房地产存在的问题及建议篇1
【关键词】房地产税；保有环节；问题；政策建议
目前一些经济发达的国家，如：美国、日本、英国、瑞士等都已经有一套比较完善的房地产税收制度。目前我国的税收制度在一定的历史时期发挥过它的积极作用，但目前已明显不适应我国市场经济和商品经济的发展，已明显有悖于税收作为政府宏观调控的职能。鉴于此，房地产业内和学术届内有识之士关于改革原有的房地产税收制度，建立适应时代要求的税收制度的呼声渐涨。2008年12月131号文《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》明确规定取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。国家财政部、国家税务总局共同颁发的财税[2008]137号文件做出调整房地产交易环节税收的规定，并酝酿把二税合一，改为在保有阶段统一征收物业税。具体来说，存在以下问题：
1目前我国房地产税制存在的问题分析
1.1各征税环节税负分布不合理
房地产开发流通环节税负重，而在房地产保有环节税负较轻，且税收优惠范围大，造成了房地产全寿命周期中各个阶段的税负不合理状况，这对房地产市场的健康发展是很不利的。目前，房地产开发期间的税费主要有配套设施建设费、基础设施建设费、建筑工程质量安全监督费、物业管理基金等，占房地产相关税收的比例为8.92%。交易环节的税费有营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易管理费、交易印花税、土地增值税和所得税等，所占比例为72.95%。目前我国房地产保有阶段的税费有房产税和城镇土地使用税，所占比例为18.13%[7]。考虑到开发期间需要支付巨额的土地出让金，房地产开发环节和交易环节的税费都大大高于保有环节的税费。
政府的经济职能之一，就在于利用税收制度促进经济发展、提高经济效益、增进社会分配的公平和平等。税收制度，对于纳税人而言，本应该产生多收益多交税、多占用资源多交税的效果，但目前我国的税收制度难以实现这一效果。另外在开发、建设、转让等流转环节多为流转税种，而流转税为间接税，具有可转嫁性，房地产开发企业将税负转嫁给了购房者，导致房价很高；由于房产保有阶段的税收少（目前只对生产经营性的房产征收房产税和土地使用税），导致土地闲置和房屋空置现象严重，增加投机性购房的积极性，鼓励土地保有者保有土地，坐收土地的自然增值部分，这些都不利于房地产市场的健康发展。
1.2税种繁多、重复征税
我国现行房地产税制，存在重复征税。主要体现在以下几个方面：
1.2.1土地营业税、增值税和所得税的重复
企业所得税以企业的生产、经营所得和其他所得为课税对象，用每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额乘以所得税率来计算。土地增值税是以转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据，每转让一次就征收一次土地增值税。所以，土地增值税也具有所得税的特征。另外，营业税是指在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人应按计税营业额乘以适用税率计取营业税。这就意味着在房地产品转让过程中，既要征收营业税又要征收土地增值税和所得税，造成了重复征税。
1.2.2房地产租赁中重复课税
营业性房屋出租取得的租金收入，需缴纳12%的房产税、5%左右的营业税，还有所得税、城市维护建设税以及教育费附加等，房产税本来归属于财产税，在这里又扮演了流转（营业）税的角色，造成了重复课税。目前市场上住宅类房产无论自用或出租都没有强制征税，政府就丧失了大量的优质税源（由于房地产本身具有保值和增值的特点，激发了投资客投资房产的热情，有的人名下有多处房产。）。因此，降低交易阶段的重复征税，不但能更好地激活房地产市场，也有利于地方政府形成丰富、稳定、可持续的税收收入，有利于进行可持续的基础设施和公共服务设施的建设，真正做到取之于民用之于民。
1.2.3契税与印花税的重复
对房地产产权转让签订的产权转移书据或契约，承受方既要按书据或契约所承载金额缴纳万分之五的印花税，又要按规定的税率缴纳契税。印花税是就经济活动中书立的凭证契约征收，契税是对房屋产权转移时就双方当事人所订立的契约征收，在征收范围上，这两种税明显存在着交叉重复问题，有失公平原则，也给税收的征收管理带来了难度。
1.2.4营业税自身的重复
营业税是房地产开发与销售过程中的一个主要税种，在开发阶段它是以从事建筑、安装、修缮装饰和其他工程作业所取得的营业额为计税依据；在销售阶段的计税依据除包括工程价款及工程价款之外收取的各种费用外，还包括前一阶段己缴纳的营业税；如果房地产在流转过程中经过多次交易那么就不可避免地产生了重复征税的问题。重复征税从微观上来说，提高了房地产的售价，增加了消费者的负担，从宏观上来说，加重了房地产业的税负，阻碍房地产业的正常发展。
1.3内外税制不统一
我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策，具体表现在四个方面：
1.3.1两套房产税制度
现行房地产税制规定对内资企业和个人征收房产税，而对外资企业和外籍人员征收城市房地产税，既不统一，又不规范。还有，对内资企业和个人使用土地的征收城镇土地使用税，而对外资企业和外籍人员则不征收此税，改征土地使用费。
1.3.2两套所得税制
对内资房地产企业开征企业所得税，对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税。
1.3.3城市维护建设税和教育费附加内外不统一
对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，对外资房地产企业尚未开征。
这种“内外有别，两套税制并存”的政策，不符合国民待遇原则，同时给税收征管也带来了诸多不便，不利于企业的平等竞争。
1.4征税范围过窄
房产税只在城市、县城、建制镇、工矿区征收，其中，县城、建制镇指县、镇政府所在地。农村不包括在征税范围中，相当于在农村城市化程度不断提高的今天，自动放弃了一大块稳定的税源，也使税制本身显失公平。房产税还规定了行政事业单位、机关团体、军队及由财政部门拨款的单位自用房产免税，个人非营业用房产免税，这些政策与目前我国个人财富向住房转化及公房制度改革的现状不符合，也放弃了较大的税源。
1.5计税依据不合理
我国现行的城镇土地使用税是以实际占用的土地面积为计税依据的从量计征。这种方式虽然简单，但依据只是有限的土地面积，而土地作为稀缺资源，其价值会不断上升。这种从量计征方式使得税收收入不能随课税对象的价值上升而上升。我国现行房产税的计税依据分别为按房产原值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税按照房产原值一次减去10%-30%后的余额乘以1.2%的税率计算（这里的房产原值是历史成本），利用这种计税方法，房产税收入无法随着房地产的增值而相应增加。从租计征是按租金收入乘以12%的税率计算。同一处房产分别按两种方法所得的结果是不一样的，这样的规定显然是不合理的。
1.6税费体系混乱，税轻费重
我国目前的房地产税费体系混乱，具体表现在：
1.6.1税费并立
在现行税费管理体制下，几乎所有的收费（基金）项目都是以行为来征收，与以行为为目的来征税的税种相互重叠、并立。例如在市政基础设施建设方面，城市建设维护税与“市政设施建设费”，“城市规划建设费”和“商业网点配套费”属同一性质。
1.6.2税轻费重
我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，并且这些收费项目多集中在房地产的开发建设和交易阶段。比如：在房地产开发阶段有企业开发登记费、城市规划设计费、土地闲置费、预算审查费、招标管理费、施工执照费、质量管理监督费、市政公用设施建设费、公共配套设施费、基础设施费等等，据统计费项总数远多于税项总数。有关资料表明，国外房地产开发企业，房地产价格中成本、费用、税金、利润这四部分的比重分别为73%，10%，10%，7%，而我国为41%，40%，10%，9%。可见对我国的房地产开发企业而言，提高房地产的开发建设质量，降低或取消弹性的和不合理的收费是他们努力的方向。并且如此多的行政性收费，不仅大大加重了房地产开发者、经营者、销售者的负担，而且加重了房地产买受人的负担，致使许多地方的商品房价格居高不下，普通职工只能望房兴叹。同时，我国目前的房地产行政性收费大多缺乏法律依据，许多地方、许多项目都是乱收费、乱摊派。另外，行政性收费机关较多，主体不一。据调查，不仅有关的行政机关向房地产开发经营交易人收费，而且某些非行政机关也巧立名目，以行政机关的名义收费，造成房地产行政性收费的极大混乱，并且许多机关收费以后据为己有，不向上级主管机关申报，造成国家收入的极大流失。
2房地产税制改革的建议
通过以上分析，借鉴国际惯例和经验，结合我国实际，在遵循简化税制、公平税负、降低税率、合理分权、严格管理等基本原则的基础上，笔者认为房地产税制应从以下几个方面进行改革：
2.1房地产取得税制改革
在房地产取得环节，将契税并入印花税中。契税是一个传统的税种，但鉴于印花税具有契税的所有功能，我们可以考虑将契税并入印花税。印花税以产权转移书据所载金额为计税依据。
2.2房地产保有税制改革
从以上分析可以看出，房地产开发建设阶段和交易阶段相对于房地产保有阶段来说税种多且所占的比重大。针对这种情况，建议如下：
2.2.1改革房产税
合并房产税与城市房地产税，在统一内外税制的基础上，设计全新的房产税税制，目前城市房地产税已经取消。全新的房地产税包括征收对象、计算依据和税率三方面，根据不同地区分别设置。比如：征收对象可以按照以家庭为单位，其名下的房产面积总和低于90平方米的免征，90-120平方米的设定一个比率，120平方米以上的设定一个较高的比率。计算依据应以房地产的市场价格为准。如果国家和地方政府每年对房地产的价格进行评估，就会花费大量的人力和物力，而且每年评估一次也没有必要，建议以三年作为一个周期，每三年评估一次。
2.2.2建议土地使用权出让金一次性缴纳改为分年度缴纳
目前我国实行的是土地批租制，地方政府一次性收取土地使用权出让金，在某些城市这部分收入已经占到财政收入的30%以上。在很多城市中，城市基础设施建设资金40%以上来自上年度的土地出让金。但我国土地资源有限，如果地方政府的财政收入大部分来自于土地使用权出让金，会造成现任政府把土地50-70年的土地使用权出让金在几年内就用掉，不利于城市的可持续发展。同时也会造成城市缺乏创新性和活力。所以建议土地使用权出让金分年度缴纳，具体数额按当年的评估价格确定。
2.2.3取消城镇土地使用税和耕地占用税，建议开征土地闲置税
我国现行的土地出让制度是土地批租制，规定在土地所有权属于国家的前提下，用地者可以通过交纳土地出让金的方式取得一定期限的土地使用权。土地出让金是土地所有权在经济上的体现，是土地使用权的市场价格。因此，从严格意义上说，我国的土地使用者应当支付地租，而不是承担土地使用税。因此，建议取消城镇土地使用税和耕地占用税，开征土地闲置税，促进土地资源的有效利用，减少士地的浪费。1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定了对闲置年限不同的土地的惩罚规定，但这种规定已经不符合目前的市场情况，各个地区需根据自己的实际情况重新制定规则。
2.3房地产流转税制改革
2.3.1对房地产流转取得的收益仅征收所得税
首先要从统一税收法律法规入手，对房地产实行内外统一的税费制度。首先，将企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税合并为统一的适用于内外资企业所得税。其次，将外资企业和外籍人员纳入房地产税的纳税义务人之中，纳入房地产费的征收之列，使房地产税费负担与收益一致，谁受益谁纳税缴费，受益多负担多，收益少负担少。从而为市场主体的平等竞争创造条件。最后值得一提的是将房屋租赁收入也纳入所得税一并征收，不再征收营业税和房产税，并适当降低税率。
2.3.2适时开征遗产税与赠与税
遗产税、赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位。遗产税、赠与税的主要征收目的不在于财政收入，而在于协助个人所得税，调节财富分配，因此，应采取高起征点和高累进税率，促进社会公平。
3总结
本文通过对我国房地产税制存在问题进行深入分析的基础上，遵循简化税制、公平税负、降低税率、合理分权、严格管理等基本原则的前提下提出了符合我国客观实际的房地产税制改革的政策建议。同时，笔者认为为了使这些政策建议有效地落实，相关的配套措施必须跟上，比如，对房地产租、税、费概念的澄清，加强房地产产权产籍信息的管理，完善房地产评估制度和评估机构，加强房地产业的税收征收管理等等。
参考文献：
[1]倪红日.开征物业税对地方政策财政收入的影响.重庆工学院学报（社会科学版），2009/02
[2]韩斌.浅谈房地产企业土地增值税纳税筹划策略及案例分析.才智，2009/04
[3]陈晶晶.浅析房地产开发企业的税收筹划.中国管理信息化，2009/08
[4]张敬东.我国房地产保有环节税负负担分析.中国乡镇企业会计，2009/04
[5]刘英.借鉴国际经验完善我国房地产税制.中国房地产金融，2009/03
[6]黎显扬.税收调控房地产市场：发达国家经验及借鉴.中国房地产金融，2009/02
[7]丁芸.不动产保有环节税收的国际及我国香港地区借鉴.中央财经大学学报，2009/01
[8]韩玉芬.房地产开发企业税收筹划探析.现代商贸工业，2009/03
房地产存在的问题及建议篇2
关键词：房地产融资；存在问题；原因分析
一、目前房地产项目金融管理的内容
房地产金融的管理工作重点在于金融的筹措阶段、金融的使用阶段和金融的监督阶段。为保证房地产开发建设的各项环节顺利开展，庞大的资本投入需要依靠银行贷款、财政划拨、集资等渠道而实现筹资的目的。在金融的使用过程中，应做到对固定金融、流动金融、管理金融等各项合理分配和监督，以实现金融价值的最大化利用。以房地产项目金融筹集来说，筹集金融是房地产项目金融管理的主要职能，房地产项目要进行经营活动，就得有足够的金融，以保证房地产项目的正常运转。在履行金融筹集职能时，财务人员必须先要预测房地产投资项目生产经营所需的金融量。
二、目前房地产项目金融管理的现状
（一）房地产金融管理重要性认识及不足。我国目前房地产企业金融管理水平参差不齐，不能适应房地产企业发展的需要，大部分房地产企业财务管理水平偏低，存在成本管理、金融管理粗放现象。很多房地产企业只重视工程项目的承揽、工程项目的任务完成量、工程项目质量的提高，一致认为抓好企业生产才是关键，忽略了金融管理的重要性。还有人认为企业财务部门主要职责是事后算账，只要把账记好就行，认为企业的经济效益是干出来的，根本没有意识到企业金融管理的控制把关作用。
（二）金融管理方式落后，信息失真。房地产企业金融管理方式落后，并且财务信息的失真，难以为企业的经营管理提供科学的决策。目前，大部分房地产企业对其金融管理缺乏动态控制，就难以及时熟悉和了解工程项目在建设中金融的流出和工程项目的前期预算，房地产项目的事中实际发生数与预算缺乏合理的监督，导致房地产项目的事中控制流于空谈。随着计算机技术普遍应用，大多数房地产企业基本上实现财务管理信息化，但仍然有不少房地产企业没有引起企业财务信息化的重视，企业的金融运行信息仍处在手工处理和收集阶段，房地产企业经营和管理者很难及时地了解企业的财务信息和金融动态，财务信息严重滞后，严重影响了企业金融的使用效率。
（三）房地产项目成本管理问题。房地产项目工程造价贯穿于项目的决策阶段、项目设计阶段、项目施工阶段以及项目竣工阶段，优化房地产项目的成本管理，意义重大。在房地产项目开发过程中，经常会出现因为房地产企业的金融管理不善，导致房地产企业的在建项目金融不足、后续金融也跟不上的情况。我国的各大城市中，随处都能够看到很多停工的在建房地产项目，很多的烂尾楼。为了杜绝这些现象的发生，就必须要求房地产企业在项目工程开发过程中杜绝不良金融流动，加强企业金融管理。房地产企业的金融管理是企业财务管理的中心，在房地产项目金融的使用过程中，必须要合理调度、统筹安排，确保企业金融的灵活化运用。同时房地产企业还应该建立完善的金融管理机构，通过合理的调度，统筹安排使用企业金融，集结企业所有分散的金融，充分发挥金融的时间价值。
三、我国房地产企业融资存在问题分析
房地产融资是房地产业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的金融保障。然而，在房地产融资迅速发展的同时，也存在许多潜在的问题，归纳起来，主要有以下几方面：
（一）融资渠道单一，主要依赖银行贷款
目前，我国房地产融资结构比较单一、间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行金融的支持，房地产开发所需金融仍约有60%的金融来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产业风险的最大承担者。
（二）对房地产融资的限制因素太多
融资，不单纯是为建设和发展聚集金融的问题，它实质上是一种以金融供求形式表现出来的资源配置过程。房地产企业作为金融密集型行业，需要大量的金融做后盾，单纯的依靠内部融资是不能满足金融需求的，更多的金融要通过外部融资来获得，因此，外部融资应是房地产企业获得金融的主要形式，目前的融资渠道主要有银行贷款、发行企业债券、股权融资、利用外资、产业基金、房地产信托等。然而，目前我国房地产业的融资仍然主要依靠信贷融资，其它融资方式受政策、金融体制的影响及制约较大，因此其发展比较困难，有很大的局限性。
（三）银行贷款方式及金融创新太少
房地产业作为金融密集型行业，其特点是：开发周期长、投资规模大，这必然要求房地产业需要大量的金融支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需金融主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少、融资方式有限，所以筹集到足够的金融将十分困难。因此，我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓宽和创新。
（四）制度不健全，制约房地产企业融资
目前，与房地产融资相关的法律法规还不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互的一致性和协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常展开。例如房地产基金被业内人士认为是最好的直接融资方式，房地产证券化的概念已被大多数业内人士所接受，但是最关键的法律条文还处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
四、对策和建议
（一）创造房地产业合理融资环境：在维护金融体制安全的基础上，进一步发展金融市场，创造房地产企业多元化融资渠道，提供相应的政府服务措施，切实维护好房地产企业的发展空间。
（二）制定科学的融资策略：房地产企业可针对自身的特征、成长规律选择最佳的几种融资渠道，使资本结构达到最优。在创业阶段，房地产企业融资渠道应以典当融资、房地产信托及其相互组合为主。在成长期的房地产企业以自筹金融为主，再辅之以股权融资和债务融资。在成熟阶段，采用银行贷款或者是信托等方式难以满足企业对金融的需求，而股权融资和债券融资可以筹集的巨额的金融。
（三）实行商业银行差别信贷政策：既要加强对房地产企业信贷管理，维护金融体系稳定又要支持房地产企业合理融资，做到总量有效控制，结构调整合理。实行差别授权授信政策，重点给予保障性住房项目政策倾斜。
（四）发展专业融资中介机构：金融机构要在复杂变化的市场环境中求得生存和发展并且赢得主动，离不开一套完善、高效的市场中介服务体系作为支撑。发展专业融资中介是解决房地产融资难的有效途径之一。
五、结语
在市场经济条件下，房地产开发企业的生存、发展都与融资相伴。融资驾驭控制得好，可以给企业发展、壮大增加动力，融资失控必然影响企业健康发展、稳定和信誉，同时也会给企业、债权人、国家造成损失。虽然目前房地产开发企业主要的融资渠道仍是银行贷款，但在做好项目贷款可行性研究的基础上，还应该加强融资创新方面的研究。应该时刻关注市场，关注金融创新产品并进行深入研究，根据企业总体发展战略，有选择地设计融资结构，利用现有融资创新产品进行金融融通，以求得以更低的金融成本获取更大的经济收益。
参考文献：
[1]易宪荣.房地产多元化融资[J].新金融，2005.6
房地产存在的问题及建议篇3
在当前房地产市场环境中，受政府宏观调控、银行等金融机构信贷政策的调整以及社会舆论造成的社会性购房欲望下行等因素的影响，房地产市场中的竞争逐步加剧，房地产企业过度追求利润的最大化以应对当前的经营压力，但是房地产企业本身作为一个多因素所构成的经济系统，各要素间存在一定的利益相悖点，导致整体的联系与协作不甚协调，企业的竞争力与获利能力自然下降。在此背景下，房地产企业必须在企业的管理制度上进行改革，使企业管理与市场经济发展需求相协调，建设现代化、精细化管理的体制并贯彻执行，是房地产企业生存发展的必然趋势。
房地产企业的内部控制制度就是针对内部各要素、各部门间垂直管理与水平监督的客观环境进行有效利用，维护房地产企业内部资产安全，通过协调企业内部工作，强化经营信息质量与传递效率，促进生产经营活动的积极发展，以实现精细化管理，在当前环境中对于房地产企业塑造长远的核心竞争实力具有显著作用。
二、房地产企业内部控制存在的问题
（一）内部控制环境缺失
内部控制环境是内部控制管理活动的重要要素之一，对内部控制管理有着奠基作用。目前，我国房地产企业内部控制环境存在以下几点问题：一是缺乏绩效考核制度，房地产企业整体的劳资分配模式不健全，岗位薪资及绩效分配随意，导致房地产企业内部员工在根本上缺乏参与内部控制的动力和积极性；二是房地产企业在管理活动中过于依赖“人治”，对于制度的贯彻和执行力不够，虽然内部控制是企业全员参与的管理活动，但是仍要以企业所制定的制度化规定为准绳，然而实际工作中，大多房地产企业都存在“人治大于法治”的问题；三是中基层管理者缺乏内部控制管理意识，对于内部控制制度的积极意义难以理解或拒绝执行内部控制相关措施，导致上层管理意志难以有效传达到基层，战略部署逐层弱化。
（二）内部控制体系不健全
内部控制是我国房地产企业为适应时展所采用的精细化管理模式，但因种种原因导致房地产企业整体对于内部控制体系的建设不甚完整。不同的企业制定适应其自身需要的内部控制策略，这本无可厚非，但据笔者调研而知，多数房地产企业内部控制管理过于片面，大都缺乏对于风险防范以及内部活动约束机制的管理，造成房地产企业风险的堆积，使得内部控制的事前管理职能弱化。另外较多企业岗位责任制度难以明确，削弱了内部控制的执行力，一旦发生生产经营风险，难以落实责任人，造成大部分风险由企业去承担，无形中增加企业的生产经营压力，削减了房地产企业的利润空间，拉缓企业的发展步伐。
（三）内部监管不完善
内部控制是基于内部岗位联系与矛盾的利用，服务于企业战略目标的实现，因为其是企业全体共同参与的管理活动，所以，在贯彻时更应注意对于内部控制相关活动的监督与管理。因为企业大部分经营活动都是可以通过财务数据来体现的，所以内部控制较为重点的一面就是基于财务管理进行的控制活动，内部审计就是财务监督管理的重要体现之一。但在实际工作中，较多房地产企业将审计部门与财务部门合并，造成监督者与被监督者混为一体，相关财务数据真实性受到严重影响。
三、房地产企业强化内部控制措施浅析
（一）优化内部控制环境
内部控制的质量与效率直接受制于内部控制环境，所以，内部控制环境的优劣必须受到足够的重视。建设完善内部控制环境的首要环节是在意识层面的引导，也就是树立内部控制管理观念，并在企业内部进行普及与推行，使得企业内部从业者充分认识到内部控制的重要性，能够积极参加到内部控制活动中去。另外要将内部控制相关理念在企?i经营管理的理念和方式中进行渗透，使得内部控制与企业大环境和根本制度想适应，在组织结构、绩效管理、部门责任落实与权力分配等模块进行细化管理，使得内部生产经营活动和内部控制管理相适应，实现内部控制最优效果，进一步保障企业经营风险的最小化，促进房地产企业的可持续发展。另外，要不断提升财务人员的素质，财务人员是内部控制的主要力量，只有财务人员的能力提高了才能创造良好的内部控制环境，加强对财务人员的培训，充分利用现代信息技术，实现信息共享，为内部控制建立保障条件，降低企业经营风险。
（二）完善内部控制制度
制度是企业实施一项管理的重要依据，完整的内部控制制度除了包含表面的控制活动和监督管理，还应该包含对经营风险的评估与应对、生产经营相关信息的传递与解读等。房地产企业投资大、周转期长，其风险堆积相比较而言更为严重，风险评估与应对必须要进行制度化的规范。而在当今的市场环境中，信息已经成为企业生存发展的重要影响因素之一，所以，在内部控制制度中必须对信息进行详细规划，基于企业生产经营活动的特点与行业特性，研发或采购一套完整的信息化处理系统，保障内部各部门之间信息沟通的时效性，加强内部各部门横向监督的效率与质量，也确保企业内部生产经营信息与外部市场信息的有效沟通。
（三）建立健全内部控制体系
房地产企业采用部门管理制度，将整体的经济体系以部门形式分为几大要素，房地产企业作为各部门的组织与控制核心，必须对其职能、地位等进行严格规划，完善内部控制组织结构框架，将各部门职责进行明确划分，建立健全岗位责任制度，落实责任主体，一方面确保企业在生产经营活动中出现问题可以直接问责，保障企业营业外损失的最小化；另一方面通过落实岗位责任制度与内部控制绩效考核奖惩制度，在企业中塑造出内部控制氛围，提升员工对内部控制活动的参与积极性。各部门间的内部控制岗位应采用不相容职位相分离的原则进行设置，明确权力与责任区间，保障内部控制相关活动的合理和合法，服务于房地产企业整体的内部控制目标。
（四）严肃监督系统独立性
监督系统是房地产企业保障内部控制各项制度得到有效落实、准确实施的重要保障，所以其工作独立性必须要得到有效的控制，不可与其他受监督部门混为一体，监督管理活动的负责人不可同时兼管其他受监督部门的经营活动，做到监督管理独立成为一个系统。必要情况下，监督管理系统应直接由董事会负责，使其监管活动不受其他部门及管理层领导，绩效不受其他部门经营活动盈亏所影响，保障监管独立性和公正性，并依据企业实际情况赋予监督管理部门内部控制范围内足够的监管权限，保障审计监督活动的及时有序进行，维护内部控制成果的完善。
（五）建立健全风险评估与防范机制
房地产企业建立健全并贯彻实施内部控制制度的根本意义在于降低企业生产经营活动风险，保障企业长远战略目标的实现。无论是内部控制制度的建立还是内部控制具体措施的执行，都要在企业经营风险的评估与预防角度进行综合考量，防范房地产企业在经营活动中造成风险堆积。虽然内部控制制度中涵盖了风险评估与防范机制，但是在实际工作中却只有部分房地产企业对该模块进行落实，所以笔者在此就该模块的重要性进行论述，以期能够引起读者在内部控制管理活动中的重视。
房地产存在的问题及建议篇4
回忆1998年第一次房改
记者：“化解房地产库存”是摆脱目前经济下行的重要举措吗？请您谈谈第一次房改的前因后果，或许能让人们悟出如今“化解房地产库存”的重要含义。
孟晓苏：我在中房集团工作时，借助它当时全国第一的产业地位，提出了把住房建设作为国民经济新的增长点的建议，很快被国务院领导采纳。紧接着就在国家体改委、建设部、国家计委和国家科委的参与下，组织课题组策划房改方案。1996年开始研究课题，1998年初上报成果。当年7月国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此第一次房改正式启动。
1998年之前，国内的经济形势与现在有相似的地方，也是需求不足，各种产品库存积压严重。那时砸纱锭、砸高炉的事情不时在各地发生。当时国务院领导提出“要学一点罗斯福新政”，实施积极的财政政策，意在扩大需求拉动经济。住房制度改革各项政策出台后，一时困顿的经济很快发生逆转。房地产发展起来了，各行业的库存也纷纷化解。我记得在房改前，全国仅5000万支纱锭、1亿吨钢材就“产能过剩严重”，当时要砸毁的纺织机械被江浙一带的农民当废铁买走。房改后城镇居民纷纷购房与装修，大量需求涌现出来，很快发展到2亿支纱锭、2亿吨钢材产出却不再过剩。其它如水泥、玻璃、陶瓷等产品也都产销两旺，把整个经济都带动起来。
房地产还能做经济发展的引
擎吗？
记者：最近您多次呼吁，还要把房地产当做经济发展的引擎。请您用经济学理论阐述这个观点。
孟晓苏：20世纪90年代朱F基任副总理的那几年，经济发展遇到很大困难。各级政府面对着各种库存和过剩产品的经济发展难题，以及就业难等各种社会问题的挑战。但自从住房制度改革实施后，推动了住房建设与销售，很快百业振兴，过剩和积压的问题都不存在了。
用历史可以启示未来。那时的经济困难状况比现在还严重。按照凯恩斯的经济学观点，当社会总需求严重不足时，一是应当用政府行为去刺激需求，包括用政府投资的方式扩大需求，二是鼓励社会大众投资和消费以扩大需求。中国经济的快速发展，受益于人民对“房和车”的追求。房改十多年的发展，使中国城镇住房销售面积从每年1亿平方米发展到12亿平方米，以年均26.5%的速度在增长。后来小汽车进入普通人家，换来了中国经济一路快跑的巨大成就。实际上“购房购车”的增长，已经使房地产业与汽车业成为中国经济的主要引擎。近两年中国的汽车年产量达到2300万辆，比美国的产量还多400万辆，成为世界第一汽车产销大国。
实践证明，房地产成为我国国民经济的主导产业，是历史与时代的选择。更形象地说，房地产就是一个组装产业。老百姓以购买住房的形态实现投资与消费，这样就可以买走凝固在其中的大量钢铁、建材、化工等产品。同时，还要装修及购置家具家电等产品，又拉动了一批产业。城市扩大了，居民就需要购买汽车等代步工具，又买走埋在高速公路下和地铁、高铁里的钢铁、水泥、化工等建筑材料。实体经济特别是制造业的发展，就这样被最终消费拉动起来的。
经济结构转型最重要的是寻找到新的经济增长点。朱F基总理当年说过，房地产业拉动了一百多个产业的发展。我认为中国经济不应当过早放弃原有的经济增长点和主导产业。要强化需求导向才能实现经济结构转型，要牢牢把握扩大内需这一战略基点才能有效发展实体经济。
我们需要鼓励技术创新，但是技术创新需要时间，从技术创新到形成新的产品、并且让市场接受这些产品更需要时间。
我认为，现在需要的是“启动双引擎，实现双中高”，即启动传统主导产业与新产业这两个引擎，共同推动中国经济的转型与发展。
总理要求，以加快棚户区改造和加快城镇化进程来推动经济发展。今非昔比，如今的城里人消费在升级上档次，城镇化过程中又有将近4亿的农民要进城。如果主引擎重新启动，中国经济发展恢复到中高速增长是完全可能的。
人们为什么感受不到房地产对经济发展的贡献？
记者：中央经济工作会议在部署“化解房地产库存”的那段文字中，最后一句话是“要取消过时的限制性措施”。请您分析一下，人们为什么对房地产在经济社会的贡献感觉不到？许多人甚至认为，就是房地产把中国经济搞得下滑了。请您谈谈这方面的原因。
孟晓苏：我们在第一次房改方案中，就提出“住房双轨并行”的概念。基本内容是，市场要提供商品房，政府要建设廉租房;要以商品房为主，把福利性分配转向商品房供应，同时要向低收入家庭供应廉租房。但实际上保障房盖得很少。目前的高房价，有多年没建保障房的原因。因为缺乏保障房供应，逼得许多低收入家庭去买商品房，当然他们买不起而且怨气很大。从这个角度谈，房价高企客观上又限制了住房的需求。
可以说，保障房建设缺失与政府行为缺位，是房地产市场出现问题的症结之一。通过近几年“恶补旷课”式的建设，这种情况已经明显改观。现在政府改造棚户区时，通过土地整合，一部分用来建设商业设施和商品房。同时，用卖地的收入筹集资金去建设保障性住房。这样，两方面的供应与需求都满足了，政府在财政上得以平衡，住房上的保底承诺也就容易兑现。
另一个主要原因是，由于一二线城市房屋限购政策的施行，使房地产开发企业纷纷“逃离北上广”，限购政策诱导企业都去“不限购”的三四线城市开发房屋，结果造成三、四线城市房产库存。
这些原因导致前几年全民似乎都把房地产看作洪水猛兽。由此还产生许多糊涂的做法。一些地方政府为追求房价下降，出现为商品房降价，即为富人降房价的怪现象。
我欣喜地看到十以来，本届政府在保障房建设上投入大量的资金，大批保障房已提供给居民使用。这就从投资与消费两个方面拉动了经济。
改革是化解房地产库存的利器
记者：中央经济工作会议把“提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革”，作为房地产去库存的重要举措，请谈谈您的理解和思考。
孟晓苏：这次中央经济工作会议提出“明确深化住房制度改革方向，满足新市民住房需求为主要出发点。”这和原有的住房制度改革是继承和递进关系。满足农民工变成新市民进城居住的住房制度改革，意味着新一轮房改的启动。这是比1998年城镇房改更加意义深远的重大改革。
我认为，过去主要解决了城镇居民的住房问题，现在该解决非户籍人口在城镇的住房了。这一轮房改启动能够让广大农民享受到政策红利。此次惠及“农民工市民化”的房改，不应只是允许其进城购房成为“新市民”，还应该包括对其原有农宅与宅基地的处置，以制度改革解决新老住房的转化问题。
前三十年的改革开放，使城里人有房有车，初步进入小康。但对4亿农民工来说，却存在许多实际问题。我到农村去考察，看到许多农宅已经没人居住，许多进城农民在家乡的房子是“老鼠”住，他们在城市里往往像“老鼠”似地租住在廉价的地下室。曾有报道谈到，一个地下室曾有十八户农民工在居住，还有住在地下管道里的。每年的“春运大潮”说明什么问题？不就是“农民工”身份没有变，不能在就业地购房安家，还要回原籍过年吗？三十多年了还叫“农民工”，多项限制措施使他们难于融入城市。
我们还痛心地看到，由于“农民工”的身份没有变，导致了“留守儿童、留守老人”等社会问题出现。
中央经济工作会议在“化解房地产库存”的部署中，正是以“问题导向”和“倒逼机制”推动改革。特别是提出加快户籍制度改革和深化住房制度改革的要求。如果这两项重大改革落实到位了，就解开了套在农民身上的绳索，帮助他们进城成为新市民。那么，房地产库存问题的解决，就多出了巨大的购买与租赁群体。
尽管这些“新市民”在城市里已能稳定地工作生活，但是他们要买房，可能手里的钱还少点。我们是否应该寄希望于深化住房制度的改革呢？就是让他们在家乡的房子和土地能够到“市场”上做交易，换得钱去买城里的房子。
与中央经济工作会议套开的城市工作会议决议有这么一段话，应该逐字逐句地去加深理解：“城市发展是农村人口向城市集聚、农业用地按相应规模转化为城市建设用地的过程……”。今后更多农民在就业地购房居住了，原来他们的农村建设用地，也要逐渐转化为城市建设用地。其中农民宅基地的转化，应当通过改革原有法律规定实现，使农民从流转中获益，助力他们进城购房居住。
需要关注的是，我们政府的有关部门，是否能设计出能够让进城新市民闲置在家乡的宅地与房产，变成有价值资产的各种举措来呢？十八届三中全会决议早已提出“推进农民住房财产权抵押、担保、转让”的要求，现在不少地方“抵押、担保”已经可以做了。农民有了这种政策支持，就容易在城里买房了。下一步需要加快研究的是“宅基地转让”，按照现行规定它只允许转让给同村农民，那卖不出多少钱来。还是要允许城市居民承接这种“转让”。所以不仅是要允许“新市民”在城市购房，而且应当允许“原市民”到农村去购买宅基地与农房，农村比城里更加适合养生与养老。如果政府能主导这种土地流转，主动推动“宅地复垦”与“地票流转”，那就不仅有利于土地合理利用和城乡规划一体化，而且能帮助流转宅地的农民多得收益。这不是皆大欢喜的事吗？
所以说，“提高户籍人口城市化率”和“深化住房制度改革”，是化解三四线城市房地产库存的金钥匙。
房地产存在的问题及建议篇5
【关键词】房地产；工程管理；问题；对策
房地产工程管理直接影响房地产工程建设的效果，而针对目前房地产工程建设的实际情况提出有效的管理对策对我国建筑行业的管理研究十分有利。本文整理了当前房地产工程管理存在的问题，并提出了相应的解决对策，为提升房地产工程管理的实效性提供了宝贵的建议。
1.当前房地产工程管理存在的问题
从房地产工程管理的流程上看，从工程前期准备到入住，工程主要包括以下工作：工程前期准备；工程计划管理；工程技术管理；工程质量管理；工程成本管理；工程监理管理；工程移交；保修期服务等内容。而从这些流程内容的管理情况来看，工程计划属于管理的准备关键；工程质量管理是工程信誉的管理重点；工程监管则是整体工作情况的把握重点。因此，下面就针对这三方面容易存在的问题进行详细分析。
1.1计划管理存在的问题
目前房地产工程管理的计划管理环节需要工程部门能够对工程的情况进行市场研究，然后再编写可行性报告，最后以最快的速度完成决策。但是，目前的房地产工程却使得计划决策的时间越来越长，严重影响了房地产工程的施工和定位。这样情况产生的原因，主要是因为前期对市场研究不充分，决策缓慢，由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，影响决策。而在这样的长期计划环境下，计划管理工作缺乏全面的预算处理，加上很多房地产工程都属于较大型的工程，如果工程现划不妥，那将使成本超过预算，浪费巨额资金，调度不当将导致不必要的延误，而且管理不善将使企业破产。
1.2质量管理存在的问题
房地产工程的质量控制有利于彰显企业的市场信誉，获得更多的工程建设机会。但是目前工程质量管理存在的问题也比较严重，例如：工作职责、重点不明确。按原交接，土建工程师主要管理设计变更收发，现场文明施工，而非土建施工管理；水电工程师主要管理临时施工水电，而非水电安装管理。另外，质量管理缺乏现场管理控制环节，使得施工过程中的质量管理控制缺乏现场监督，而且也不能完全按照施工计划去完成。
1.3监理管理存在的问题
房地产工程监理工作存在的问题主要表现在监理工作对施工过程的管理不够全面，监理部门只是重视在施工前的准备和竣工情况进行监理，而对于施工过程中的各个环节都没有详细的监理建议和内容。另外，施工单位往往不重视监理建议，监理工程师下发了停工令，施工单位对监理工程师指令置若罔闻、拒不执行。而造成这样现状的原因就是企业的监理工作不够重视，施工企业应该明确监理管理和执行管理建议的重要性，严格按照《工程监理合同（范本）》、《建筑法》以及相关法规的界定进行管理工作。
2.房地产工程管理实效作用的彰显措施
2.1加强计划管理
房地产工程计划管理首先应该加强事前控制，例如：评估建设单位的资信情况施工企业应深入调查建设单位的资信情况，掌握其信誉度和资金筹集渠道、资金到位情况，争取做到信誉低的工程不揽，防止工程一开始就形成工程拖欠款。其次，要加强计划管理控制，尤其对于大型的房地产工程而言应该在计划管理过程中强调对工程资源、成本、质量和预算进行仔细的监控。控制还指利用反馈信息循环修改项目计划，以及有能力资源调配到最需要的地方。另外，计划管理应该重视对工程计划的详细内容进行全面管理，包括：了解项目的位置、地形、地貌、地质条件，现有建筑物及附着物的情况。了解项目宗地内原有建筑物拆迁计划的制定，并注重与工程计划相配套。了解项目宗地的地质勘探工作，地形、地貌的测量工作。
2.2强化质量管理
房地产工程的质量管理首先从材料部门应该作好材料的管理，甲供材须根据工序及施工进度安排进料，尽量降低存储成本。在满足材料合格的前提下，应努力争取最低价，掌握建材市场价格变化规律，制定材料价格的管理措施。其次，要设立现场的质量监督管理组织，对房地产施工的现场质量情况作出明确的管理。还有，要实现负责制，对各项目的施工情况应该以签订负责人的方式为主，保证工程施工的每一个环节都能够安装合同书的质量要求来完成。而且这样的管理模式能够将工作落实到个人，保证房地产建设质量。
2.3完善监理管理
工程监理管理应该重视监理工作的作用，施工单位应该对监理结果严格地执行，不能因为影响预算而已牺牲工程质量为前提。首先，监理工作的重点要放在事前控制，这是监理职能的要求。关键部位、关键工序的隐蔽、施工，监理人员要实行旁站、巡视或平行检查，不能等到即成事实，待施工质检报验后，才“秋后算帐”。其次，由于设计方、施工方、监理方、材料供应方等，专业分工不同，但由于专业的相关性强，从各自专业的角度，常常能对对方的工作成果形成自己的评价意见。因此监理管理工作应该重视对各方面建议的收集，然后做出监理的最后建议。
综上所述，房地产工程建设管理工作十分关键，维护管理的实效作用必须要从计划管理、质量管理和监理管理三方面进行全面的控制。
参考文献：
房地产存在的问题及建议篇6
关键词：保障性住房；政策；廉租房；宏观调控
一、保障性住房的产生与问题
保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。我国是一个发展中国家，人口众多，正处在城镇化快速发展时期，加快保障性住房建设即是改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，也对相关产业具有很强的带动效应，为今后扩大消费创造了有利条件。因此，党和政府相当重视保障性住房建设，制定出台了多项政策，来保证保障性住房政策的落实。
但是，在实际执行落实政策过程中也产生了许多问题。
1．用于建设保障性住房的资金严重短缺
目前，我国用于保障性住房建设的资金主要来源于土地出让净收益和公积金增值 收益，财政资金所占比例非常少，因此，导致所建设的保障性住房量十分有限，跟需求相比，还有相当大的缺口。这方面，世界上许多其他国家投入的资金一般占到GDp的1%，我们国家则相差甚远。
2．保障范围存在问题
我国的保障性住房的分配人群一般仅限于城市户籍人口，这对于正进入城市化高速发展时期的我国，带来一个比较难以解决的问题，因为，在我国每年大约有1000万左右的农民工正涌入城市生活，尤其是一些较发达的城市，而在这些人中，很大一部分是农民工，他们多数住在工地、棚户区、以及地下室等恶劣的环境下，他们为城市的建设做出了巨大的贡献，但是，大部分地方政府并未把他们的住房问题纳入议事日程，农民工为城市作出了贡献，但却没得到城市应有的庇护，这很让人伤心。
3．行政能力不足
由建设部的一项调查显示，目前，在我国从事保障性住房工作的工作人员仅在3000人左右，这使得政策法规在执行过程中，遇到了很大的阻碍，另外，也有一些地方政府对保障性住房工作的重视性不够，没有独立的运营与管理机构，使得政策的落实更加困难。
4．信息不够全面、准确
我们知道，保障性住房主要针对城市中的中低收入家庭，而对一些家庭的收入等新信息的采集，则需要较完善的信息采集与管理系统，并且采集的信息是否完善与正确，也给日后的进一步工作产生较大影响，这是一项费时费力的工作，它也要求工作人员及广大人民群众必须遵守相关法规，实事求是，这样才能保证保障性住房的建设与分配工作公平、公正、公开。
5．保障性住房的管理与运作模式存在问题
大部分地方政府，仍以售房为主，当然地方政府会对购房者进行补贴，一般房屋产权归购房者或购房者和地方政府共同所有，当发生再交易时，则实行内循环机制，对保障群体实行严格准入限制，从而保障这项制度能够有序进行。但是，在执行过程中，还是存在诸多问题，它的管理费用较高，并且一些开发商违规操作，在某些情况下，主管部门失职，未能正确监督分配过程等现象，使得这项政策在社会上引起广泛争议，因此，给它的实施带来了较大的社会压力。
通过以上分析论述可以看出，目前我国在保障性住房制度及管理等诸多方面，仍存在许多问题，妥善合理的解决这些问题，对于全社会的民生建设以及构建社会主义和谐社会，将产生深远影响。
二、实行保障性住房制度的相关对策
社会保障性住房政策是一项系统工程，它需要国家相关部门、地方政府以及普通群众的共同努力。
1．制定《住房保障法》，并完善相关法律法规。
作为一项重要的社会政策，住房保障制度需要有效的法律支持。我国目前还没有专门的住房保障政策法规，应尽快出台相关法规。建议优先考虑出台《住房保障条例》，对保障对象、保障标准、保障水平、资金来源、管理机构以及违法惩处等方面加以规范，初步实现住房保障的有法可依。待时机进一步成熟后，建议国家开展《住房保障法》的立法工作，从住房保障理念、主体责任等方面进行明确规定。从长远来看《住房保障法》的出台不仅是住房保障的客观要求，也是住房市场持续、稳定、健康发展的要求。
2．廉租房建设
可以借鉴国内相关城市的廉租房建设制度，在一定范围内改善现有廉租房政策，这将在一定程度上解决低收入家庭的住房问题。在廉租房制度执行过程中，必须有严格的准入制度，要综合地方经济状况，居民收入水平，明确可以承租廉租房居民的收入上限。但是，不能盲目扩大廉租房的面积，要结合实际，确定地方廉租房的比例。并且，在条件允许的情况下，尽量避免廉租房过多集中，这样更有利于低收入群众融入社会，走向致富道路。还有就是对承租者的思想教育也很重要，不要让他们产生依赖思想，在执行过程中，有关部门应该加强对低收入家庭的关怀照顾，比如在赡养老人、子女教育以及他们的工作问题等方面，应该尽力帮助解决。，另外，当低收入家庭已经有能力自己解决住房问题时，应该收回廉租房，让其他满足廉租条件的低收入家庭继续承租。当然，以上谈到的只是一些方面，在执行过程中，还会遇到许多问题，这就需要地方政府针对实际情况妥善解决。
3．鼓励政策以及政府调控
目前，保障性住房政策的出台已经改变了房地产产业现有的格局，对房地产产业的发展产生了一定影响。因此，国家应针对这种情况制定出合理的解决方案，以促进房地产产业平稳发展。这里的鼓励政策是指国家及地方政府应积极鼓励引导房地产开发商投身保障性住房建设，这将十分有利于吸收民间资本参加国家建设，有利于经济发展。其中，可以鼓励开发商在商品房开发时，引入保障性住房建设。通过以上一些措施的实行，相信商品房市场和保障性住房市场都能够合理发展，从而构建起全社会合理的居民住房体系。
总之，如今的中国已进入城市化的高速发展时期，解决中低收入居民的住房问题，已成为是否能够构建一个长治久安的和谐社会的必须解决的问题，保障性住房政策的引入，在一定程度上，能够较好的解决这个问题，但是，它也存在一些弊端，并且随着社会的发展，国家经济和人民生活水平的提高，将出现更多的问题，这就需要国家及地方政府能够及时合理的采取有效地宏观调控解决这些问题，另外，广大的学者专家及人民群众也应该参与进来，为保障性住房制度贡献一份力量，真正实现胡锦涛总书记在十七大报告中提出的“住有所居”。
参考文献:
房地产存在的问题及建议篇7
关键词：房地产；抵押；质权
1 绪论
1.1现实背景和理论背景
随着社会经济的发展和科学技术的进步，人们对于住房的需求日益增加。但是由于购房者相对于开发商而言是弱势的一方，房地产抵押是抵押人向债权人进行担保的一种方式，这里的债权人包括了银行、施工队等，关于商品房的抵押问题目前在我国的法律中已经有了明确的规定。但是在实际的房地产抵押会出现很多问题，会损害购房人的利益，首先一旦商品房被抵押，购房者在办理房产证的时候就会出现问题。另外，一旦商品房无法交付，出现烂尾，房屋拍卖，购房者能否优先受偿以弥补损失也是很大的问题。
本文主要是通过对于《合同法》、《破产法》及《消费者保护法》中涉及到的法理学问题进行探究。购房者相对于其他的民事主体而言属于弱势群体，购房者利益受损其背后可能是一个家庭的损失，房产抵押问题处理不好会带来严重的社会隐患，势必会扰乱房地产市场的秩序，进而影响经济的平稳运行。
1.2 研究方法
本文的研究方法主要采用的是实证分析与案例分析相结合的方式以探究在商品房买卖过程中出现的法律问题。文章的前半部分采用了文献综述的形式。后半部分研究方法包括了对比分析，归纳分析对于购房问题的解决进行总结。
1.3 研究目标
本文的研究目标是通过完善立法保护购房者的利益，提高立法层级，对于购房者的利益以基本法的层面去保障，解决法条之间的冲突，提升法律的可操作性，购房者的生存权能够得到应有的保障。
1.4 研究目的
本研究首先对于房地产交易过程中经常出现的问题进行整理，对于国内外学者对于本问题的研究现状进行研究，尤其是在预告登记制度的研究上主要对大陆法系国家的先进经验进行梳理，为我国该制度的立法构建提供依据，以保证房产抵押制度的体系的完整性。另外对于目前《消费者权益保护法》等在购房者利益保护问题上的缺位进行研究，以期弥补现有法律的缺陷。
1.5 研究意义
本题目的研究意义首先在理论上对于房地产的抵押问题进行梳理，以期为今后学界对于该问题的研究做出指引，不仅在于保护购房者的合法权益，也在于通过立法整治房地产买卖过程中的乱象，因为房产市场的发展不仅涉及到开发商、债权人，还涉及到贷款银行在内多方利益。对于抵押行为进行规范，可以说是大势所趋。商品房抵押问题不仅是法学界本身的问题，其对于房地产市场的稳定发展，经济社会的平稳运行都有着重要的意义。
2商品房抵押现状及购房者利益保护问题分析
2.1商品房抵押现状
目前商品房在建过程中由于资金有限，为了取得足够的资金不得已要向银行等金融机构贷款，而此时房屋作为不动产就会成为押品。另外还有开发商在施工的过程中需要雇佣施工队施工。那么就存在工程队也需要抵押物的问题，那么这样一来在建的工程也就是房屋也就成了抵押对象，所以现在纵观各大楼盘，我们看到近五分之一的楼盘均存在抵押问题，但是如果不到房产部门去查询的话一般来讲开发商是不会主动说明的，但是后续就会存在很大的隐患，购房者的权利会因此受到损害。另外一点，很多开发商是无照经营就是在没有获得房屋销售许可的情况下就开始买卖房屋，这个时候，甚至无法与购房者签订备案合同，仅仅是一纸协议，这时候开发商销售的是期房，那么这样一来对于购房者的风险就会更大，这些购房者接受了目前不能签订合同的事实，更不会去主动查询该商品房的抵押情况，开发商往往以低价为诱饵引诱消费者购房，购房者很有可能在没有意识的情况下就买到存在抵押的房屋。而存在抵押的房屋实际上是存在很大的隐患的，下文中我们就着重分析房地产抵押存在的问题。
2.2购房者利益保护中存在的主要问题及影响
2.2.1存在引故意隐瞒和欺诈导致的无法优先受偿的问题
房地产抵押过程中，一般会牵扯到很多人的利益，其中的关系比较复杂，法律关系主体相互之间会有利益牵扯。除了有房地产的抵押人、抵押权人，一般还会有债权人，有时还会有多名债权人。有的抵押人为了周转资金，还会在一套房产上进行多次抵押，产生了抵押权优先问题。在房地产买卖过程中，房地产物权所有人应该把房产抵押情况如实的反馈给买受人，在诚实守信的原则下完成商品房的买卖交易，实现物权转让。而且商品房所有人在进行房屋交易时，应及时的把有关情况向抵押权人沟通，如果没有及时的解除抵押权，商品房在转让过程中会因为抵押权的存在而无法办理过户手续。如果商品房买卖双方都坚持诚实守信原则，则在交易过程中一般会比较顺利，不会产生相关的法律问题，但是如果如果存在故意隐瞒或者欺诈是情况，则往往会产生非常复杂的法律关系，一些买受方或者抵押权人也会因此造成很大的财产损失。所以如果购房者购买的房屋上存在权属争议的情况下其办理房产证就会出现问题。如果开发商难以为继，法院势必会拍卖房产，以所得价款优先受偿。但是是否能够得到优先受偿还取决于诸多因素，这就是我们需要去探讨的。房地产如果拍卖实际上债权人有三方，一方是债权人、一方购房人、另一方是银行，如果该房屋拍卖所得价款优先清偿了在先的债权人，那么对于在后的债权人很有可能无法得到清偿。另外房屋的抵押分为抵押给银行或者抵押给其他人两种。抵押给银行之前银行会预先审查好该房屋所有权人的资质。拍卖所得价款会优先给购房人。但是如果抵押给其他债权人，这两个债权人之间的关系就是同等的。这其中优先清偿的主体就不确定了。购房者很有可能因此利益受到损害，所以说保证购房人的优先受偿权是必要的。
2.2.2抵押登记还存在不统一的问题
关于抵押登记，我国关于抵押登记的规定并不完善，对于房地产的抵押登记只是在民事立法上有所规定，并没有上升到行政立法的高度。这就会导致商品房的抵押状况出现漏洞，有一些该登记的事项没有进行登记。长期以来我国房地产登记形成了房屋和土地分别登记的状况,形成了登记机关、登记程序、登记权属证书都不统一的格局。而且在流程上进行抵押登记需要的时间长,行政审批效率低。时间的拖延对于开发商和购房者都带来了一定的变化因素和因此造成的法律风险。
2.2.3存在拖欠工程款导致的法律风险
购房者出于自身居住的需要购买房屋，其一定不希望所购买房屋在权属问题上存在争议，一旦己方的房屋被抵押，有可能出现购房者的利益得不到实现的问题，但是如果其买到的房屋正是已经抵押出去的，就有权益被侵犯的风险。其中，拖欠建设工程款的房产抵押带来旳法律风险比较严重。如果开发商资金链断裂，无法按时交付房屋，那么法院会通过拍卖的方式将房产拍卖所得价款偿付债权人，这个时候购房人未必能够获得优先受偿。《合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”那么如果优先清偿了拖欠的工程价款，有可能导致剩余的拍卖款不足以清偿购房人。这样一来我们发现一旦开发商的房屋拍卖。最先得到受偿的是工程承包方，而且这是一项法定的权利。
3 购房者利益保护问题产生的原因分析
3.1 法律意识淡薄，对房产抵押不了解
对房地产抵押登记制度还不够重视。我们如果以商品房对外提供担保就要对房屋进行相应的抵押登记，因为对于不动产我国实行的是登记生效主义，也就是说登记是抵押权生效的必经程序，所以我们在购房的时候一定要到房产局去查询该房屋是否已经抵押出去以及权属是否有争议，因为未经登记不得对抗善意第三人。但是实际的生活中经常会出现购房者在购买房屋的时候没有注意该房产是否被抵押出去，进而到最后出现这样或那样的问题。有的对房地产抵押的限制还不清楚。我国对房地产抵押有很多的规范和限制，他们很好的保护了抵押双方的切身利益，维护了房地产抵押市场的秩序。《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》是其中最重要的两部法律法规，在房地产抵押过程中，都要严格遵循上述两部法律法规的规定。房地产抵押不是随心所欲的进行，要严格的受它们的限制和约束。比如对于划拨的土地就有特殊的额规定，由于划拨的土地不能够任意的在市场进行交易，所以在划拨土地上建立的房产也是不能够抵押的，其他的还有自留地、宅基地等土地性质的使用权，也不能任意进行抵押。但是这些土地的依法承包者，具有使用权的除外等。我们在本文中所探讨的是对商品房进行抵押，对商品房抵押的限制目前来看是比较少的，所以在实践当中易于操作。正是因为商品房抵押是常见的，所以相伴而生的也是一系列的问题。
3.2《优先受偿权批复》位阶还比较低，购房者优先权不明确
欧美国家的建设工程合同解除法律制度，经过了一百多年的发展完善，才形成了一套管理领域、管理功能覆盖面广、制度约束力明显的法规制度体系。我国对于房产问题的立法目前来看是有欠缺的。在很多问题上上位法与下位法存在冲突，以至于法院在处理房地产相关问题上很难有相应的法律去对应。司法实践中存在很多的问题。虽然国家有关部门和地方政府先后颁布了一系列法规文件用以指导规范商品房抵押，积极保护购房者利益，但覆盖面不全、操作性待完善等问题仍然没有得以很好地解决，很多配套制度还没有及时跟上，参照性制度偏多，可操作性不强。如对因情势变更引起的合同解除法律规定还不够明晰，对购房者的任意解除权还存在争议。
可见，商品房抵押作为物权法和债权法的重要组成部分，原则性规定已经做出，但实际操作过程中由于具体的操作性法律规范的缺失，在坚持维护公平正义的过程中，进一步健全完善相关法律规定成为购房者利益保护得不面对和解决的现实问题。如，关于优先受偿权的规定，因为建设工程价款优先权是法定的，所以在司法实践中的很大程度上都是建设工程价款优先受偿。但是购房人的利益需要保障，所以，但是为了解决这一问题，为解决房地产企业破产程序中购房者权利与建设工程价款优先权之间的冲突，05年对于《批复》的答复中给了一定条件的购房者以优先受偿权。但建设工程价款优先权是由法律直接规定的，而购房者优先权的依据仅有《优先受偿权批复》这一司法解释，我国目前城市化进程已经接近60%，城市中商品房抵押和购房者比比皆是，司法解释对于购房者的利益保护力度远远不够。这一立法层级显然是不高的。在司法实践中很少有法官引用此批复去判案。所以，一旦房产开发商的资金链断裂，势必有权人申请该企业破产，如果走企业破产程序就涉及到了债权人的优先受偿权的问题，《合同法》规定物权优先于债权受偿，从权利性质的角度来看，购房者所享有的权利实际上属于债权的一种，而物权是要优于债权的，所以说在银行和购房人之中，银行的担保物权优先于购房者的债权，那么购房人的利益很难在此种关系中得到保障。
既然要在破产程序中赋予购房者权利超越其他法定优先权的地位，就应当通过法律进行明确规定。另外，如果此时债权人是银行，购房者就处于相对弱势的地位，在两个债权之间如何平衡和取舍，一定会给法官造成困扰。在没有明确法律依据的情况下，就使购房者债权超越普通债权显然是依据不足的，其从法理角度对于普通债权尚无优先效力，更何况法定的建设工程权以及物权，这时候购房者的利益未必能够得到应有的保障。那么我们就会发现对于批复的答复与现行的民法相悖。
3.3缺乏明确的预告登记制度
《物权法》赋予了抵押权预告登记权利人绝对限制他人处分该不动产的保全效力，但是在实际的实践中并没有得到较好的利用。这些问题产生的根源在于我国的预告登记制度不完善，比如开发商在销售房屋之前未取得销售许可，而此时消费者购买房屋是无法进行预告登记的，这时候如果出现一房多卖或者是开发商的房屋被抵押出去的情形，购房者是无能为力的，因为其并没有经过法定的公示程序，司法实践中由于购房者的法律意识淡薄，其买到房屋后，即使是期房也只是等待房屋交付，而没有意识到需要通过法律的途径去维护权利，防范风险。一旦这个阶段，开放商将商品房抵押出去，如果事先有了预告登记，开发商就无法与债权人进行登记，这实际上是对购房者本身的保障。但是如果没有进行登记，那么债权人作为善意的第三人理所当然享有抵押权。那么后续一旦出现问题购房者就失去了保护自己权利的武器。
3.4《消费者权益保护法》还不完善，购房者主体范围规定不明
另外，我们发现上述问题的根源就在于我们国家没有从基本法的层面明确保障购房者的权益。我们发现对于购房者权益的保护只是散见于司法解释中，没有上升到基本法的高度。实际上，购房者是属于消费者范畴的，但是由于房屋是一种特殊性的商品，所以他区别于普通商品，目前在消费者权益保护法中没有针对购房者的特殊规定，但实际上商品房上存在抵押就是商品瑕疵的体现。所以我们在今后要对《消法》进行完善。
从《优先受偿权批复》中对享有优先权购房者的规定来看，关于“支付全部购房款”这一条件是不存在争议的，但“支付大部分购房款”中的“大部分”该如何界定仍需其他相关法律规定予以补充明确；而且对于购房者实际上也没有进行区分。因为自然人购房和法人购房其本质是不同的。自然人抵御风险的能力要弱于法人。有很多家庭是用全家一辈子的积蓄去购买房屋。我们宪法中强调对人权的保障，其中最为重要的就是其中的生存权。所以如果是自然人购房，即使有贷款，仍然应当确保其优先受偿权。同时，满足什么样的条件才能成为享有优先权的购房者尚无明确的规定，该款规定明显是没有确数的。没有规定一个合理的数值。这样一来司法实践会产生困难。另外关于购房者范围的规定仅仅存在于司法解释当中，而且该司法解释还是与基本法有冲突的，所以这些都是我们的《破产法》和《公司法》以及《合同法》需要完善的事项。
4完善购房者利益保护的对策思考
4.1重视房产抵押和购房者利益保护相关的法治宣传
恩格斯提出：“宣传上的正确策略并不在于经常从对方把个别人物和成批的成员争取过来，而在于影响还没有卷入运动的广大群众。”恩格斯的这句话给学生的启发是：房产抵押与购房者利益保护法律纠纷解决如果只是停留在争议双方当事人范围内，还是缺少广泛的影响力。只有运用文化的思维和方式，使得购房者利益保护的法律法规在社会上产生共鸣，才会产生定纷止争的良好效果和影响力。一方面是将购房者利益保护的相关法律融入社会主义法治文化中。对其功能与作用发挥进行积极反思。立足于观念文化的不断创新。借助法治文化的宣传网络和平台，逐步做好购房者利益保护相关法律的推介，增强传播效果和影响力。
另一方面善于从“身边人”做起。合同解除当事人双方的真实表现，可以源源不断地为购房者利益保护相关法律传播提供生动的内容和广泛的影响力。法院审判机关与法官所进行的购房者利益保护纠纷化解活动，都会产生积极的法治文化传播效果，应不断加强制度建设，规范工作人员行为，有目的、有作为地进行房产抵押与购房者利益保护纠纷化解的法治传播。承包方、发包方等参加购房者利益保护纠纷活动的过程，也是接受相关法治教育的过程，并且会把自己所接受的内容扩散至更大的空间。应重视参与购房者利益保护纠纷的每一位当事人，妥善解决好他们关心的问题，绝不可忽视其所具有的法治传播力量。
4.2强化对预售品商品房情况的主动告知义务
由于预售的商品房尚处在建状态，购房者只能凭开发商的广告宣传来了解商品房的大致情况。如果是购买之后抵押出去在所不问，如果是购房之前房屋上就存在抵押的情况，无论是抵押给银行亦或是抵押给工程队，均是应当告知购房者的事项。现在很多售楼员为了卖房子故意隐瞒抵押事实，后续因为房屋被抵押出去，会给购房者带来一系列的隐患。另外，如果在建商品房存在产权上的瑕疵，如已经设立抵押，开发商也必须如实告知，如果隐瞒不告，或者告知实，应承担欺诈或者违约责任。另外，我们的相关房产登记部门也应做好抵押登记，公开抵押信息。政府部门对于售楼过程中对购房者有所隐瞒的开发商予以相应的行政处罚。另外从消费者权益保护的角度，开发商及其相关的销售人员也应当确立起如实告知的义务。
此外，地方政府的住建、规划等部门对建设工程合同履行的管理中，一般都有很多的行政资料和证据，对一些法律不好规范的死角，地方政府部门的行政管理往往能够起到很好的作用。因此法院要加强和地方政府的法律合作，法院应通过加强与地方政府工程建设管理部门的交流与协作，充分发挥政府有关部门协调、调解功能以及地方专业领域优势，实现法院法律诉讼解决机制与地方协商调解机制的有效衔接，从整体上推进法院审判机构和地方政府合作部门联动，形成工作合力，共同推进建设工程合同解除矛盾化解，促进社会和谐。建立联席会议制度。法院应与地方有关机关定期召开联系会议，加强沟通，探讨完善建设工程合同解除处理相关配套工作机制，解决合作中的难点问题，提高联合效率；建立支持调解制度。法院和政府双方应在保障合同当事人各方权益的前提下，联合出台鼓励政府部门、仲裁机构、法院支持调解的方法措施，加强地方政府调解与仲裁、诉讼程序的衔接，加强双方证据的保护审查，避免重复调解，节约法律资源。
4.3 优化购房者优先受偿权的顺位
所以作者认为，如果在房屋出售之前就已经存在抵押的，那么购房者买到房屋后应学会如何理性的去应对，若房地产企业在已经设立了建设工程抵押权后又将房屋出售的，如果房地产企业告知抵押权人出售行为，并得到其同意的，根据《物权法》第一百九十一条的规定，房地产企业应当将购房款用于清偿抵押权人或者提存。如果将取得的购房款用于清偿抵押权，则抵押权消灭，与购房者权利之间便无冲突产生。但是，实践中这种情况下出售房屋需要征得抵押权人同意，如果抵押权人不同意，那么出售行为无效，若出售行为未获得抵押权人的同意，而购房者属于善意第三人时，虽然处分行为无效，但购房者可以要求返还购房款并支付利息。因为两者之间的协议是有效的。我们国家对于物权行为和债权行为采用的是区分原则。其中符合购房者优先权成立条件的购房者可以就该购房款优先清偿；不符合优先权条件的以及购房者主张的利息债权都只能作为普通债权清偿。所以说债权能否得到清偿还要看购房者是否为善意第三人。我们应当看到《批复》的内容与民法本质上是相悖的。从立法的角度上看，目前解决这一冲突比较简洁的方法就是对该批复进行修正，区别对待善意购房人和恶意购房人以寻求和《合同法》相一致。但是实际上最行之有效的方案还是加快立法进程，从基本法的层面去完善立法以维护购房者的利益。
4.4健全完善购房者利益保护的相关法律规定和司法解释
我国合同法自施行以来，购房者利益保护法制领域建设取得了长足的进步，但由于起步晚，一些领域还存在不完善和“空白”的问题。立法上的滞后不仅会造成管理主体和监管规则缺失，而且容易导致购房者利益保护的无序低效，这与进一步保护人民财产安全，不断规范工程建设和管理目标背道而驰。应根据购房者利益保护法律活动发展变化的规律，研究借鉴国内外先进经验，健全完善购房者利益保护相关法律法规办法，充分保障好当事人双方的合法权益。
为了有效节省法律资源，充分发挥各方力量及时有效的解决购房者利益保护纠纷，要加强购房者利益保护的调解工作。从性质上说，购房者利益保护调解协议是双方当事人意思自由表示的结果，具有合同效力。但是调解的过程蕴含着各种情理性因素，调解人员的反复劝说、引导甚至在某些问题上晓以利害，这与民事合同的权利义务的设定过程完全不同。因此，不能简单地把购房者利益保护协议当做普通合同来处理，要逐步规范引导。此外，还要对购房者的任意解除权作出全面细致的法律规定，尽快出台司法解释，避免双方当事人因为对法律的理解不同各执一词，也免除了法官在审理具体建设工程合同解除案件时法律适用中的难题。
房地产存在的问题及建议篇8
《福建省人民政府机关事务管理局关于加强省直单位办公用房建设与管理的意见》在征求省委省人大常委会、省政协、省纪委办公厅和省政府有关主管部门的意见基础上，已经第10次省长办公会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
福建省人民政府机关事务管理局关于加强省直单位办公用房建设与管理的意见加强机关行政事业单位办公用房建设与管理是机关后勤保障的重要任务之一，对于在社会主义市场经济条件下提高机关效能，有效配置和合理使用有限资源，防止国有资产流失都具有重要意义。针对省直单位办公用房建设与管理中存在的问题，为切实加强省直单位办公用房建设与管理，促进机关行政管理法制化建设，按照省政府《关于研究省直单位办公用房有关问题的会议纪要》（专题会议纪要〔2001〕12号）精神，特提出如下工作意见。
一、工作思路从规范化、科学化、法制化的要求出发，从理顺关系、归口管理、协调整合、规范运作入手，用好新增有限财力，盘活现有存量资源，统筹安排，合理分配，逐步解决现有办公用房“苦乐不均”问题，改善省直单位办公条件，并妥善处理“半拉子”工程等基建遗留问题。
二、基本原则省直单位（指省级党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关、民主党派、人民团体以及由省财政供给和补助的事业单位，下同）办公用房以及业务用房和培训中心等用房的建设与管理，应坚持艰苦奋斗、厉行节约、量力而行、统筹兼顾的方针，并实行“六统一、六结合”的原则。
“六统一”是：统一受理需求、统一规划立项、统一拼盘资金、统一组织建设、统一调整分配、统一管理资产。
“六结合”是：新建办公用房与改造旧楼、盘活地产、异地置换相结合；统一建设办公用房与少数特殊用途用房自行组织设计施工并纳入统一管理监督相结合；统一组织建设与推行工程建设招投标、政府采购制度相结合；合理安排省级预算内基建资金、省级财政资金与争取国家有关部门资金补助相结合；党政部门办公用房建设与下属事业单位、有关公司相关用房一并统筹、分担资金、明晰产权、合理分配相结合；严格执行批准立项的建设地点、功能、规模、投资概算与合理解决资金缺口、重新核定使用面积、统一调配新旧房产、统筹安排使用单位相结合。
办公用房建设与管理所依据的标准是经省计委转发的国家计委《关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》（计投资〔2000〕2250号）。对机关的计算机用房，机要机关、档案机关、专业技术监督机关及科研事业单位的专业用房，某些法定兼职人员办公用房，少数机关对外窗口的办证场所等应区别对待，根据实际需要合理核定。
三、当前工作步骤
（一）调查摸底。从现在起至7月31日止，由省机关事务管理局牵头，会同省计委、财政厅、国土资源厅对省直单位办公用房的现状及房屋所有权、土地使用权情况进行一次全面调查摸底。通过调查，摸清省直单位办公用房实际情况，并建立完整的管理档案，为合理安排、调整办公用房提供依据。调查摸底工作分两个阶段进行：5月底前完成对省直机关行政办公用房的调查摸底工作；7月底前完成对省直事业单位办公用房的调查摸底工作。
（二）明晰产权。省机关事务管理局负责对省级公产的管理和处分。结合贯彻财政部《关于开展地方预算单位清产核资工作有关问题的通知》（财清〔2001〕2号）精神，着手将省直单位现有办公用房以及凡属省级公产的房屋所有权、土地使用权，除省政府文件或省国有资产管理委员会文件另有规定的，原则上统一变更为省机关事务管理局产权。在建及今后新建、购置的办公用房的房屋所有权、土地使用权均以省机关事务管理局的名义统一申请登记。具体办法由省机关事务管理局商省财政厅、计委另行制订。
（三）统一调配。9月底前，由省机关事务管理局负责，根据《省计委转发国家计委关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》（闽计基〔2000〕35号）的有关规定，按照省直各单位编制定员，对省直各单位办公用房所需面积进行重新核定，并提出调配方案。
1.凡是新建了办公用房且已达标的单位，必须限期清退旧办公用房，统一收归省机关事务管理局管理。
2.现有办公用房严重超面积的单位，原则上要腾出适当面积用以调剂。
3.企业、非财政供给和补助的事业单位挤占行政办公用房的，必须退出现占用房，因特殊情况无法清退的须报省机关事务管理局审批并按规定收取租金。
4.现有办公条件差、尚未达到标准面积单位，由省机关事务管理局从盘活现有办公用房存量中统筹调剂解决。
5.暂时无办公用房或办公用房十分拥挤而不能正常工作，目前又无法调剂的可以临时租用或借用过渡房，由省机关事务管理局负责租房面积和价格的审核；涉及部门预算安排的，经省机关事务管理局与省财政厅会商后，从省直单位购建办公用房资金和财政资金中统筹安排租金。
（五）盘活房产。为充分挖掘现有办公用房潜力，有效利用房产资源，当前要逐项研究并统筹解决省直单位在建办公用房因资金缺口而未能竣工的“半拉子”工程问题和虽已竣工但拖欠部分工程款问题。由省机关事务管理局负责，会同省财政厅、计委等部门，逐项核定面积、审核造价和资金缺口，提出补充资金和整合挖潜并举的具体解决方案，报省政府批准后有计划地实施，以达到既解决这些项目因缺乏资金而无法投入使用的问题，又调剂改善部分单位办公用房的目的。
四、今后运作机制
（一）工作机制为加强对省直单位办公用房建设与管理的组织领导，建立“省直单位办公用房工作联席会议”（以下简称“联席会议”）制度。联席会议一般每两月召开一次，由省政府主管机关事务工作的副秘书长主持，省计委、省财政厅和省机关事务管理局有关领导参加，必要时邀请其它相关单位人员参加。联席会议主要任务是研究涉及省直单位办公用房的具体政策措施、购建项目、资金拼盘、大幅调整等重要工作方案。重大事项提请省政府研究决定，必要时报送省委。经决定后，由省机关事务管理局按照省级政府投资建设管理暂行规定办理。联席会议的议题由省机关事务管理局提出。提请省政府研究决定的议题由联席会议确定。
省直单位办公用房建设与管理的具体工作，由省机关事务管理局依据有关规定具体组织实施。
（二）监督机制为加强对办公用房建设与管理工作的监督，保证建设资金的正确使用和房产资源的合理分配，应建立并坚持建设资金监管制度、情况通报制度、建设项目招投标制度、政府采购制度和管理约束机制。
建设资金监管制度：由省机关事务管理局设立专户，专款专用，省计委、财政厅对建设项目投资规模和资金使用进行审核监督。
情况通报制度：由省机关事务管理局定期将办公用房建设中的重要事项向联席会议或联席会议各成员单位通报。
省直单位办公用房建设项目必须按照国家建设工程项目有关规定实行招投标，有关设备购置应执行政府采购制度。
管理约束机制：联席会议各成员单位要认真履行职能，密切配合，互相监督，做到办事公开、公平、公正。省直各单位要自觉遵守办公用房建设与管理的有关规定。对于违反有关规定，又拒不纠正的，相关部门经批准可给予相应处罚。
省直单位办公用房建设与管理工作应自觉接受纪检监察工作监督和审计监督。
（三）运作程序今后省直单位办公用房的建设和分配工作应按以下程序办理。
1.申请受理。省直单位凡申请建设、购置、分配或租用办公用房均应提出详尽的申请报告，主送省机关事务管理局，涉及资金安排的应同时抄送省计委、省财政厅。
2.提出处理意见。省机关事务管理局接到省直单位的申请报告后，应在调查核实的基础上，根据办公用房建设、使用的有关规定和当时的具体情况，统筹考虑，充分协商，及时提出处理意见。必要时，应预先向省计委、省财政厅等有关部门通报并征询意见。
3.审议审批。重要事项的处理意见须提交联席会议审议决定，重大工作方案应在联席会议审议后报送省政府研究决定；一般事项的处理由各职能部门按职能权限审批办理。
4.建设方案批准后，由各部门按职能办理立项审批、资金筹措、规划设计等有关事项。
5.成立工程项目管理组织。除特殊用途办公用房（如机要保密工程等）经报告“联席会议转报省政府同意后由使用单位自行负责组织建设外，一般用途办公用房建设均由省机关事务管理局牵头，使用单位共同参加，组成工程管理机构，负责工程的组织实施。对于多渠道筹资项目，由使用单位从非省财政、计委渠道筹措相当份额资金的，经联席会议同意，可以委托使用单位为主组成工程管理机构，省机关事务管理局参与管理。其设计、概算应严格按批准文件执行，不得擅自变动。
6.基建项目按有关规定组织招投标。
7.办理产权。项目竣工后，均以省机关事务管理局名义申请办理产权登记。
8.调整分配。由省机关事务管理局根据建设方案、办公房使用标准和进驻单位的具体情况，通盘考虑，统一分配。
今后，任何省直单位不得擅自将土地、房产与其他单位（含外商）合资合作建设办公用房。
五、资金筹集和管理
（一）省直单位办公用房购建资金主要筹集渠道：
1.省计委每年在省级预算内基建资金安排的省直办公用房建设项目资金。
2.省财政厅每年在预算中安排的省直办公用房基建资金。
3.盘活现有房地产存量的收益。
4.其他资金：包括国家有关部门补助资金、单位自筹其它资金及捐赠资金等等。
（二）省直单位办公用房购建资金管理：
1.一般办公用房购建资金，由省机关事务管理局设立专户，统一拼盘，集中建设，专款专用。特殊情况的建设资金管理问题由联席会议专项规定。
2.特殊用途办公用房建设资金经省政府批准，可由用房单位自行管理，专款专用。
3.省财政厅按有关规定实施基建财务管理监督。省机关事务管理局或有关建设单位应定期向省财政厅报告资金使用情况。
房地产存在的问题及建议篇9
关键词：it基础设施；机房；网络系统
一、引言
金融信息化建设是金融现代化建设的重要组成部分，为充分发挥科技在履行央行职能中的支持和保障作用，力保网络及信息系统的安全平稳运行，扎实推进金融服务现代化，全面提升央行金融服务水平，规范it基础设施建设，基层央行不断加强对机房和网络系统的建设力度。但是，面对日益严峻的信息安全新形势，一些it基础设施仍然存在风险隐患。本文结合人民银行忻州市中心支行多年科技工作实践，对如何进一步加强基层央行it基础设施建设提出相关改进建议。
二、忻州辖区机房存在的问题
山西省人民银行系统于2007年完成机房和网络系统改造建设，当时是按照《中国人民银行计算机机房规范化工作指引》（银办发[2006]9号）要求建设施工，文件第二条第三项规定县级支行机房建设参照C类防护技术标准执行。2015年，人民银行总行制定了《中国人民银行县市级支行机房建设技术规范》（银办发[2015]163号），按照规范要求，现基层机房存在很多不符合规范要求的地方。一是机房没有配备双回路供电，仅靠主、备UpS系统供核心设备持续供电4小时，虽配有发电机，但仅在工作时间供电。如果在非工作时间，发电机停止供电，UpS耗尽后网络设备将全部宕机并产生网络报警事件，导致网络设备频繁重启，对设备造成损害。忻州辖内共有13个县支行，仅有4个县支行配有发电机，一些县支行UpS电池使用年限超过7年，甚至存在UpS系统损坏却未及时更换UpS机头的问题。二是机房空调是非机房专用空调，停电后无法自动重新启动。在非工作时间，如果工作人员不上班，空调长时间不开，极易造成机房温度过高，存在安全隐患。另外，该空调不具有加湿功能，北方冬季天气干燥，机房湿度最低接近0.1%。三是机房消防现使用办公大楼统一部署的消防系统，同时配有二氧化碳灭火器，没有机房专用消防系统，一旦发生火灾，只能通过消防系统喷水进行灭火，这可能对电子设备造成极大地损害。四是机房管理欠缺，因地市以下机房不安排专人值班，非工作时间一旦发生事故，机房报警系统虽能及时通知值班人员，但无法做到及时处置故障，存在风险隐患。五是机房环境需进一步改善。因机房年久失修，机柜、天花板、静电地板等存在不同程度的损坏。
三、忻州辖区网络系统存在的问题
人民银行基层网络系统现有业务网、办公网和互联网3种，业务网和办公网属于内部网络，实现严格的物理隔离；办公网属于保密网，地市以上接有办公网，但地市接有办公网的客户端数量较少，仅有2-3台，县支行没有办公网。山西省人民银行系统的互联网采用一点接入的方式，即省、市、县三级的互联网由人民银行太原市中心支行统一的出口访问国际互联网，这样做的好处是建立统一的安全防护策略和防护措施，实现实时监测和管控，有效防范互联网信息风险的发生。业务网省级到地市网络线路主线租用联通6m线路，备用线路租用移动2m线路，地市到县支行网络线路主线租用联通2m线路，备用线路租用移动2m线路，线路类型均为SDH。办公网网络线路租用联通2m线路，备用线路租用电信2m线路，线路类型均为SDH。互联网省级到地市网络线路租用联通6m线路，地市到县支行租用联通2m线路，线路类型均为Smtp。地市的核心交换机和路由器采用主备方式，县支行的交换机和路由器仅有一台，没有备份。网络系统存在如下问题。一是地市中支配置的两台主备核心交换机分别为1999年和2005年上线的CiSCo4506，由于服役时间超长，在实际运行中已偶发故障。二是县支行路由器无法实现热备。2012年，人总行统一为县支行配备了路由器，但由于旧路由器和网络运营商的设备接口不同，造成两种路由器无法实现热备。一旦现役的路由器损坏，网络将处于瘫痪状态，存在极大的风险隐患。
四、建议
（一）完善县支行机房环境应尽快按照人民银行总行出台的机房建设技术规范要求进行改造，在满足机房建设需求的情况下，减少因采用过高标准建设而导致的资源浪费，同时，建议省会中支统筹部署机房改造，统一标准，统一设备型号。（二）完善网络设备备份，保障网络线路畅通建议上级央行统一配置网络备份设备，避免造成因设备接口不同无法进行连接的情况。另外，要加强与通信运营商的沟通，降低通信线路故障率。从常年网络监控情况分析得知，联通线路相对稳定，网络带宽能够满足业务发展需求。而移动线路鲁棒性较差，一旦联通线路中断，移动线路起不到备份的作用。因此，建议上级央行统一与通信运营商协商，增加网络带宽，加大线路维护力度，确保通信线路稳定、高效运行。（三）加强机房基础设备维护，保障系统设备稳定运行特别是UpS、计算机网络设备的日常运维管理，要全面检测其可用性和有效性，及时发现风险，消除隐患，确保系统设备运行。（四）进一步加快网络设备国产化、软件正版化工作人民银行自2010年起逐步实施、推进软件正版化工作，现使用的操作系统、办公软件wpS、信息安全产品全部为正版软件。但目前服役的核心网络设备还未实现国产化，因此，在更换地市中心支行的网络核心设备时，应考虑国产化因素，网络设备采用国产算法，由上级行统一设计接入方案，确保基层行网络关键设备的有效性。（五）加强科技队伍建设，增加年轻科技人员县支行由于多年没有录用新人，导致年龄结构老化、学历层次不高、专业缺失等问题。近年来，县支行招录人数逐步增多，建议适当招聘一些计算机专业人才，充实县支行科技力量。另外，加大培训力度，不仅对科技人员进行培训，而且基层行领导也应该纳入培训范围，这样行领导才能熟悉信息安全管理，有助于支持信息安全管理工作的开展。另外，要适度提高县支行科技人员待遇。长期以来，科技人员属于办公室管理，晋升渠道狭窄，造成科技人员工作不积极，只有提高科技人员待遇，才能激励员工，留住人才。
参考文献：
[1]王威.计算机技术和网络技术在机房管理中的应用探讨[J].工程技术，2016（12）：305.
房地产存在的问题及建议篇10
[关键词]小产权房；问题；解决；原则。
小产权房被热议源于其与商品房存在巨大的价格差异，其在实际解决老百姓的刚性住房需求的情况下，又存在着权属上的争议，巨大的售后风险。追溯小产权房的历史，没有人能够明确第一幢小产权房是何时修建的。根据目前理论界的讨论，小产权房产生于上世纪90年代，至今为止，已有二十多年的历史，小产权房最初开始多是休闲度假的别墅，直至近十年，伴随着房价的一路上涨，老百姓的刚性住房需求难以在正规的商品房市场得到实现，而小产权房相对低廉的价格却在老百姓的承受范围内，所以小产权房才衍变为当前以居民住房为主的形式，迎来了小产权房的空前繁荣期。据调查，在全国各地的城区或城乡结合部，小产权房不断涌现，并且数量越来越多，建成或在建的小产权房达90多亿平方米，小产权房在房地产市场上所占份额已达10%以上，在北京、深圳等地房价特高的地区，小产权房在房地产市场上所占比重甚至达到30%以上。随着小产权房数量的不断增多，入住居民的增加，小产权房所附带的各种问题将不断加深，治理难度也将不断增大。因此，解决小产权房存在的问题刻不容缓。
一、本文所研究的小产权房。
虽然小产权房已成为时下热议的话题，然而，何谓小产权房至今并无一致的说法。原因在于小产权房并不是我国法律法规上明确界定的概念。这一称谓来源于社会生活中，是社会公众为了能够辨别这一类型的房屋形式而赋予其的称谓。目前，在社会生活中存在两类主要的小产权称呼：第一类小产权房，是相对大产权而言的，各商品房业主获得《国有土地使用权证书》和《房屋所有权证书》。在此类中，大小产权的存在仅仅是一个动态过程。根据我国《土地法》、《房地产法》等的规定，开发商在开发商品房前，需要获得以开发房地产为用途的国有出让土地，并且办理土地出让手续，缴纳国有土地出让金等税费，并立项开发，由国家相关职能部门发放给开发商国有土地使用证和房屋预售许可证，取得由国家统一颁发的以整栋房屋为对象的《国有土地使用权证书》和《房屋所有权证书》。“大产权房”在商品房交房前后应当根据购房合同内容，到国家相关房产登记部门，分割产权给各商品房业主，此时，便产生小产权房。并且，由于此类大小产权房是符合我国相关法律规定的，始终会由大产权房变为小产权房，所存在的仅是程序办理问题，不存在是否合法的问题。第二类小产权房，是相对于通过国家合法审批建设，最终可以拿到《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》这两证的房屋而言。这类小产权房可以细分为：1.占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。2.在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。3.在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
笔者认为，第一类小产权房仅仅是商品房开发中产权分割的动态变化，唯一变化的是产权数量和对象，其本质并无变化，不应当以大小产权进行划分。而第二类才是当前国家出台相关政策进行调整的小产权房的具体内涵，并且应为广义的概念。
第二类中最为普遍的，以房产开发商和村委会合作，或者村委会自行组织，在农村集体土地上建设并向非集体经济组织成员销售的房屋，通常情况下购房者能得到由乡镇政府或者村委会制作的“房产证”类型，应为小产权房的狭义概念。①本文要进行研讨的即为第二类小产权房。
二、小产权房存在的问题。
基于上文对于本文所探讨的小产权房的明晰，我们明确了小产权房的内涵和外延，同时也可以发现小产权房存在以下几种问题：
第一，违法性问题。我国《土地管理法》第34条②规定，开发房地产应当使用经国家出让的以房地产开发为用途的国有土地。农村及军队等集体的土地，原则上不能进行商品房开发，除非经国家征收，从集体土地转变为国有土地性质后，经国有土地出让给房地产开发商进行开发建设。农村及军队等集体的土地所能建设的住房应为集体内部人员住房，且不能对集体外的人员出售。而当前我国出现的小产权房，最为普遍的即是在集体土地上进行房屋建设，并向社会公众进行出售。这样的房屋建设违反了我国关于土地使用应按土地性质的使用的规定，也违反了我国关于房屋建设的审批备案的程序规定，属于我国法律明文禁止的范畴。我国政府迟早将对这些违法违规建筑进行整顿清理，这就使得这些房屋建设存在不稳定性。如政府最终将此类小产权房进行强迁或转为租赁性质，则购房人出于刚性住房需求，以获得固定产权及居所的目的就不能实现，购房人的利益将严重受损，并将再一次被抛进高昂房价的商品房市场。
第二，产权问题。虽然小产权房具备了普通商品房的使用性质，但相关的规范商品房的法律法规并不适用于小产权房，小产权房并不能像商品房一样办理产权登记。根据我国《房地产法》、《物权法》的规定，房屋的产权归属，适用登记原则，以登记为准。也即是说，即使许多小产权房的开发商或出卖人均承诺，小产权房一经签订买卖合同，付款交房，购房人即可拥有小产权房的所有权，但在法律层面上，小产权房并不属于购房人。
如果小产权房发生所有权纠纷，购房人难以在法律层面上维护自身的合法权益。根据当前法律规定，小产权房的购买合同因为违反法律、行政法规的强制性规定，主要是不得违规建设和不得违法上市交易等，应认定购房合同无效。购房人往往只能收回已付的购房款，获得合同约定的违约金或同期商业银行流动资金贷款利息。而在实践中，违约金的比例应不超过购房款的30%，否则将被认定为过高，而商业银行贷款利息相较则更低。相比当前房屋升值情况，无论获得违约金还是银行贷款利息，从长远看，购房者均在不同程度上被剥夺了预期可得利益收入。
第三，拆迁问题。由于当前已建或在建的小产权房，均是不符合我国法律法规规定的，即不符合国家土地用途的整体规划或违反法律规定的土地用途等。购房人在购买小产权房后，可能被拆迁：其一，是我国相关部门对小产权房进行整顿清理，将违法违规建设的小产权房进行统一拆除；其二，即国家并未对小产权房进行整顿拆迁，而是通过合法的征收集体土地，将集体土地转变为国有土地另行规划使用。此两种情况，任何一种的出现，首先将导致购房者失去房屋，其次，由于小产权房产权不明，购房者并非产权人。因此，根本不能参与产权拆迁补偿，而作为实际使用人所获的拆迁补偿，其数额与产权补偿相差甚远。购房者完全是处于被侵害的地位，只能眼见利益的受损。
第四，售后问题。小产权房由于不符合相关法律法规的规定，关于商品房容积率、绿化面积等规定均不适用于小产权房，换言之，是小产权房并没有要遵守这些规定的必要。因此，在小产权房建设中，众多的小产权房存在整体规划不合理问题，如房屋间距不足，严重影响采光等。另外，由于对于小产权房存在监管缺失，以至于小产权房的物业管理，小区保安设施都存在不同程度的缺限。另外，对于在建的小产权房，由于不能获得银行贷款支持，开发过程中大量依赖开发自有资本或民间借贷资本，一旦开发商出现资金链断裂，小产权房极易变成烂尾楼，即时勉强完成开发，也很可能存在开发商为节约成本的偷工减料行为，使小产权存在房屋质量问题。
第五，转让问题。由于小产权房得不到法律法规的认可，小产权房不具备通常意义上所说的资产特点，其不能进行合法的转让，也不能办理抵押贷款等，这些情形，在当今社会都是对购房者资产升值和资产变现的严重限制。并且，这也导致房地产市场交易主体范围变窄，不利房地产市场的发展。规范和活跃市场的手段，至今而言，不外乎是国家宏观调控干预和市场自我调节，而竞争不仅是市场内在之义，同时也是调节市场的重要手段。
三、小产权问题的解决原则。
通过前文的论述，我们已经得知小产权房所存在的各种问题，为维护老百姓的利益，应当积极调控和整顿小产权房。对于当前小产权房问题，已经不是极个别的老百姓违规建房，违规买房的问题，其是与当前高昂房价难以调控，社会贫富差距严重等社会不公平象一体而生的。因此，对于涉及众多老百姓利益的小产权房问题，不能以取缔作为这一问题的解决原则，而应当以合法化为基调处理小产权问题。
（一）小产权房问题应以合法化为基本原则。
虽然小产权房存在违法问题，但其原因究竟是老百姓无视法律、故意为之，还是迫于当前高昂房价的无奈之举。笔者认为，随着法律的不断普及，老百姓其实对于基本的法律已经有所了解，而对于房屋此类资产，老百姓在购买时，大多也反复咨询，了解甚多。许多老百姓完全是在高昂的商品房房价逼迫下选择购买的小产权房。因此，购买小产权房实是老百姓的无奈之举。从法理上讲，国家的行政行为致使老百姓的利益受损的，应当承担国家赔偿的责任。然而，对于小产权房问题，并非是哪一个具体行政行为导致的，也不能确定老百姓的利益损失，赔偿也无从谈起。基于此种情况，国家对已购买的小产权房合法化，不仅是本着以人为本的理念，实际解决老百姓问题，同时也是对于政策失误致使高房价问题，对于老百姓的一种补偿。
再者，小产权房所使用的大多数是村集体土地，此类土地是否完全不能流转，然而，根据法律规定，国家将集体土地征收后，再将变性为国有土地的原集体土地进行出让。当前小产权房占用的土地只是未依法进行土地性质的变更，如其办理相关手续，不合法问题即自然解决。同时，集体土地征收要向老百姓进行征地补偿，向开发商出让时需要收取土地出让金。而小产权房大多是开发商与村集体组织或老百姓共同开发的，土地补偿和缴款的主体具有同一性，因此，只要允许此类小产权房的合法性，国家相关部门也可减少工作量，同时也可以减少农民因征地补偿过少而引起的各种矛盾。另外，减少或放开部分集体土地征收工作，可以引导各级政府积极促进其他实体经济的发展，形成合理的财政收入结构。
（二）坚决抵制将小产权房取缔或改为租赁形势的观点。
将小产权房直接取缔，并进行行政强制拆除是完全的错误做法。取缔小产权房就是直接对已购小产权房的老百姓房屋产权，预期可得利益的直接剥夺。同时，也会造成有关小产权房的合同纠纷井喷式的出现，造成社会不稳，大大增加司法部门的工作量。而对于已建小产权房的强拆，更是对于生产资料的严重浪费。强拆之后，失去小产权房的老百姓又将重新购房，购房就意味着要有建房，建房又需花费原材料。如此反复，除了造成GDp的虚高，对于老百姓而言并无实质受益。而相反，当前老百姓的购房压力已经非常巨大，根据市场规律，可售房屋存量的增加，对于降低房价百利而无一害，与当前国家对于房地产市场的调控政策异曲同工。
同时，主张将小产权房改为租赁房也是不可取之策。当然，并不是因为这一措施不能解决当前小产权房的基本问题，而是因为小产权房改为租赁房屋后，所适用的法律规定即为《民法》、《合同法》中关于房屋租赁的规定，其中房屋租赁合同的期限最长不得超过20年。也即是说，小产权房改为租赁房后，不仅让小产权房购房者无法取得产权，同时也造成居住的不稳定和不确定性，租房者很可能面临20年后即需搬家的风险。从实际生活来看，不稳定生活设施，也将降低小产权房的居住者对家用电器等生活设施的购买欲望，对我国调动内需政策的影响。
综上所述，笔者认为小产权房应当在合法化的原则下进行整顿和规制，引导小产权房积极进入房地产市场，以价格竞争调整商品房房价，最终实现房地产市场泡沫的消亡，真正解决小产房问题，解决老百姓的住房问题。
[注释]
①焦冰冰“，小产权房”法律问题研究，大连海事大学，硕士研究生论文。
②《土地管理法》第34条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。
[参考文献]
[1]畅金钊，畅浡含。小产权房的分类、存在问题及对策建议。西部金融，2011,（10）。
[2]陈耀东，吴彬“。小产权”房及其买卖的法律困境与解决。法学论坛，2010-1,（1）第25卷，总第127期。