内部审计作用充分发挥的关键。首先要在任用、培训、定岗、升迁等方面做出适当的规定，不能简单随意地将财务岗位上的人员安排到内部审计岗位上，而应该吸纳那些高素质，品质优秀的综合性人才到内部审计队伍当中。可以参照国际内部审计协会的做法，建立注册内部审计师资格考试制度，提高内部审计人员的就业门槛，优化内部审计队伍的整体素质；其次要做好人员的培训工作。每年定期安排相应的综合知识学习，要不断更新房地产、生产、经营、管理、经济、财务、法律、金融和审计等各方面的知识，不断提高发现问题、解决问题、协调工作等方面的综合能力，这样才能提高审计队伍的整体素质，适应更高层次内部审计工作所提出的要求。
3、及时改进审计手段。房地产开发企业内部审计必须更新审计方法，引进和应用先进的审计理论和方法努力改进工作方式和提高审计效率。积极将现代科技手段运用于内部审计工作中的应用，实现审计手段创新。当前，房地产开发企业在生产管理上都采用了先进的eRp、miS等系统进行人力、物力、财力的配置与调度，不仅形成书面载体，也形成了较多的信息流转环节。但内部审计往往停留在利用手工或简单的eXCeL处理上，很少利用先进的风险导向型内部审计技术。房地产开发企业可参照国外大型企业，引入计算机审计技术，建立财务数据仓库，与eRp数据相连接，必要情况下可以开发适应自身的审计软件。这样就可以实时地调用掌握企业财务数据和经营情况，减少人为的主观判断，提高审计的客观性，同时也有利于提高审计效率，顺应风险导向内部审计要求。
（四）结合企业自身特点展开审计工作
我国房地产业经过近20年的发展，真正的市场经济序幕已经全面拉开，未来房地产行业的市场竞争将更加激烈，行业环境将更加严峻。建筑产品在具有一定相关性的同时，又各具特点，有各自个性的一面，这样就使得造价管理复杂多变，增加了舞弊行为发生的可能性。又因为建设过程历时周期长，资金投入巨大，使得舞弊行为的隐蔽性加大。这就要求内部审计加强全过程监督，因为舞弊行为可能产生在招投标中，产生在结算中，产生在工程管理中，产生在每一份合同的签订过程中。所以，对全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能的关键。对于特殊的项目，还可以考虑引入专门的中介机构如造价师、评估师等进行鉴定。
三、小结
房地产审计风险篇5
关键词：房地产企业;内部控制;风险管理
中图分类号：F27文献标识码：a
收录日期：2015年1月26日
一、前言
继2013年国五条颁布及国家对房地产行业宏观调控的不断增加，房地产行业在高盈利数年之后，开始步入销售停滞、成本增加、融资困难等一系列问题。虽然多数城市放开限购政策，房地产企业进行各种打折促销活动，仍然无法完成销售目标。房地产行业进行平缓发展时期，无法单纯的凭借买地、盖房、卖房来实现自身的持续增长。此时，为保持房地产企业的良性运转，经营管理显得尤为重要。从传统模式向现代企业管理过度，加强内部控制制度建设是实现现代企业制度的内在要求。2012年以来，所有主板上市的公司已经开始开展内控体系建设。加强房地产企业内部控制，是房地产企业谋求自身发展的基本要求，也是确保房地产企业两性化经营的必然要求。
二、我国房地产企业内部控制存在的问题
（一）企业内部控制意识淡薄。房地产行业在近年的高速发展之下，已然成为各行业羡慕的高利润行业，各行业争先加入到房地产高利润的大军中。我国多数房地产企业的领导者更多关注的是销量、利润，缺少对内部控制制度建设的关注。多数房地产企业不了解内部控制的重要性，耗费大量的人力物力，单纯把工作重心放在工作岗位的设置和公司制度、财务制度的建设上，这种设置和建设无法完善企业管理。缺乏对内部控制的了解，没有正确理解完善的内部控制制度在保证工作正常进行下，可以确保企业内部资料的完整性和真实性，对资产的流动也起到顺畅的作用。因管理者对内部控制不重视，导致很多房地产企业虽然建设内控制度，但是在执行上力度不够，缺乏专门负责人对内控执行进行管理监督，没有很好地应用内控制度，应付了事，使得内部控制没有发挥作用。
（二）企业内部控制制度不完善。我国房地产企业的内部控制制度不科学、不健全，主要体现在以下几个方面：小房企几乎没有建立内部控制制度，内部控制工作无据可依，没有成文;部分房企虽然建立了内部控制制度，但是不完善，只包含内部控制的部分要素，没有包括全部，大多缺乏监督审计程序，缺乏总体制衡和协调机制;还有许多房地产企业内控目标不明确、程序不科学、流程不细化。
（三）内部控制监督乏力。很多房地产企业虽然完善了内部控制制度，也包括内部监督方面的制度，但是执行内部监督不力，这是房企内部控制方面存在比较大的问题。董事会下面应设立审计部或审计委员会，但很多房企没有建立这样的组织架构，无法保障内部控制制度的落实和执行。有些企业虽设立了内审部门，但是内审部门被赋予的职权有限，只单纯监督财务制度的执行，对内部控制制度执行监督少之又少。内审部门无考核机制，这些都影响到内审效果，使内审部门无法发挥应有的职能。在外部监督方面，因企业缺乏信息透明度，政府职能部门和社会中介机构也难以有效地监督内部控制制度的执行。
（四）风险评估执行力薄弱。我国房地产企业不断发展壮大，但经济收益趋于平缓，房地产企业面临的各类风险问题在企业壮大及收益放缓的前提下不断凸显。多数房地产企业未制定完善的风险评估体系，无法有效地进行风险预警。有的房地产企业虽然制定了风险预警机制，但是由于对风险预警认识不到位，不了解风险识别的各种方法，预警机制往往成为摆设，这就导致风险发生时企业会乱阵脚的现象。
三、改进我国房地产企业内部控制的措施
（一）建立健全房地产企业内部控制体系。健全的内部控制体系是企业内部控制实施效果的根本保障。传统的房地产企业要想在内部控制体系上不断创新、完善，就需要按照房地产企业的特点以及自身发展的需求，制定符合其发展需求的内部控制体系。内部控制体系的建立需要全面、细致。
内部控制体系之间的控制层次需要相互独立。主要包括三个层次，分别为：经营过程中的人员权限和责任的建立，对重要业务应制定处理程序，实行“双签制”，禁止一人独握权力，工程采购环节信息公开、决策透明，采取公开招标形式;建立监督机制，财务部门在进行常规核算工作的基础上，建立规范化管理，监督其他部门在资金预算、资金运用上的工作过程，将结果反馈给相关责任人;强化内部监督，设立内部审计部门，完善内部审计监督体系，结合企业的规模和生产经营特点等，指定专门人员从事审计工作，并赋予该机构和人员权利，对内部控制体系实行监督，保障内部控制制度的执行。
（二）加强内部控制的考核与激励。绩效考核是企业评价业绩中比较常见的激励制度，有效的内控考核与激励能充分激励员工尤其是内部控制人员的积极性。建立健全房地产企业内控考核机制是非常必要的。房地产企业应该通过定量与定性分析相结合，建立完整的综合评价指标体系，对房地产企业一段时期内的生产经营情况及内部控制进行科学的评价与考核，建立责权与奖惩相结合的制度，激励员工工作的积极性和自主性。
（三）完善风险控制机制。房地产企业开发时间比较长，在拿地、开发到销售等环节，都会受到企业外部诸多因素的影响。因此，采取风险识别、风险预警、风险评估等措施来防范和控制企业中的经营和财务风险。风险管理应以预防为主，规范内部控制环节，减少风险发生给企业带来的损失。
建立内部监督机构，为及时发现潜在风险，制定降低、转移风险的措施，检查企业高风险区域。风险可能来自财务、运营或销售等多方面，因此风险管理要贯穿内部控制全过程，按照内部控制风险管理框架的要求，运用风险控制的具体方法，及时发现内部控制的薄弱环节和缺陷，为完善内控制度提出改进意见。
房地产审计风险篇6
房地产开发企业是指对城市土地综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。近年来，我国房地产企业发展迅猛，房地产业已经成为我国经济支柱之一，伴随着房地产政策的改进，以及金融政策的创新，房地产业得到了越来越广阔的发展空间。房地产业作为一个尚未成熟的新兴行业，丰厚的利润吸引了许多房地产开发商的参与，面对着中国房地产市场所拥有如此广阔的前景，大批的投资者纷纷进入房地产业，使得该行业的竞争日趋激烈，其面临的风险也不容忽视。
我国的房地产市场起步于80年代中期，但是它的发展是非常迅速的，它为国民经济的快速增长做出了很大的贡献。由于经济的发展，人民生活水平的提高，对房地产的需求呈现日益扩大的趋势，使得房地产行业资产规模迅速扩张，但同时国家也逐渐加强了对房地产行业的宏观调控，房地产企业出现财务危机的可能性更加大。加强开发项目的经营管理，特别是财务风险管理，提高资金使用效果，提升竞争力，向效率和创新要利润将是未来房地产业健康发展的必由之路。
1我国房地产财务风险研究现状
我国对于房地产财务风险研究起步比较晚。在这之前，我国房屋建设从不追求效益，主要是用于福利分配。从理论层面上来分析，那是一种低风险甚至零风险的投资建设，这就导致了我国对于风险理论研究工作迟迟未能展开。20世纪90年代初期，国内出现了房地产投资热，我国才真正开始了对房地产财务风险的研究。一些专家、学者都发表了这方面的相关著作，弥补了我国在这方面的缺陷。
目前，我国房地产建设正处在高峰期，随着我国改革开放的层次加深，房地产市场也开始了与国际接轨，使得房地产项目竞争更加激烈，企业面临的财务风险越来越大。大部分房地产开发企业，由于不重视风险管理与经营管理，在激烈的竞争中败下阵来，有的甚至被淘汰出局。财务风险贯穿于房地产项目开发的始终，因此，深化房地产项目财务风险的研究，建立适合我国房地产开发实际的、系统化的风险管理体系与风险管理模式，是当前理论界与实业界亟需解决的重要课题。
2企业财务风险内涵及其表现形式
2.1财务风险内涵
财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。
2.2企业财务风险表现形式
房地产是一个非常注重资金流的行业，在房地产企业内部控制管理中，基本以财务为主。现阶段房地产企业的财务风险主要由以下六个方面构成：
2.2.1税率变动风险房地产是一个非常注重现金流的行业，因此对税率的变化非常的敏感。其中涉及营业税、印花税、教育费附加税、房产税、车船使用税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、个人所得税等，在投资、开发、经营过程中税率的变动，将导致企业成本费用增加或减少，预期收益和银行流动现金储备无法确定。
2.2.2资金闲置或断裂风险房地产企业财务内部控制的重点在于保持净现金流量的稳定，只有拥有稳定的现金流，才能保证资金链的稳固。只有在保证净现金流量为正的情况下，才有资格谈论投资报酬率，才有资格谈论企业的未来发展规划，因此，房地产开发企业需要通过控制财务预算计划的方式来控制现金流的大小，防止出现资金链断裂或者大量闲置资金的情况。
2.2.3经济周期影响的风险房地产开发企业与国民经济有着相当密切的依存关系，非常容易受到国家宏观调控政策和经济环境变化的影响。在经济繁荣时期，货币政策相对宽松，居民收入水平显著上升，投资的需求增大，对房地产企业的发展有良好的促进作用；相反在经济萧条时期，货币政策相对紧缩，居民收入水平下滑，投资的需求减少，对房地产企业的需求也会下降。由此可见，房地产开发企业的发展存在随经济周期变化而膨胀或萎缩的风险。
2.2.4融资风险由于房地产开发企业需要大量资金，而房地产开发企业在融资的时候容易受到经济周期波动、政府宏观政策调控、房屋销售情况、银行贷款政策等影响，使得融资成本波动较大。
2.2.5资产负债率超标房地产企业是资金密集型行业，开发一个项目需要投入大量的资金，我国房地产企业的资金来源主要是银行贷款。近年来，大部分房地产开发企业的资产负债率都在警戒线附近上下波动，如果企业达不到预期的收益或者融资没有达到原先计划的数额，就会面临相当巨大的偿还债务风险。
2.2.6预期投资回报风险房地产企业的收支计划与年度项目进展基本都依靠预期的投资回报来决策，如果受到政治、经济等因素的影响，有可能会出现一些房地产开发企业的产品空置，或者房地产的开发租赁或者买卖合同终止、客户逾期未交款等情况，然而此时房地产企业的资金已经投入，短时间内套现是不可能实现的。由于存在种种不能预期的影响，房地产企业的投资回报也就不能确定，就会存在资金链断裂的风险。
3企业财务风险的原因
3.1企业管理者的风险意识淡薄
财务风险存在于财务活动的始终，是企业管理层与财务人员必须引起重视的问题。然而，在企业现实经营中，企业管理层与财务人员对财务风险的客观性认识不足，防范风险的意识淡薄，从而在市场竞争中处于劣势。在具体业务当中，正是由于相关人员的意识淡薄，从而导致了应收账款风险产生。
3.2企业的资本结构不合理
在企业全部资金来源中，权益资金与负债资金之间的比例，就是资本结构。不合理的资金结构有如下几方面危害：第一，增加企业的财务负担；第二，造成企业偿贷能力不足的现象；第三，使企业资金的流动性不足。资产的流动性是指，资产变为现金并保持其购买力的能力。它不仅是企业得以运行的关键所在，也是引起财务危机的直接原因。资金流动性不好往往体现在存货积压、资金缺乏。企业的资本结构不合理也往往体现在筹资决策失误造成的财务风险。
3.3企业内部财务关系的复杂性
我国企业财务关系混乱，子公司与母公司以及企业的各个部门，在利益分配、资金管理使用等方面，存在着管理混乱、责权不明的现象，从而不能保证资金的完整性、安全性，使得资金的使用效率低。这种情况是导致企业财务风险的重要内因，所以要花大力气改变这种状况。
4房地产企业财务风险的防范措施
4.1提高管理层及财务人员的财务水平
随着政府部门不断调整监管披露要求、税收政策、财务核算细则等方面，并且全面施行新会计准则，企业有必要进行财务方面的调整。企业管理层是企业的舵手，决定着公司的发展走向。企业管理层的财务管理水平的提高，有助于他们做出对公司发展有益的决策，有利于公司财务机制建设，从而减少公司所面临的各种风险。有必要加强财务人员在合理避税、建造流程、工业工程等方面的培训，从而提高自身素质，进而提高自身财务管理水平。
4.2实现财务管理预算化
在房地产开发企业的经营过程中，在预算方面有很多不确定因素，决定着企业投资项目的成败与经济效益良好与否。房地产开发企业的财务部门应该以资本预算与项目预算为基础，具体安排企业资金的收入与支出、取得与投放、经营成果与其分配等等。对于资金预算，企业财务部门应依据企业运营的整体情况，规划资金需求与使用计划，从而构建财务预算指标体系。对于项目预算，财务部门研究前期建设的可行性，整体预算经营收入、规划设计费用、工程开发直接成本与间接费用、借款计划等等，并做到认真贯彻执行财务预算，从而提高投资决策的准确性，减少投资决策失误。同时加强考核执行力度，适量企业经济行为，从而发挥预算监督的财务预警功用。
4.3优化资本结构
房地产企业必须保持合理的资金结构，适度负债经营，在充分考虑企业偿债能力的前提下，设法筹足项目建设资金。在利用传统融资的前提下，通过融资渠道多元化、搭配好资本权益比率等方法，降低资产负债率，控制企业资本成本，改善资本结构减轻筹资压力，降低财务风险。一方面，加强预售房款、银行贷款这些传统融资渠道的管理；另一方面，可以通过股票融资、债券融资、合作开发等来扩充资金，使企业逐渐做大，并且逐渐具备吸引外部投资者的条件。不仅有利于房地产公司持续发展，还可以优化公司结构。
4.4完善内部审计
房地产企业发展到一定阶段，内部审计工作就显得非常重要。内部审计工作强调过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制工作，重视风险管理，充分发挥内审的风险评估、防范作用，及时消除不良隐患，维护企业的合法权益，最大限度地发挥资产经营效益；同时，也要做好事后审计，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预（决）算审计、专项审计等领域发展，评价生产力各要素的利用程度，挖掘潜力，实现各种资源的优化组合，全面实现监督、控制、服务、评价职能。
4.5收益分配风险的防范
笔者根据房地产开发企业的实际，对利润分配方面提出一些建议：①做好利润分配的长期规划。因为目前房地产开发企业没有发挥内源融资成本低的优势，从而给企业融资增加了负担，减少了企业利润。另外，房地产开发企业利润分配极不规范，十分随意，从而导致企业资本结构不合理，增加企业负债率，影响企业的外部融资。因此，房地产开发企业应依据企业经营战略与融资策略的要求，把利润分配制度化，从而优化资本结构，整合内源融资，进而增加企业利润。②减少以现金分配的方式进行利润分配。因为房地产开发企业拥有较少的融资渠道，较小的资金规模，所以资金是房地产开发企业发展的瓶颈。房地产开发企业，要依据内源融资优势，制定以增加实收资本为主，现金分配为辅的利润分配战略。这种分配方式不仅有利于降低融资成本，扩大资金规模，优化资本结构；还能够促进企业盈利，增强企业竞争力，降低企业财务风险。从企业自身及所处环境来看，在中短期内，这种分配方式应占据主导地位。
房地产审计风险篇7
【论文关键词】房地产企业;财务管理探讨
一、引言
房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用,开发周期通常为二至五年,项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时,房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控,为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成,只有加强财务管理与监督,才能降低成本、增加利润增长点,提高企业的经济效益。
二、房地产企业财务管理的特点
房地产企业的财务管理,是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配,进行预测、计划、控制、核算、分析和考核,并正确处理各种财务关系的项经济管理工作,它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响,房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业,具体体现在以下几点:
(一)开发周期长,筹资金额大,筹资任务重
房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价,要求企业次投入的资金数量很大;加之开发经营过程具有长期性,开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段,所需时间往往两年或更长;最后,资金的周转期较长,周转率偏低,需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金,并进行项目的滚动开发发,所以相应的资金筹集任务十分繁重。
(二)开发风险大,投资决策分析责任重,要求高
房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长,且房地产使周期也长,在较长的开发经营周期性,还在着许多不确定的因素,对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此.房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求,要求其作好投资决策分析,提高投资决策分析的准确性,以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息,有效地分散风险,降低风险。
(三)开发经营活动独特,成本管理工作繁杂
虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发承接费等成本项目构成,但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同,即使是同类型开发产品也因时间、地段而变,使得房屋的成本构成显得十分复杂。
三、房地产企业财务管理存在的问题
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用,主要存在的问题有:
(一)财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范,存在审批人员没有在授权的权限范围内审批,经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱,没有按照财务管理制度执行,常常按领导的意图办理。
(二)有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划,却没有把计划目标进行分解,编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡,存在某些公司资金闲置,而另一些却资金紧缺的情况,无法对资金进行集中管理,资金使用效率低下。
(三)融资渠道比较单一,主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策,银行融资监管趋紧,信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。
(四)过度“圈地”。士地作为房地产企业首要的生产原料,不仅是企业利润的来源,更是企业长期发展的保证,其数量和价值还直接影响着企业自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”存在机会成本和资金利用效率的问题。
(五)审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门,制定了监督制度,但因种种原因难以及时有效地发挥作用,监控不力。
(六)公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善,而实际上缺乏实效的状态,在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题,如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。
四、提高房地产企业财务管理效率的建议
针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题,笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议,希望能够为降低企业财务风险,提高企业财务管理水平提供参考。
第一,健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责,加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外,还要参与项目预决算、经济合同的会审,监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序,明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准,以控制项目投资和费用支出。此外,根据业务需要还可以制定专项费用管理办法,完善核算办法和监督手段。?
(一)加强资本结构的控制
虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益,但是大规模的借货资金如果不能有稳定的的现金流入作保障,在给企业带来杠杆效益的同时也会将企业面临的财务风险太大,导致企业破产的可能性比较大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例,对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般采用l/3自有资金,l/3银行贷款,1/3预售资金的资本权益结构比较安全合理。
(二)投资方向要符合企业长远发展战略要求
企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产行业具有不完全竞争性,而且房地产具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看,房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据现在的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。
房地产审计风险篇8
r>关键词:内部审计,公积金,管理
住房公积金制度是我国在推行住房制度改革过程中,为解决城镇职工住房消费问题而推行的一项强制性的长期住房储金制度,其目的是为了促进住房建设,帮助职工解决住房困难,提高居住水平。住房公积金管理中心承担着管理和营运日益壮大的职工住房公积金的重任,要实现管理科学有序,营运规范高效,确保住房公积金保值安全,最大限度地解决职工“住有所居”的目标,除了加大外部监督力度,即“他律”制约外,还必须强化内部审计,即“自律”约束。
一、加强住房公积金内部审计的必要性
国务院《关于进一步加强住房公积金管理的通知》强调:“管理中心要建立岗位责任制度和内部审计制度,加强内部管理”;“审计部门应对住房公积金管理和使用情况的真实性、合法性、效益性进行审计监督,对管理中心负责人进行经济责任审计”。2006年6月1日起施行新修订的《审计法》第二十九条规定:“依法属于审计机关审计监督对象的单位,应当按照国家有关规定建立健全内部审计制度”。按此规定,加强住房公积金内部审计是国家法律所赋予管理中心的责任。目前,各地市按照相关法律、法规规定,基本建立了住房公积金内部审计机构,在职能、权限、审计范围、审计内容、审计重点、审计程序等方面都有一定的规定。
多年来,人们习惯认为:内部审计没有外部审计效力大,内部审计不如外部审计效果好。这是一种偏见。近几年,资金被挤占挪用、部分流入股市、权力人员与银行勾结、违规操作以及涉嫌贪污犯罪等案件的出现,无不暴露出制度监管的漏洞。如果管理中心在日常业务工作中,能够充分发挥内部审计职能,进行经常性监督,对可能发生风险的事项适时介入、全程监控,就会及时发现问题,完善制度,在内控设计上制衡权利行使,使想腐败的人也没有机会和办法钻空子,也不会因此蒙受重大损失。由此可见,内部审计职能不但不能弱化,反而更应该得到加强。外部审计机构不可能对一个单位实施经常性审计、事事监督,而内部审计机构就能发挥其在单位中的优势,对各项经济事项进行事前、事中、事后全程监督。同时,内部审计与外部审计应互为补充,使内控制度更加完善。
就住房公积金管理中心而言,内部审计的目标不仅包括住房公积金存款、住房公积金贷款的有效收回、住房公积金增值收益存款、房产、微机设备、车辆等资产的安全完整,也包括住房公积金负债的真实可靠以及会计信息的及时、正确。促进住房公积金管理中心贯彻资金管理的方针和政策,确保资金运作安全和提高资金运营的经济效益也是其内部审计制度的目标之一。目标多元化的特征,为住房公积金内部审计提出了更为高级、更为艰巨的任务和要求。
二、加强住房公积金内部审计的几点认识
1、建立独立的内部审计机构
内部审计部门不代替业务部门制定具体管理制度、操作流程,也不参与各种业务活动的实际工作,而是以独立的角度评估和提出建议、指导风险管理。内部审计部门对住房公积金运作中潜在的风险和隐患可直接向领导汇报,提出防范措施和改进意见建议,这种组织架构的设置,使内部审计部门更能从独立、客观和全局的角度来协助业务部门认识、防范、控制和管理风险并及时建议管理部门及时采取措施,不受各业务部门的左右。与其他业务部门单一的功能和职责范围相比,内部审计部门在管理中心是一个综合部门,因其工作范围覆盖各个业务流程,涉及和掌握多方面的信息,兼具全方位视角以及分析、判断风险的综合性优势,可对风险管理进行全面、专业的监督、检查及评价。建立独立的内部审计机构的根本目的是提高组织自身的“免疫力”,促进住房公积金事业可持续发展。
2、拓展内部审计的业务范围
住房公积金内部审计应从账项基础审计、制度基础审计逐步向风险导向审计过渡,将传统的财务报表审计、业务合规审计与风险审计相结合。以风险的识别、评估和应对为审计工作的主线,以提高审计工作效率。
审计范围从关注会计核算的真实性、准确性,业务审批和操作的合规合法性,扩展至整个内部控制活动。审计层面应从执行层深入到管理层,涵盖一线操作部门和后台职能部门。审计报告从出具审计意见到提出管理建议,为业务部门提供改进内部控制和风险管理的咨询服务。风险审计重点关注住房公积金管理中心内部控制系统的建设情况,检查和评价内部控制体系的适当性和有效性。发现风险控制的薄弱环节,确保审计质量。包括对以下要素进行审计:是否建立了良好的内部控制环境,是否建立了风险识别与评估体系,内部控制措施是否健全,是否建立有效的信息交流与反馈机制,业
务管理部门是否对各项业务运行情况进行经常性的监督检查等。
3、内部审计不是扮演“经济警察”的角色而是扮演“管理参谋”的角色
管理中心作为住房公积金的资金管理部门,必须加强风险意识,建立风险预警机制。内部审计部门作为管理体系中的重要组成部分,必须顺应科学发展的客观规律,完善防范风险监督机制。内部审计的本质是“免疫”,核心是服务,重在切断产生问题的“病源”;不同时期“病源”不一样,内部审计工作重点也就不一样,审计人员要树立风险意识,对潜在的风险环节进行前瞻和评估,规避、降低和控制好风险。
内部审计作为“管理参谋”,首先必须改变过去当“经济警察”时的面孔。在单位内部,一旦各个业务部门和职工把你视为监督他们的经济警察,防审、拒审、避审的心理和行为便会随之产生,对立情绪也就避免不了,内部审计就会处于“孤岛”境地,显然不利于内部审计参与单位管理。其次,管理是一门艺术。内部审计人员仅仅满足于懂得财会和审计知识是远远不够的,必须熟悉公积金中心各类业务流程,了解风险管理要点和内部控制关键,要在制定发展战略、审定长远规划等关键时候、关键环节、关键会议上大胆直言,参与决策。
4、利用信息手段开展非现场审计
随着住房公积金管理的电子化、网络化、标准化,非现场审计成为内部审计的重要组成部分。非现场审计通过信息系统提供的相关报表和数据资料,进行计算整理、分析质询,通过定性和定量分析发现问题,对风险进行监测。通过信息管理系统的接口,还可实现直接提取数据进行审计,对大量信息按需要进行采集、处理和分析。非现场审计具有时效性、连续性强,审计覆盖面大,方便灵活,时间省、效率高等特点。同时通过非现场审计发现违规问题和异常现象,也为现场审计提供了重点线索,提高了审计工作的针对性和有效性。
5、建立健全内部管理制度是加强内部审计的基础和核心
制定明确的工作流程和操作规范,明确每个岗位的职责,每一个人的工作能检查相关联人员的工作。实施授权批准控制。建立和完善法人内部授权管理制度,根据管理水平、工作业绩、风险控制能力以及业务管理工作的需要,对分支机构和业务网点实行法人授权管理,明确授权范围和期限、越权责任追究及授权人认为需要明确的其他事项。推行定期岗位轮换制度,一方面可使员工有机会接触到整个工作流程,提高员工的素质;另一方面可以从轮岗中发现问题,防止某些危害管理中心利益小集团的形成。健全有效的人员素质控制,增强自我约束能力和责任感。人员素质控制主要方法有竞聘制、考评制、建立关键岗位人员轮岗等。
6、内部审计是对内部控制的再控制
内部审计是内部控制的重要组成部分,而内部控制又是内部审计的直接对象。内部审计通过对内部控制的检查和评价,进而渗透到业务审计、管理审计各个领域,把握企业的整个管理活动。这种关系显示出内部审计在内部控制系统中超然的再控制地位。内部审计部门比任何其他部门都格外关注本单位的内部控制,因为这是它的使命所在,更是它的利益所在。
7、内部审计的独立性要求企业的审计队伍相对稳定,保持较高的专业素养,以保证审计工作质量
好的审计理念需要人员和团队的支撑,要注重审计人员的继续教育,不断提高理论素养和职业道德素质,使审计人员真正做到“断事讲原则、处事不随风、陈事能直言、险事敢挺身、成事不贪功、败事敢承担”。恪守诚实、正直,客观公正是对行为的规范,不断提高内部审计人员的服务意识,在内部审计中,要寓服务于监督,以服务促监督。同时,内部审计人员要经常采取各种方式,丰富知识结构、提高专业胜任能力,每年至少举办一次有案例、有分析的内部审计人员培训、交流活动,这无疑是预防和遏制违法犯罪行为,防范资金风险的有益途径。
内部审计部门的现实选择应该是:建立“专家库”,拓宽视野选人才,以满足审计任务需要为准。人才是内部审计资源中的首要资源,惟有具备人才优势才具备内部审计优势。内部审计因编制定员方面的原因,往往在实施审计任务时暴露出人手紧缺的问题。针对该问题一是建立“内部审计专家库”,吸收本单位主要业务部门的部分骨干充实到专家库中来,一有任务便把他们临时借来,先培训,然后安排到有关审计小组去工作,完成任务后仍然回原部门。二是建立协作机制。一遇到重大审计任务,就从系统内几个单位抽调审计人员,组成专班应对。三是外委。在本身人员紧张的情况下,可将一些一般性的审计项目,委托给社会审计机构完成。这些办法,大大拓宽了“融智”的门道,同时也改善了内部审计的人员结构和知识结构。内部审计要适应全方位经营审计的形势,没有一支高素质的复合型审计队伍是根本不行的。内部审计部门不可拘泥于定员不够和缺员的问题而耽搁审计任务的完成,跳出本部门、本单位、本行业的圈子,人才资源就多了。
住房公积金管理责任重大,关乎职工切身利益,关乎社会和谐稳定,关乎经济社会发展。作为住房公积金管理部门,应把内部审计作为内部管理的一项重要制度建设好,发挥好,使其对创造良好的资金运营环境和秩序,确保住房公积金的安全、保值增值,提高管理的双重效益,在增强住房公积金管理行业健康和谐的可持续性发展能力方面发挥重要的积极作用。
参考文献
1沈阳住房公积金管理中心.住房公积金政策法规选编,2010
2高级会计实务编委会.高级会计实务:经济科学出版社,2010
房地产审计风险篇9
【关键词】资金管理风险控制使用监督
房地产企业具有投资大、建设周期长、收益高、风险高、项目地域性、受国家政策影响大等特点，是典型的资金密集型行业。我国的房地产业发展只有十几年的历史，但如何将企业做大做强、可持续发展是每一个企业都必须思考和研究的问题。
房地产企业只有在资金预算、资金渠道、资金环节等各个组成部分是健全、合理和协调的，才能实现资金的良性循环、周转、保值增值，从而保证企业再生产的顺利进行和不断扩大。而房地产企业在解决资金问题时，首先要概算做这个项目需要多大的资金投入，比如土地购置费，报建报规费，拆迁费，前期工程费，设计费，建造成本，税费等等。如果资金不到位，项目建设周期延长，工程成本增加，利润空间降低，使企业生产经营陷入困境，从而引发生产、经营、销售、资金回笼等各方面的不利影响，最终导致企业无法生存。企业的资金来源主要是自有资金和银行长短期贷款，如果资金预算过高，增大融资，增加融资费用，造成浪费，同样会变相的增加开发成本，而且有一部分融资利息大于同期银行贷款利率，国家税务规定不准列支成本或费用，更不能在企业所得税和土地增值税前扣除，这样就会增加税负，使总体成本畸高，就不能保证合理的利润，甚至造成亏损，得不偿失。
在国家调控，融资困难的经济形势下，为了实现房地产企业有生存空间，资金预算与控制管理显得尤为重要。在此浅谈几点建议：
一、资金的预算管理
资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。房地产开发企业资金预算管理的关键点在于企业现金流和开发项目数量，开发进度的精准匹配和衔接，企业应通过不同的资金预算形式，将开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金进行统筹计划和平衡，为合理调配资金和使用服务。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率，促进有效使用资金打下良好的基础。年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入，资金预算支出两大主体内容构成，其中：资金预算最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额;预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，便于公司日常的资金控制，把握资金周转“脉搏”，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。预算方案编制完成后要求要严格执行，根据房地产企业项目的拓展、项目的开发计划制定、项目开发等不同阶段对资金预算进行分析调整，提高预算执行的准确度。
二、资金的使用管理
房地产开发企业的资金集中使用主要在三个阶段：
第一阶段：土地获取资金支出，包括土地的投标、竞标、支付土地出让金、缴纳相关税费，补偿拆迁安置费等；第二阶段：建安资金支出，包括房地产的项目设计、建筑、装修、装饰、外部景观设计、社区环境规划等方面的支出；第三阶段：营销资金的支出：包括房地产项目的品牌、营销、推广、客户服务、相关销售准备活动等事项的费用支出。因此，房地产企业要视资金集中使用的不同阶段，依据资金预算，在开发过程中合理利用资金，要保证资金的合理利用，首先又要控制资金风险。而企业资金风险主要有使用风险，在途风险和或有风险。资金的使用风险主要表现为企业的投资风险，它是一种事先可控制的风险，因此对此类风险应加强事先控制。加强对投资项目的可行性调查论证，项目评审做到科学化，专业化，尽量把预计风险发生的概率控制在最低程度。企业在重大投资等问题上要形成有效的决策约束机制，不能个人说了算，资金的流向与控制相连接，要求跟踪管理。资金的在途风险一般发生在企业资金结算过程中，所以在结算票据选择上尤为重要。一般企业在同城结算业务中主要以“贷记凭证”，“转账支票”为结算手段，在实际工作中“贷记凭证”是一种更为安全的结算手段。资金的或有风险主要是公司为其他企业提供担保而形成的或有负债，包括贷款担保和业务担保等，对外担保企业要求有完善的审批程序。其次是资金管理的内部控制，每次支付项目工程款时，要严格遵守财经纪律与公司付款审批程序与制度，营销策划部、预算部，工程部，材料部，财务部与各施工单位及材料供应商等务必进行多方核对，方能付款。而且每次付款，严格审查合同中的付款条款，按合同要求的付款方式支付，查看工程进度和工期，参照事先的预算资金额度，对超预算的，特殊的大金额支付，查明原因，在可控的范围内付款，控制结算差错，将风险降到最低，保证企业资金的安全使用。
三、资金的监督管理
企业应定期，不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收账款，预付账款，其他应收款等往来账目应逐笔实行跟踪管理，应将部门负责人，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，确保钱出去，货进来，货出去，钱进来，把坏账损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。如果企业发现内部审计失效，不能起到应有的监督作用，必要时请外部审计机构进行突击性审查，分析监督失控的原因，对内部控制做专项审计，出具内部控制审计报告，提请董事会完善资金的监督管理制度。
房地产企业效益和资金预算管理与控制是密切相关的，要切实做好和加强房地产企业资金的管理和控制，做到优化资金结构。在通货膨胀，物价猛涨，国家大力调控房地产行业的今天，要想在房地产行业留有一席之地，必须拓宽筹资渠道，控制投资风险，盘活沉淀资金，提高资金利用效率，促进提高整个企业经济效益。
参考文献
[1]苗润生，杨金观.《现代财务管理》.经济管理出版社，2006年7月.
房地产审计风险篇10
关键词：房地产开发企业；财务管理；对策
中图分类号：F293.33文献标识码：a
引言：
房地产行业近几年发展极为迅速，逐渐成为影响国民经济的产业。财务管理作为唯一的价值管理手段，是房地产企业管理工作中的核心。对房地产企业而言，财务管理是对企业生产经营过程中所需的资金的筹集、使用、收入及分配等进行有效预测、规划、核算、控制、分析与考核，并对整个过程中所涉及的财务关系进行有效处理的经济管理工作。
房地产开发企业财务管理的含义及特点
（一）房地产开发企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理的重要组成部分。
（二）房地产开发企业财务管理特点：房地产企业的开发项目投资额通常比较大，企业成本的回收期相对较长，资金链条可以说是决定企业生存与发展的重要生命线。在较长的开发周期当中，企业经营所需的资金可以说是点多面广，因而资金筹集任务重、财务管理风险高成为房地产企业财务管理工作的基本特点。
二、房地产开发企业财务管理内容及任务
企业财务管理的内容是由企业资金运动过程决定，资金运动包括资金的取得、使用、耗费、收入和分配，即以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配。
房地产企业财务管理的内容
对开发企业资金筹集的管理
对开发企业开发成本及费用的管理
对开发企业资金投资运用的管理
对开发企业税务筹划的管理
对开发企业利润分配的管理。
房地产开发企业财务管理任务
筹集、管理和用好资金，保证企业生产经营的需要，加速资金周转，不断提高资金运用的效能；
积极组合资金，开辟房地产经营市场，实现住宅商品化；
通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低经营成本，提高投资效益和经济效益；
4、合理的纳税筹划，合法的降低税务成本，尽量最大限度地提高税后利润；
5、按照企业实际情况，做到合理分配税后利润，为企业可持续发展提供强劲坚实的基础。
三、房地产开发企业财务管理存在的问题
（一）资金管理体系不完善
房地产企业财务管理是一项系统性的工程，管理工作涉及到企业发展及投资项目建设的方方面面，部分地产企业虽然按照相关要求进行年度投资规划的制定，却并未对规划的目标进行有效分解，季度及月度计划管理也基本不存在；同时，因项目投入的不同以及制度规范约束性不足的影响，一些房地产开发企业内部资金的盈余并不均匀，配置也缺乏平衡性，财务管理无法对资金进行集中的管理与使用。
管理制度形式化
财务管理制度基本流于形式，无法发挥其应有的积极作用是多数企业财务管理工作中面临的首要问题。多数地产开发企业财务管理对于收支的审批流程缺乏规范性，审批人员并未在制度授权的范围之内开展审批工作，审批手续不完整的问题普遍存在；同时，房地产企业财务管理工作中，存在费用开支标准不清的问题，费用开支所执行的实际标准相对混乱。可以说，财务管理并未依照管理制度的标准要求进行严格地落实与开展，管理制度基本流于形式。
审计监督力度不足
尽管多数房地产开发企业内部设有相应的审计监督部门，也制订了必要的审计监督制度，但我认为通过企业内部审计，还有一个作用那就是通过对前一阶段的总结、回顾，对经营业绩作出客观的评价，找出存在的问题并在下一阶段中避免并解决这些问题。但基于各种因素的影响，审计工作对企业财务管理的监督作用无法得到切实发挥，企业审计监督部门对财务管理工作的监控力度严重不足。同时对企业未来的发展形成一定的制约，而加强对企业财务管理工作的优化与完善可谓势在必行。
融资渠道单一
目前，我国绝大多数房地产开发企业的融资渠道相对单一，基本依靠于银行的贷款来推进工程项目的开发。但近年来，国家对于房地产市场的各项调控政策陆续出台，而银行对于房地产企业融资的监管力度也不断趋紧，信贷资金在房地产开发行业的投入门槛可以说越来越高。而财务管理在融资渠道上的这种单一性对其资金链的运行构成了直接的影响与威胁。
税负居高不下
一直以来房地产开发都是高税负的行业，企业在经营发展过程中所承担的平均税负要远高于其他行业。但目前，企业财务管理中税收筹划工作的开展不佳，因对现行税法及相关会计政策缺乏深入且到位的理解，企业财务管理无法运用恰当的税收筹划手段来降低企业税负，企业税负居高不下，而这无形中加剧了企业财务及财务管理的负担。
四、完善房地产开发企业财务管理措施
建立健全资金管理体系
房地产企业要对现有的资金管理体系进行完善与健全，根据企业发展现状及市场环境进行全面预算的编制，在此基础上将企业资金规划目标进行有效分解，依据项目的开展进度制定出资金使用的整体规划表，依照有计划不超支、无计划不开支的基本原则对企业资金进行有效使用；同时，企业还必须设置专门的台账，定期对专项资金的使用状况进行实时的跟踪与管理，保证企业每一笔资金都可以得到规范的使用。
加强财务管理制度建设
房地产开发企业要对现行的财务管理制度进行加强，首先要对内部财务部门的基本职能进行有效强化，加强会计岗位的监督职能；对各项经济业务的收支及审批程序等进行统一规范，并明确审批人员的职责、权限和义务；对费用开支的管理口径进行标准化规定，根据不同的业务需求制定出资金费用的管理方式，并通过核算与监督手段的融入来保证财务管理制度的有效落实。
加强投资项目中期的资金管理
在现今的房地产开发项目中，由于不良的资金管理而导致在建项目资金不足，后续资金跟不上的情况时有发生。这就要求房地产企业在开发过程中加强运作中的资金管理，杜绝不良资金流动。资金管理是财务管理的中心。在资金使用过程中，企业要合理调拨、统筹安排、把资金分配搞好。房地产开发企业应建立以结算为中心形式的资金管理机构，起到统筹安排使用资金的作用。
建立完善内部控制制度
内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理，促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称#包括为保证房地产开发企业经营战略目标的实现，根据经营环境的变化，对房地产开发企业战略制定、经营和管理过程中的风险进行识别、评价和管理的制度安排、组织体系和控制措施。针对上述环节，房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资金借贷管理、担保管理、资产管理、职务授权及人制度、信息系统安全管理、信息披露管理等多项专门管理制度进行规范、控制。
（五）加强外部监督、充分发挥外部监督的作用
在会计监督中单纯强调会计监督是不够的，必须强化对会计工作的外部监督，也就是加强政府监督和社会监督。我国审计、税务、财政、物价等部门应当依照有关法律、行政法规规定的职责，对房地产开发企业的会计资料实施会计监督检查。审计、税务、财政、物价是代表政府利益的经济监督部门。在执法中，应加大政府综合力度，审计监督主要应放在对房地产开发企业的预算执行、计划完成、财务收支情况及承担国家投资项目的监督上；财政监督应当以房地产开发企业会计信息质量为主，对房地产开发企业的事业收入应监控其(收支两条线)的落实执行情况；税务监督是对房地产开发企业纳税人依法纳税情况的监督。审计、财政、税务等部门应加强沟通，加大处罚力度，对违房地产开发企业法违纪的行为决不讲情面，树立政府整体形象的监督权威。
（六）强化房地产开发企业经营风险意识
加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前,许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。风险意识必须渗透到房地产开发企业各个层次和各个方面，在全体员工中普遍形成一种风险意识和危机意识。特别是各级领导干部，一定要树立风险观念，每个经济行为和经济过程都要想到风险。只有这样，才能未雨绸缪，防患于未然。
五、结束语
房地产开发具有高风险、高收益、投资期限长的特点。一个开发项目需要经过从策划、设计、招标、施工到营销等阶段。财务管理作为现代房地产企业内部管理体系中的核心环节，对企业的经营、管理与发展都发挥着不可忽视的重要作用。企业要想在市场经济中站稳脚跟、谋求发展，就必须加强财务管理理念，优化并完善顺应适应市场经济发展的现代企业财务管理体系。
参考文献：
[1]李红.房地产开发企业的全过程财务管理探讨[J].中国总会计师.2010.01